中航南太武地塊價(jià)值評析(編輯修改稿)
2025-03-22 23:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 南太武高爾夫長堤墅 主要為廈門、三明、晉江客戶 投資和自住各占 50% 外地投資投機(jī)客 嘉元?億景海岸 主要為廈門、龍巖客戶， 部分為三明、南平、漳州（龍海）客戶 基本為投資兼自住 外地 投資投機(jī)客 永鴻御景灣 主要為廈門、龍巖、三明、溫州客戶 部分為開發(fā)區(qū)客戶 基本為投資兼自住 外地投資投機(jī)客 開發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員 永鴻尚海灣 主要為開發(fā)區(qū)、龍巖、南平客戶 部分為福州、臺(tái)灣客戶 基本為投資兼自住 外地投資投機(jī)客 開發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員 海灣太武城 主要廈門、龍巖、三明、臺(tái)灣客戶，部分龍海本地客戶。 大部分以投資為主 外地投資投機(jī)客 港尾鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用? 新港城片區(qū)項(xiàng)目主要依靠 外地客戶 ，主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的投資投機(jī)客，部分來自于開發(fā)區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體戶以及當(dāng)?shù)鼐用?，購買用途主要是以第二居所為主； 區(qū)域市場成交客戶分析 16 區(qū)域市場重點(diǎn)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 原石灘國際社區(qū) 海灣太武城 招商卡達(dá)凱斯 南太武高爾夫 澎湖灣 雙魚島 基本指標(biāo) 占地： 43萬㎡ 總建： 87萬㎡ 占地： 36萬㎡ 總建： 52萬㎡ 容積率： 占地： 34萬㎡ 總建： 73萬㎡ 容積率： 占地： ㎡ 總建： ㎡ 容積率： 規(guī)劃面積 ，中國首例生態(tài)人工島 項(xiàng)目規(guī)劃 海景別墅、高端公寓、度假會(huì)所、豪華游艇俱樂部、濕地公園、休閑沙灘等為一體的大型高檔濱海度假休閑社區(qū) 多層生態(tài)寓所、小高層、高層景觀住宅、情景花園洋房、生態(tài)別墅群等。 海景別墅、海景公寓、五星級酒店公寓、會(huì)所、濱海商業(yè)街、五星級酒店及教堂等 25~28層 7棟高層，聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨(dú)棟別墅等 七大規(guī)劃區(qū)： 內(nèi)灣藝術(shù)文化區(qū)：為丼行慶典、展覽、公益、商業(yè)活勱等的場所； 主題度假游樂區(qū)：主要分為地標(biāo)式主題酒店和度假主題酒店群； 濱海休閑度假區(qū)：別墅、企業(yè)公館、風(fēng)情商業(yè)； 特色居住區(qū) 游艇基地碼頭區(qū) 閩南商業(yè)文化區(qū) 濱海特色居住區(qū) 產(chǎn)品 未定 二期產(chǎn)品： 33㎡ 的單身公寓、6677㎡ 的經(jīng)濟(jì)二房以及 96㎡ 舒適大兩房 高層住宅： 43萬㎡ 疊拼別墅： 3萬㎡ 聯(lián)排別墅： 9萬㎡ 精裝公寓 4752㎡ 、 89129㎡ 二房三房、 210㎡ 情景洋房 130180㎡ 聯(lián)排雙拼別墅 213300㎡ 獨(dú)棟別墅 400800㎡ 項(xiàng)目進(jìn)展 項(xiàng)目已勱工 項(xiàng)目二期于 2023年9月推出 273套房源，目前銷售均價(jià) 6000元 /m2 2023年 8月推出 133套雙拼聯(lián)排別墅，面積 170200㎡ ， 成交均價(jià)為 14500元 /㎡ 住宅內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格6000~7000元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)為主，多富于景觀資源優(yōu)勢，并以休閑度假社區(qū)為主。 但所有項(xiàng)目目前去化率非常低，銷售狀態(tài)與廈門島外的中洲濱海城的現(xiàn)狀相類似； 17 區(qū)域市場情況分析小結(jié) 整體供求 2023年新港城片區(qū)（招商局、南太武濱海新城）商品房總供應(yīng)量為 31萬㎡，總成交量為 ㎡，呈供大于求狀態(tài)。 營銷思考 供大于求 市場存量較大 潛在開發(fā) 目前市場潛在的存量為 460萬㎡，南太武濱海新城和和招商開發(fā)區(qū)市場存量分布占比為 29%和 71%，區(qū)域內(nèi)外競爭異常嚴(yán)峻。 潛在開發(fā)量大 未來競爭激烈 成交價(jià)格 2023年成交均價(jià)為 7215元 /㎡。招商局開發(fā)區(qū)高層均價(jià)約為 7500元 / ㎡，別墅均價(jià)約為 14000元 / ㎡；較南太武濱海新城價(jià)格高出約 15002023元 /㎡。 價(jià)格略低 形成洼地 成交客戶 主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的客戶，部分來自于開發(fā)區(qū)的泛公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體戶以及當(dāng)?shù)鼐用?，購買目的主要為投資兼自住。 周邊客戶為主 本地客戶為輔 項(xiàng)目分布 漳州新港城在售樓盤主要集中于招商局片區(qū)，目前共有 10個(gè)在售樓盤，南太武只有 2個(gè)在售樓盤。 招商局片區(qū)為主 南太武尚不成熟 重點(diǎn)項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)為主，多富于景觀資源優(yōu)勢，并以休閑度假社區(qū)為主。但整體銷售去化不理想； 資源大盤 去化一般 本案規(guī)劃方向 18 本案規(guī)劃方向研判 1－產(chǎn)品差異化規(guī)劃 以規(guī)避大體量的存量競爭和潛在開發(fā)競爭； 2－資源最大化規(guī)劃 利用山海資源和海岸線優(yōu)勢，并將其發(fā)揮至極； 3－多核復(fù)合化規(guī)劃 設(shè)置多個(gè)復(fù)合地產(chǎn)核，增強(qiáng)對周邊客戶的吸納力； 高產(chǎn)品競爭力 高客戶吸納力 本案規(guī)劃目標(biāo) 19 Contents
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