【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)階段面對(duì)不同的人群，開發(fā)商一定要做到心中有數(shù)，產(chǎn)品所面對(duì)的市場(chǎng)需求更廣泛一些。綜合體項(xiàng)目建筑形式應(yīng)該和諧、豐富、 統(tǒng)一，在統(tǒng)一的風(fēng)格下，各類產(chǎn)品應(yīng)該有自己的特征。產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，比較超前，這就對(duì)開發(fā)商整體操作提出了很高的要求，一般綜合體項(xiàng)目初期提供的產(chǎn)品都是市場(chǎng)熱點(diǎn)及主要需求，這種產(chǎn)品可以快速切入市場(chǎng)，為項(xiàng)目聚攏大批人氣，是為大多數(shù)人所熱衷關(guān)注購(gòu)買的，不會(huì)因?yàn)槟承┩蝗灰蛩刈儎?dòng)而滯銷，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)建立良好的基礎(chǔ)，如北京財(cái)富中心、上海恒隆廣場(chǎng)等。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （五）配套要避免重復(fù)、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃 綜合體項(xiàng)目一般在城市中心地區(qū)開發(fā)，由于其產(chǎn)品的綜合性所以前期對(duì)居住配套信息的宣傳就顯得很重要，越早告訴消費(fèi)者配套狀況，越能占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，上海的一些項(xiàng)目操作，有時(shí)一個(gè)區(qū)域同時(shí)云集了好幾個(gè)綜合體，這時(shí)政府就會(huì)通過(guò)土地環(huán)節(jié)，制定有規(guī)劃的排期，錯(cuò)開開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏和周期，以免造成項(xiàng)目過(guò)度集中放量，惡性競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)政府在制定區(qū)域整體配套時(shí)，也會(huì)考慮配套的多元化，盡量使配套種類豐富，并避免重復(fù)建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 綜合體項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)入門檻高，對(duì)現(xiàn)金流要求大，在開發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金回收要求快，資金鏈要求能持續(xù)滾動(dòng)，整體操作經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商需要更多考慮的地方是配套，不僅考慮商業(yè)、寫字樓等公建如何互動(dòng)配比、招商才能更合理、市場(chǎng)化；還要考慮這些商業(yè)載體的后期運(yùn)作，以便使發(fā)揮持久生命力，為社區(qū)服務(wù)； 綜合體項(xiàng)目的配套不僅應(yīng)滿足區(qū)域要求，還應(yīng)該符合區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃，順著城市發(fā)展規(guī)劃走。如北京華僑城將兩大產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，與三大功能區(qū)域，居住功能，商業(yè)功能，休閑功能等有效結(jié)合，通過(guò)主題商業(yè)的功能把休閑跟居住結(jié)合起來(lái)，成為一個(gè)完整的旅游主題社區(qū)概念，商業(yè)功能是完全步行化的系統(tǒng)，使區(qū)域通過(guò)步行連成一個(gè)整體。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 目前，我司根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析認(rèn)為：項(xiàng)目整體規(guī)劃較為合理，無(wú)論從產(chǎn)品的定位還是功能分區(qū)上都比較符合市場(chǎng)發(fā)展。但目前有一點(diǎn)問題值得提出的就是相對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的整體體量而言，商業(yè)占到了項(xiàng)目總建筑面積的20％左右，比例偏大。 (市場(chǎng)依據(jù) ) 我司分析認(rèn)為：商業(yè)在后期的銷售中會(huì)成為重點(diǎn)和難點(diǎn)，會(huì)增加項(xiàng)目銷售阻力，存在比較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下將針對(duì)目前所提供的規(guī)劃方案提出我司合理的規(guī)劃建議。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 項(xiàng)目 數(shù)量 所占比例（％） 占地面積 25896 —— 總建筑面積 130000 —— 辦公樓建筑面積 25000 酒店式公寓建筑面積 10000 高檔住宅建筑面積 70000 商業(yè)，會(huì)所建筑面積 25000 車庫(kù) 36000 —— 建筑容積率 —— 綠化率 ％ —— 建筑高度 150米 —— 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 一、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ? 