特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式(編輯修改稿)
2025-03-26 00:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 杭州宋城先做旅游項(xiàng)目，提升土地價(jià)值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功 典型開發(fā)案例 項(xiàng)目類型 旅游度假地產(chǎn) 開發(fā)模式 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 投資開發(fā)商 杭州宋城集團(tuán)有限公司（民營(yíng)） 總占地面積 32萬(wàn)名方米 旅游 /地產(chǎn)占地面積 旅游（專指宋城）占地約 萬(wàn)平方米 開發(fā)背景 1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園 物業(yè)類型 主題公園、度假別墅、配套 解讀宋城 ：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià) 值，然后投資景觀地產(chǎn)。 ：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng) 濟(jì)），后期靠旅游 +地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例約為 5:3。 ：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會(huì)議中心功能與一體的休閑度假勝地；“?！敝钢袊?guó)漁村，是中國(guó)最大的原生態(tài)海洋文化旅游項(xiàng)目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。 鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂(lè)類、服務(wù)配套類為主 鳳凰古城商街 地段 租金（元 /㎡） 虹橋 200 老營(yíng)哨 50100 東正街 300 建設(shè)路 150 古城商業(yè)街整體租金水平分析 （以使用面積計(jì)算） 鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析： 按店數(shù)分：旅游商品占 %，餐飲業(yè)占 %， 休閑娛樂(lè)占 %，服務(wù) 及配套占 %； 按面積分：旅游商品占 %、餐飲業(yè)占 27%、 休閑娛樂(lè)占 %，服務(wù) 及配套占 %。 鳳凰古城的休閑娛樂(lè)與 旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳， 這主要是因?yàn)轼P凰古城 游客停留時(shí)間短、住宿 客源少所致。 . . . . 旅游項(xiàng)目 宋城主題公園： 《 清明上河圖 》 再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場(chǎng)區(qū)、宋城廣場(chǎng)區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。 杭州樂(lè)園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可 .波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個(gè)主題公園；一個(gè) 9洞高爾夫球場(chǎng)、一個(gè)水上高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和一個(gè) 18洞的迷你高爾夫球場(chǎng)， 10個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。 美國(guó)城：按 1： 1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂(lè)堡和華盛頓紀(jì)念碑。 龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、黃茅尖、甌江源。 中國(guó)漁村：海洋生態(tài)。 地產(chǎn)項(xiàng)目 第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、綠野山莊 第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。 文化教育項(xiàng)目 幼稚園、小學(xué)、初中、高中，雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)部（ 1－ 9年級(jí)）、雅思特色班。 杭州宋城 杭州宋城 1. 1995年：復(fù)制“清明上河圖”，宋城公園成功。 區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，只要找到消費(fèi)者承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一結(jié)合點(diǎn)（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺(jué)得錢花得值）即可成功。 從大環(huán)境上，當(dāng)時(shí)杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補(bǔ)作用。 基于以上思想，以“清明上河圖”為藍(lán)本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園 —— 宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號(hào)，獲得成功。 ：杭州樂(lè)園定位模糊，遭“冷遇”。 宋城集團(tuán)繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國(guó)城和杭州樂(lè)園兩大主題公園。 美國(guó)城依宋城而建，在空間上與宋城是一個(gè)“組團(tuán)”，客源有一定保障。杭州樂(lè)園是“主題公園群”，是一個(gè)集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合性項(xiàng)目。 杭州樂(lè)園因?yàn)橄M(fèi)者心目中的形象并不清晰。多數(shù)人對(duì)“樂(lè)園”有一個(gè)先入為主的心理定勢(shì)，來(lái)了以后便有些失望。所以，杭州樂(lè)園開業(yè)以來(lái)，營(yíng)業(yè)額和品牌知名度及美譽(yù)度并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 3. 2023年：借勢(shì)休博會(huì)，整合休閑旅游第一城。 2023年 6月 18日，為迎接在杭州舉辦的“ 2023世界休閑博覽會(huì)”，杭州樂(lè)園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級(jí)換代。 杭州宋城 1. 挖掘文化元素，無(wú)限放大成主題，然后對(duì)接相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。 該案例的成功就是拿和杭州相關(guān)的大宋文化做主題，制造一系列景觀和娛樂(lè)、飲食、劇目等欣賞和體驗(yàn)性的產(chǎn)品。 本案例啟發(fā)我們，做旅游地產(chǎn)可以： 案例啟示 2. 可以把房地產(chǎn)品做成景觀，景房一體。 宋城很多地產(chǎn)都是就地勢(shì)位置，設(shè)計(jì)成個(gè)性鮮明的山 地別墅。 、要能支撐地產(chǎn)開發(fā)。 杭州樂(lè)園的失利就是因?yàn)橹黝}太復(fù)雜，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，當(dāng)是極大的失敗。 、關(guān)系營(yíng)銷對(duì)旅游有巨大推動(dòng)作用。宋城集團(tuán)和政府合作，“ 2023世界休閑博覽會(huì)”的社會(huì)營(yíng)銷對(duì)品牌產(chǎn)生了巨大影響。 項(xiàng)目 深圳華僑城 杭州宋城 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 深圳開發(fā)特區(qū)，華僑城是特區(qū)中的“旅游地產(chǎn)特區(qū)”。 位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，依五云山，臨錢塘江。借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢(shì)。 可利用資源 基本無(wú)資源。原來(lái)是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個(gè)區(qū)域克隆和創(chuàng)造經(jīng)典，建設(shè)主題公園。 資源豐富，西湖風(fēng)景資源，城市旅游品牌資源、歷史文化沉淀的資源。 項(xiàng)目定位 集旅游、文化、購(gòu)物、娛樂(lè)、體育、休閑于一體的文化旅游度假區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)模 深圳華僑城 7000多畝。目前有四大主題公園和三大酒店、文化藝術(shù)館、學(xué)校、寫字樓和 5個(gè)第一居住地產(chǎn)項(xiàng)目。 宋城總占地 32萬(wàn)平方米。從單一景區(qū)向多元化大型休閑社區(qū)發(fā)展，從單一領(lǐng)域向跨區(qū)域延伸，構(gòu)建了“山、海、域 ” 和“西湖觀光，宋城懷古，休博園度假游”的杭州主流旅游線路，以及休博園、蘇黎士小鎮(zhèn)、地中海別墅、威尼斯水域等第一、二居所得地產(chǎn)項(xiàng)目。 主題定位 濃縮世界建筑文化：“一步邁
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