【文章內(nèi)容簡介】 雖然位置較佳，但面積小、私密性和自主性較差，內(nèi)部硬件和軟件配置并不完善，這類物業(yè)市場前景并不被看，對寫字樓市場尚不構(gòu)成沖擊，主要分流了酒店商務(wù)客戶。 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓禧年商務(wù)會館 恒運(yùn)家園 其它物業(yè)用做辦公 其它物業(yè)用做辦公用途基本集中在政府行政事業(yè)單位內(nèi)部辦公樓富余部分、商服用房、高層裙房、商業(yè)圈內(nèi)高層住宅這幾類物業(yè)，但這種非專業(yè)寫字樓存在使用不便，形象不佳和對外聯(lián)絡(luò)不暢等不利因素，租用此類物業(yè)的公司將隨公司發(fā)展情況而有轉(zhuǎn)移辦公地點之傾向。 九三發(fā)展大廈 ? 供應(yīng)分析 ? 從整個寫字樓市場現(xiàn)狀來看，目前寫字樓市場的供應(yīng)體系是龐大的，不僅僅是專業(yè)寫字樓，其他的包括酒店及住宅均有涉足，這也說明市場需求還有廣闊空間可以挖掘。 ? 從市場分布來看，哈爾濱市的寫字樓分布具有很強(qiáng)的地域性，較為集中的分布在以下三大區(qū)域，即火車站 秋林商圈內(nèi)區(qū)域、省政府區(qū)域、開發(fā)區(qū)會展中心區(qū)域。 ? 道里區(qū)一百附近是哈爾濱百年以來的老商圈，是哈爾濱最繁華地段，可是卻很少有專業(yè)寫字樓項目，只有社科大廈（在租）、財富中心（未租）、愛建寫字樓（未租）、中俄貿(mào)易大廈（在租），多以酒店內(nèi)寫字間形式出現(xiàn)，如香格里拉、曼哈頓商務(wù)酒店、匯融大廈、天植大酒店、永源伊春商務(wù)酒店等。隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游、金融等迅速發(fā)展，所以對高檔的專業(yè)化寫字樓的需求呼之欲出。 ? 寫字間市場目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 國際知名企業(yè)、大品牌公司－－對品牌形象的要求較高 ? 中小型企業(yè)、本地的私企－－經(jīng)濟(jì)實惠 ? 被招商引資企業(yè)－－政府給予優(yōu)惠 ? ＩＴ業(yè)、服裝業(yè)－－環(huán)境的便利 ? 隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)實力的不斷增強(qiáng)，大量國際知名企業(yè)、品牌公司陸續(xù)進(jìn)哈，而當(dāng)寫字樓自身良好的形象以及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，逐漸形成了品牌與檔次時，這樣的寫字樓就會成為品牌公司的首選 。 ? 一些中小型企業(yè)以及當(dāng)?shù)氐乃饺似髽I(yè)沒有大企業(yè)充足的資金，對于他們來說資本積累遠(yuǎn)比硬撐門臉重要得多，所以一個經(jīng)濟(jì)實惠的寫字樓將會成為他們的最愛。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。近年來市委、市政府不斷出臺了一系列對外資企業(yè)優(yōu)惠規(guī)定，吸引外資在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)外資企業(yè)在寫字樓市場上也將會占據(jù)一定地位。 ? 這幾種行業(yè)不僅分布較為集中，并且有大量現(xiàn)貨需要隨時調(diào)集、搬運(yùn)等，所以對方便、快捷性要求較高。 ? 本項目需求定位 ? 建議本項目定位：國際知名企業(yè)、大品牌公司、中小型企業(yè)、本地的私企以及考慮環(huán)境的便利的公司，重點放在中小型成長企業(yè)以及周邊商貿(mào)辦事處。 ? 當(dāng)前許多寫字樓項目把目光聚中在那些國內(nèi)外大企業(yè)身上，而本項目卻有效地彌補(bǔ)了市場的空白 ，瞄準(zhǔn)企業(yè)中間力量，不管是創(chuàng)新，還是產(chǎn)品細(xì)分，本項目會滿足一個龐大的需求群體 。 ? 租金價格走勢 01234567802年 03年 04年 05年 06年香格里拉保利大廈華驛大廈奧威斯? 對比項目：香格里拉、保利大廈、華驛大廈、奧威斯大廈 ? 從圖中可以看出，除奧威斯大廈在 05年開始有上幅之外，其余全部呈下降趨勢。 ? 分析： 02年以來，哈爾濱寫字樓市場發(fā)展極快，面對新的、高檔的現(xiàn)代化高層建筑，舊有的樓盤相對日趨落后。 ? 以上所選均是哈爾濱市區(qū)內(nèi)中高檔寫字樓。 ? 寫字樓 保利大廈 華驛大廈 奧威斯發(fā)展大廈 禧年中心 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓 ? 地 段 位置 交通 周圍環(huán)境 客群 保利大廈 中山路 93 交通便利 位于中山路與珠江路交匯處，環(huán)境相對安靜。 以華為等中型企業(yè)、辦事處為主 華驛大廈 松花江街 15號 在側(cè)街上，交通一般 位于火車站附近，交通便利但略顯擁擠。 惠普、東軟、ＬＧ等 奧威斯 發(fā)展大廈 紅軍街 15號 交通十分便利、道里區(qū)中心 位于紅軍街與中山路交匯處，毗臨南崗商圈 西門子、百勝餐飲、三星等 禧年中心 紅軍街 7號 交通便利 位于紅軍街與中山路交匯處，毗臨南崗商圈 以美容、手機(jī)類為主，３０％份額 遠(yuǎn)大 商務(wù)公寓 建設(shè)街 101號 交通不是很便利，位于建設(shè)步行街上 位于南崗商圈內(nèi)，毗鄰松雷、秋林、遠(yuǎn)大購物中心 主要為服裝類，但無大品牌，如三彩等 ? 規(guī) 模 總層數(shù) 總面積 大堂面積 保利大廈 地上 18層 \6層 \3層 10000左右 400余平米 華驛大廈 地上 30層 ,地下 3層 12023平米 1200平米 奧威斯 發(fā)展大廈 地上 28層 ,地下 2層 10098平米 350平米 禧年中心 地上 29層，地下一層 34800平米 無 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓 地上 21層，地下一層 8000平米 150平米 ? 價格 配套服務(wù) 商務(wù)中心 洗衣房 停車場 餐廳 其它 保利大廈 /天 M178。(含 所有物 ) 外包 無 地下可停 20臺車 , 多 用于冬季大車 40元 / 天小車 20元 /天 810元 /位 員工餐廳 咖啡 吧、書吧 華驛大廈 /天 /M178。(含所有物業(yè)能 源費(fèi)用 ) 自設(shè) 有 地下可停 22臺車 , 多 用于冬季大車 50元 /,地 上 30臺免費(fèi)車位 酒店餐廳 , 客戶餐廳 10元 無 奧威斯 發(fā)展大廈 /天 / M178。( ) 外包 無 120個車位 多個外包車位 10元 /位員 工餐廳 夜總會、 桑拿等 禧年中心 /天 / M178。(不含物業(yè)能源 費(fèi)用 ) 外包 無 地上 20,地下 120個 無 禧年商務(wù) 會館 遠(yuǎn)大 商務(wù)公寓 (不含物業(yè) 能源費(fèi)用 )\售價為 70009000元 /米 無 無 無 客戶餐廳 , 大排當(dāng)形式 16層為 遠(yuǎn)大購物 中心 ? 設(shè)計布局 開間 徑深 走廊 層高 衛(wèi)生間 保利大廈 625米 8米 公共 華驛大廈 426米 公共 奧威斯 發(fā)展大廈 426米 8米 2米 公共 禧年中心 15米左右 68米 6米左右 遠(yuǎn)大 商務(wù)公寓 620米 67米 ? 奧威斯發(fā)展大廈 華驛大廈