總體供應(yīng)量龐大，通過(guò)對(duì)本案 、二級(jí)市場(chǎng)的研判與分析，市場(chǎng)將會(huì)在下半年集中放量，面積預(yù)計(jì)超過(guò) 70萬(wàn)平米左右，主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)體現(xiàn)在高層住宅與商業(yè)部分。 ? 各個(gè)項(xiàng)目之間的產(chǎn)品差異性及銷售價(jià)格區(qū)間逐漸減小，目標(biāo)客戶重疊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 ? 本案周邊商業(yè)項(xiàng)目較為分散，商業(yè)氛圍不濃厚，很難形成局部范圍內(nèi)的商業(yè)凝聚力，且大部分商業(yè)項(xiàng)目為只租不售，說(shuō)明該區(qū)域周邊商業(yè)氛圍有待形成，目前很難體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值。 ? 本案周邊住宅項(xiàng)目普遍銷售良好，綜合分析來(lái)看，住宅熱銷戶型主要集中在 90— 150平米，總體價(jià)格在 65萬(wàn) — 100萬(wàn)之間，目標(biāo)消費(fèi)人群均屬于改善行及二次置業(yè)。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? 除天津?yàn)车却笮唾u場(chǎng)外，其他項(xiàng)目商業(yè)部分均屬于一拖二商鋪，部分商鋪單層不分割，面積在 340— 3000平米左右。 ? 區(qū)域主要產(chǎn)品按供應(yīng)量劃分，依次為住宅、商業(yè)、寫字樓等。除天津?yàn)尺h(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)近 8萬(wàn)平米酒店式公寓外。酒店式公寓為本區(qū)域目前空白點(diǎn)，隨著整體市場(chǎng)發(fā)展、區(qū)域業(yè)態(tài)的逐步完善及投資市場(chǎng)的剛性需求，小戶型投資型公寓將會(huì)成為本區(qū)域未來(lái)主力需求產(chǎn)品。 以上種種現(xiàn)象表明，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，且本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍一般，且入口位于立交橋下，勢(shì)必影響到來(lái)訪人流及車流，在銷售上將成為本案的難點(diǎn)，我司建議在上次提案中建議減小商業(yè)的體量后，新的方案有所調(diào)整，但還是有所欠缺，在沒有大型客戶定做的前提下，還應(yīng)略微調(diào)整。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 二、規(guī)劃建議 （一）高檔住宅： 2棟蝶式住宅在戶型面積劃分上尚屬合理，戶型經(jīng)上一次調(diào)整后設(shè)計(jì)較為合理。 戶型形式 戶型類型 戶型面積（平方米） 戶型套數(shù) 所占比例 A平層 兩室兩廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 160 ％ B平層 兩室兩廳一衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái) 160 ％ C平層 三室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 160 ％ D平層 兩室兩廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 156 ％ E躍層 三室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ F躍層 三室兩廳兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ G躍層 兩室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ H躍層 四室兩廳四衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)二露臺(tái) 4 ％ 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? A戶型為一室小戶型，為傳統(tǒng)的直門獨(dú)單，采光和通風(fēng)性較差，單對(duì)于小戶型的面對(duì)客群來(lái)分析，舒適度的問題對(duì)于消費(fèi)客群來(lái)講不是首要問題。 ? B戶型中戶內(nèi)墻體受到樓體形狀的影響，拐角較多，戶內(nèi)采光性和通風(fēng)性仍然較差，餐廳面積過(guò)小。 ? C戶型為高檔住宅中面積最大的戶型，主臥室入口處面積浪費(fèi)過(guò)大，南北不通透，餐廳，廚房與衛(wèi)生間直線距離過(guò)近，衛(wèi)生間面積太小，整體布局不合理，戶型面積雖大，但過(guò)于浪費(fèi)，面積得實(shí)用率較低。 ? D戶型為住宅四種戶型中布局及面積劃分最為合理的戶型，其缺點(diǎn)在于衛(wèi)生間面積過(guò)小，主臥 ,次臥面積和位置應(yīng)做調(diào)整 ,影響到整套住宅的舒適度。