【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 尚未推出 公交站 彩云居從 7 月下旬開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主打語(yǔ)為： “一邊是繁華，一邊是寧?kù)o ”及 “總站物業(yè) ”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格為 6800 元 /m2，銷(xiāo)售率約 20%。 第一階段客戶(hù)群主要為周邊的租房客戶(hù)。 客戶(hù)群體及內(nèi)外銷(xiāo)市場(chǎng)分析 住宅及商住物業(yè)客戶(hù)群分析 從調(diào)查來(lái)看，本區(qū)域客戶(hù)群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶(hù)、鐘愛(ài)都市生活的人、對(duì)都市依賴(lài)性較強(qiáng)的中小型公司、 SOHO 一族及投資客組成，另有部分香港客戶(hù)。 1）周邊原居民 包括原來(lái)有房者和租客。 他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。合理的價(jià)格、樓盤(pán)的質(zhì)素將是打動(dòng)他們的重要因素。 2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛(ài)都市生活的客戶(hù) 包括：華強(qiáng)北的 生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛(ài)熱鬧和繁華生活者。 他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴(lài)性較強(qiáng)，或鐘愛(ài)本區(qū)域。他們多與電子、 IT業(yè)聯(lián)系緊密。戶(hù)型是否合理及樓盤(pán)的智能化配置將是他們決定購(gòu)買(mǎi)與否的重要因素。 3） SOHO 一族和中小型公司 包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。除地理位置外，他們比較看重樓盤(pán)自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場(chǎng)所及泳池等生活場(chǎng)所，樓盤(pán)的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱(chēng)是否響亮，也是他們考慮的因素。 4）投資客 價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永 遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。 外銷(xiāo)市場(chǎng) 包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶(hù)及其他外籍客戶(hù)。 物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。 綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)集中，他們大多具有種愛(ài)都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、客戶(hù)群分析 包括：自用和投資兩類(lèi)。 他們的特點(diǎn)是：對(duì)項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，特別是工程的形象進(jìn)度。 因此，商場(chǎng)部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。 第二篇 項(xiàng)目 的住宅和公寓分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的地理位置 本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅 60余米。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫(xiě)字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(chǎng) (天虹商場(chǎng) )、酒店 (格蘭云天酒店 )及寫(xiě)字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。 從地塊所在片區(qū)來(lái)看，屬上步工業(yè)區(qū)。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目位置圖如下： 中 航 路 項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大 廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（ 6層、樓高約 28m），西面緊臨中航路 ,隔路與天虹商場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)相望。 項(xiàng)目的 SWOT(優(yōu)劣勢(shì) )分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧?kù)o。 216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。 216。 戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。 216。 架空層泛會(huì)所概念，可滿(mǎn)足都市人對(duì)環(huán)境的需求。 216。 施工單位為江蘇一建，易予 客戶(hù)工程質(zhì)量的信心。 216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 216。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿(mǎn)足辦公的需求，客戶(hù)層面較廣。 216。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 216。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 劣勢(shì)（ W）： 216。 覆蓋率較高，地面無(wú)花園及廣場(chǎng)。 216。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 10戶(hù)或 24戶(hù)，每層戶(hù)數(shù)較多。 216。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 216。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開(kāi)揚(yáng)。 216。 用作寫(xiě)字樓，其昭示面較弱。 216。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車(chē)流量較大，由西到東至地盤(pán)的便捷度不夠。 216。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 216。 項(xiàng)目 推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 216。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 O（機(jī)會(huì)）： 216。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 216。 項(xiàng)目 11 月 24日借住交會(huì)開(kāi)盤(pán)，有利于快速樹(shù)立項(xiàng)目形象。 216。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了機(jī)會(huì)。 T（威脅）： 216。 福田區(qū)越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆?xún)?yōu)，會(huì)分流部分客戶(hù)。 216。 周邊的同類(lèi)物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶(hù)。 216。 20xx 年全市小戶(hù)型物業(yè)大量推出。 216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶(hù)。 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶(hù)群分析 物業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項(xiàng)目定位為： 事業(yè)、生活、休閑 —盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 ——強(qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 目標(biāo)客戶(hù)群分析 根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶(hù)調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶(hù)群主要由以下部分組成 216。 