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 二、商業(yè)部分：體量過(guò)大，臨街 24層、以及局部 5層商業(yè)整體招商難度較大，不利于銷售，內(nèi)街的三層店鋪在后期的銷售中勢(shì)必成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 三、酒店式公寓：其中小戶型的戶型面積適中，功能分區(qū)合理。大戶型面積偏大，而且戶型分割較亂，功能布局設(shè)計(jì)方面存在弊端，使得大戶型的優(yōu)勢(shì)沒有具體體現(xiàn)，從圖上來(lái)看，公攤系數(shù)有待思考。 四、商務(wù)辦公中公攤的面積控制的較大 ,其中 ,小戶型產(chǎn)品的功能布局較為合理 ,大戶型產(chǎn)品的內(nèi)部分區(qū)不便于使用 ,實(shí)用性不能最大化。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 總體來(lái)說(shuō)，本案所處地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套設(shè)施成熟，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較為合理，但從項(xiàng)目銷售中的風(fēng)險(xiǎn)考慮，建議將項(xiàng)目中商業(yè)的體量減小，將其轉(zhuǎn)化為寫字樓或公寓類產(chǎn)品，在確保公建類產(chǎn)品比例指標(biāo)的同時(shí)，盡量為銷售減小壓力，降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，在項(xiàng)目所處區(qū)域，寫字樓或公寓類的產(chǎn)品相對(duì)稀缺，銷售難度也要相對(duì)小于商業(yè)項(xiàng)目。因此，我司針對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃方案提出以上兩種修改建議，其最終目標(biāo)在于降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高開發(fā)商的利潤(rùn)空間。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 建議： 我司通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研判及對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的需求分析，結(jié)合宗地，我們發(fā)現(xiàn)本案商業(yè)整體體量過(guò)大，可及性及可視性不理想，且絕大部分為三層以上商業(yè)，還有部分 5層商業(yè)，對(duì)后期銷售會(huì)造成一定壓力，且因?yàn)樯虡I(yè)體量的過(guò)大影響住宅居住品質(zhì)，我們建議： 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? 減少寫字樓三層以上商業(yè)部分，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高寫字間及酒店式公寓品質(zhì)。 ? 對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行合理劃分，將東側(cè) 3000平米單獨(dú)分割，用于餐飲業(yè)態(tài)。 ? 本案周邊市場(chǎng)的分析，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)投資式公寓為目前市場(chǎng)空白點(diǎn)，隨著區(qū)域整體的發(fā)展及業(yè)態(tài)的完整性，均好性，低總價(jià)，小戶型，投資式公寓將會(huì)成為未來(lái)該區(qū)域內(nèi)發(fā)展的契機(jī)，且能夠拉升項(xiàng)目檔次及價(jià)格，因此可以將寫字樓 5層商業(yè)、臨街商業(yè) 4層改為此類公寓，進(jìn)行銷售。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 第三部分 項(xiàng)目定位 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 一、項(xiàng)目概況 ? 本案位于新圍堤道、小圍堤道、湘陽(yáng)大街圍合之中，臨近南樓、土城、尖山等大規(guī)模居住區(qū)，地里位置優(yōu)越，交通便利，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)成為天津市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，屬于河西一級(jí)地段，尤其目前整個(gè)河西區(qū)土地嚴(yán)重稀缺，且土地價(jià)值一直居高不下，加之區(qū)域建設(shè)的日趨成熟完善，成為高端階層辦公和居住的首選地段，項(xiàng)目區(qū)域周邊地區(qū)住宅供應(yīng)量小，且品質(zhì)有待提升，這正是開發(fā)商進(jìn)入板塊的大好時(shí)機(jī)。由于地塊本身具有稀缺的海河景觀優(yōu)勢(shì)，可以營(yíng)造出良好的自然人居氣氛。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? 本案占地面積約 26000平米，總建筑面積 13萬(wàn)平方米，規(guī)劃包括：辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)及會(huì)所等，是一個(gè)建筑密度較高的綜合體項(xiàng)目，從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)及項(xiàng)目自身位置，地段價(jià)綜合分析，項(xiàng)目的最終定位必然會(huì)成為河西核心地段的高檔綜合物業(yè)區(qū)，但項(xiàng)目的容積率偏高，且商業(yè)體量過(guò)大，內(nèi)街式商業(yè)交通路網(wǎng)組織較亂，可及性及可視性不理想，且絕大部分為三層以上商業(yè)，對(duì)后期銷售會(huì)造成一定壓力，切因?yàn)樯虡I(yè)體量的過(guò)大影響住宅居住品質(zhì)，這是本案的重點(diǎn)問題所在，從上表我們可以分析得出，商業(yè)體量達(dá)到總建筑面積的 23％左右，從規(guī)劃圖中看出，商業(yè)存在較多3， 4層及內(nèi)街式店鋪，綜合項(xiàng)目所處地段，這樣的商業(yè)不具備支撐。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 附圖： 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目 數(shù)量 所占比例（％） 占地面積 25896 —— 總建筑面積 130000 —— 辦公樓建筑面積 25000 酒店式公寓建筑面積 10000 高檔住宅建筑面積 70000 商業(yè)，會(huì)所建筑面積 25000 車庫(kù) 36000 —— 建筑容積率 —— 綠化率 ％ —— 建筑高度 150米 —— 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 二、項(xiàng)目定位 （一）市場(chǎng)分析總結(jié) ? ◇本案地處河西區(qū)中心地段，在新圍堤道、小圍堤道、湘陽(yáng)大街圍合之中，周邊配套設(shè)施齊全，道路寬闊，多條公交線路途徑此地，交通極為便利。 ? ◇伴隨著海河大開發(fā)的進(jìn)行，區(qū)域整體價(jià)值將進(jìn)一步得以提升，海河工程之一的天津?yàn)畴m與本案近在咫尺，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但兩者較大規(guī)模的體量在一定程度上彌補(bǔ)了商業(yè)及寫字樓不處于中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的缺陷，既提升整體區(qū)域的價(jià)值也使其具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也起到相互促進(jìn)、帶動(dòng)的作用。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? ◇本案規(guī)劃住宅、商業(yè)、公寓及寫字樓等多種業(yè)態(tài)，屬于海河開發(fā)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。地塊的整體定位為大型綜合板塊，這為在地塊內(nèi)開發(fā)酒店類物業(yè)提供了可能。由于地塊所處位置不是城市商業(yè)、文化、旅游中心不可能成為新的酒店聚集區(qū)，但是由于地塊所在區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)階段狀況，而隨著地塊開發(fā)周邊商務(wù)氛圍逐漸成熟，地塊內(nèi)可以興建快捷式酒店以滿足市場(chǎng)需要。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 、小圍堤道、湘陽(yáng)大街圍合之中，地理位置佳。 ? ，公交線路繁多，道路通暢，便于出行。 ? ，景觀、環(huán)境好，空氣質(zhì)量佳。 ? ，業(yè)態(tài)豐富。 ? ，利于銷售。 ? ，可滿足辦公、居住等不同需求。 ? ，將對(duì)客戶產(chǎn)生一定的吸引力。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 劣勢(shì)（ W） ? ，但不通透，通風(fēng)性較差。 ? ，無(wú)法營(yíng)造大規(guī)模的園林景觀。 ? ，僅僅依靠周邊的購(gòu)買能力很難支持大體量商業(yè)的生存。 ? ，且規(guī)模更大，將對(duì)本案造成直接的威脅。 ? ，噪音喧吵對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，且交通影響人流到達(dá)本案。 ? ，在風(fēng)水學(xué)角度上為致命要害。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 機(jī)會(huì)（ O） ? ，大大促進(jìn)了項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)使區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價(jià)值得以提升。 ? ，出行更加便利。 ? ，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體價(jià)格不斷提升。 威脅（ T） ? ，地鐵沿線項(xiàng)目、海地板塊項(xiàng)目對(duì)本案造成威脅較大，會(huì)分流部分客群。 ? ，增加了項(xiàng)目的銷售難度。 ? ，早期分流了目標(biāo)客戶群。 ? ，客戶認(rèn)可度有待驗(yàn)證。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 內(nèi)部因素與外部因素組合 內(nèi)部因素 外部因素 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 地理位置優(yōu)越； 政府大力支持；區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 周邊成熟配套優(yōu)勢(shì)；