SOHO 類(lèi)的中小型公司或個(gè)人 216。 對(duì)都市較依賴(lài)的其它公司或個(gè)人 216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司 216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層 216。 周邊原居民 216。 鐘愛(ài)都市生活的其他人 216。 投資客戶(hù) 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)組織 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來(lái)展開(kāi)。 216。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 216。 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的稀缺性。 216。 宜商、宜住、宜租。 216。 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 216。 架空層泛會(huì)所 ——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。 216。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 216。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。 216。 西向高層單位可見(jiàn)中心公園美景，北向高層單位可見(jiàn)筆架山山景。 216。 投資回報(bào)率高，無(wú)論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略 本項(xiàng)目的最大優(yōu) 勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來(lái)的巨大優(yōu)勢(shì)，另外，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、樓盤(pán)自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的引導(dǎo)，來(lái)消除、克服項(xiàng)目的劣勢(shì)。 第三篇 商業(yè)部分分析 地塊的商業(yè)價(jià)值分析 地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的 1—4 層為電子類(lèi)主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來(lái)看，人流和車(chē)流都較少，路況也較差，路上行道樹(shù)茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書(shū)店，商業(yè)氛圍極差 。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車(chē)及來(lái)往貨車(chē)，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座 3000 平方米的幼兒園， 2 棟 30 層的高層住宅及 6 層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來(lái)看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國(guó)的聯(lián)系。無(wú)法形成商業(yè)氛圍。 地塊的商業(yè)人流可以這樣描述： 50米以外，商業(yè)氛圍濃厚， 50米以?xún)?nèi)人流稀少。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心 區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。 ◆ 主題鮮明，具有相對(duì)唯一性。 ◆ 連接?xùn)|西向?qū)掃_(dá) 米的內(nèi)街設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流，聚集人氣。 ◆ 商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營(yíng)造。 ◆ 距未來(lái)地鐵站口僅 50余米。 劣勢(shì)（ W）： ◆ .四周的商業(yè)氛圍不濃厚。 ◆ .商場(chǎng)臨街面少。 ◆ 門(mén)前缺乏商業(yè)廣場(chǎng)，很難聚集人氣。 ◆ 現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。 機(jī)會(huì)（ O）： ◆ 新人類(lèi)主題商場(chǎng)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 ◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。 ◆ 福田的娛樂(lè)及休閑場(chǎng)所相對(duì)缺乏。 威脅（ T）： ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積 壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主，勢(shì)必會(huì)分流客戶(hù)。 ◆ 99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè) 20xx年經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)打擊投資客的信心。 商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議 從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場(chǎng)空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈 4 樓銷(xiāo)售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)到萬(wàn)佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)內(nèi)大大小小 40余家商場(chǎng)星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購(gòu)物必到之處。 項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。求異，才有取勝的可能。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。 如果說(shuō) 2 層商場(chǎng)的銷(xiāo)售無(wú)需主題也可以進(jìn)行， 4 樓商場(chǎng)的銷(xiāo)售或招租，確定主題就成了必然。 華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？ 在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒(méi)有為新新人類(lèi)及新銳人類(lèi)（思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人）服務(wù)的主題商場(chǎng)。 其實(shí)，在深圳也只有東門(mén)的西華宮、南國(guó)影院等幾處有為他們服務(wù)的專(zhuān)門(mén)店。 新新人 類(lèi)及新銳人類(lèi)是什么？他們?cè)谀睦?？他們的?gòu)買(mǎi)能力如何？ 新新人類(lèi)并不是專(zhuān)指哪些著裝異類(lèi)的一群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事 IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類(lèi)、創(chuàng)新。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類(lèi)購(gòu)物點(diǎn)。它的位置在東門(mén)并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場(chǎng)差異性并不明顯，但經(jīng)營(yíng)情況卻一路看漲。 廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類(lèi)購(gòu)物場(chǎng)所。它是與地鐵站相連的地下商場(chǎng)，建筑面積約 7000平方米。位于烈士陵園 附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。 1999年開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。 流行前線的業(yè)態(tài)，與東門(mén)普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個(gè)方面： 客戶(hù)定位明確