【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 雙拼 4000－5000元；總價(jià)區(qū)間 100－ 400萬銷售狀況 一期 05年 5月開盤，目前剩余 10多套 05年 6月開盤，多層基本售罄 05年 8月開始銷售，目前來看各種產(chǎn)品均有，銷售率 50%一期 2023年中旬開盤， 100多戶，一個(gè)月左右銷售完畢，價(jià)格 3000元左右， 10套獨(dú)棟 5000元左右；二期未開盤客戶群及置業(yè)目的客戶年齡在 40多歲，基本用來給父母養(yǎng)老或者留作自己養(yǎng)老用 —— —— 客戶成都占 50％，省外 50％主要依托自然資源和城市規(guī)劃利好以及相對(duì)便捷的交通條件依托資源產(chǎn)品形式 產(chǎn)品以聯(lián)排為主，有獨(dú)棟和洋房等其它產(chǎn)品客戶 /價(jià)格 城市中高端低密度置業(yè)客戶、本地及外來養(yǎng)老客戶，平臺(tái)價(jià)格在 30003500未來供應(yīng) 土地儲(chǔ)備充足，未來將是低密度產(chǎn)品供應(yīng)的集中區(qū)域之一33青城山板塊 依托稀缺資源形成了一個(gè)具有泛中國(guó)區(qū)域輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)，市場(chǎng)相對(duì)成熟，產(chǎn)品形成細(xì)分項(xiàng)目名稱 碧水青城 青城雅舍 高山流水 水都豪庭基本情況總占地 191畝，容積率 ，共 837戶，現(xiàn)在開發(fā)為二期三區(qū)，共 236戶凈占地 ，容積率 ，共248戶，其中 4套聯(lián)排別墅占地 316畝，容積率 ，總共106戶獨(dú)棟別墅（ 15棟大戶型）總占地 58703平米，容積率 ，共 110戶產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 60111 公寓： 3585平米聯(lián)排別墅： 147平米 面積區(qū)間 3091400平米獨(dú)棟 400、雙拼 280、聯(lián)排 220價(jià)格 單價(jià) 3000，總價(jià)在 25萬左右 公寓 3800，聯(lián)排 4500 大獨(dú)棟： 12023；其他 6500左右 獨(dú)棟單價(jià) 3700左右，總價(jià) 140150萬；雙拼聯(lián)排單價(jià) 3000 銷售狀況 一期 400多戶，開盤三個(gè)月銷售完畢 05年 8月開始銷售，銷售率 30%，別墅預(yù)定一套 05年 4月 15日開始銷售，現(xiàn)在剩余30套（包括 11套大戶型） 05年 3月開始銷售，銷售率近 80％，獨(dú)棟剩一套客戶群及置業(yè)目的客戶以中青年人休閑度假用，和老年人養(yǎng)老為主。多是子女為父母購買，也有老年人自己購買。也有朋友一起購買成都客戶為主，養(yǎng)老度假休閑用成都本地客戶占到 50%，其他 50%來自全國(guó)各地，包括北京、上海、深圳等地方，銷售對(duì)象為全國(guó)客戶以都江堰客戶，成都客戶為主。年齡在 40歲以上，養(yǎng)老客戶較多配套 —— —— 2023平米的會(huì)所 配套商業(yè)面積 4000平米，會(huì)所2023平米主要依托稀缺的自然資源和深厚的人文積淀依托資源產(chǎn)品形式 產(chǎn)品細(xì)分，涵蓋了獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、疊拼以及洋房客戶 /價(jià)格 成都本地客戶以及泛中國(guó)區(qū)域客戶，類別墅產(chǎn)品平臺(tái)價(jià)格在 30004000元 /平米未來供應(yīng) 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)受限，預(yù)計(jì)未來的主要供應(yīng)將集中在都江堰區(qū)域34牧馬山 是依托距離市區(qū)最近的山地資源、高標(biāo)準(zhǔn)大規(guī)模的休閑度假配套形成的資源型城市高檔休閑別墅區(qū)項(xiàng)目名稱 維也納森林 牧馬山易城 半山衛(wèi)城 中航云嶺高爾夫基本情況占地 630畝，總建筑面積 11萬平米，容積率為 ，總戶數(shù) 381戶項(xiàng)目基地占地 362畝，容積率為，總戶數(shù) 239戶，其中一期共116棟別墅占地面積 254畝，總建面 ，容積率為 ，共 352戶，一期182套（大獨(dú)棟 14套）云嶺別墅項(xiàng)目總占地 300畝 ,分一、二期開發(fā) ,一期占地 120畝 ,共 45幢獨(dú)棟別墅 ,綠化率 ％ 容積率 產(chǎn)品 獨(dú)棟別墅，戶型面積區(qū)間 260542 獨(dú)棟： 265340，花園面積： 300900 產(chǎn)品類型為錯(cuò)拼別墅，小獨(dú)棟以及大獨(dú)棟。面積區(qū)間 165－ 350平米。主力產(chǎn)品為小獨(dú)棟面積從 340平方米 —900 平方米不等價(jià)格 聯(lián)排均價(jià) 9800，獨(dú)棟單價(jià) 10800多 單價(jià) 75008500，總價(jià) 140280萬 價(jià)格區(qū)間 6000－ 7500元每平米?？們r(jià)最低為 80萬左右。贈(zèng)送半地下室銷售狀況 項(xiàng)目于 03年開始銷售，經(jīng)過大約 2年的銷售，現(xiàn)在剩余大約 20多套（包括定制別墅）05年 10月 15日開盤，目前已經(jīng)銷售50多套，大約 50%未開盤。去年十一月開始客戶積累，目前積累約 40％，開盤時(shí)間未定?！蛻羧?成都客戶占到 50%，外地客戶 /國(guó)外占到 50% 非成都本地客戶占到 60% 積累客戶中全國(guó)各地客戶均有 ——配套 2023畝原生松林，并建有 1000畝森林運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（ 12個(gè)森林網(wǎng)球場(chǎng)、 1個(gè)網(wǎng)球俱樂部、 2個(gè)森林籃球場(chǎng)、 1個(gè)森林酒店、 2個(gè)森林茶室）國(guó)際高爾夫俱樂部、會(huì)所以及人工湖 ——會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)牧馬山自然資源 /高檔休閑設(shè)施/機(jī)場(chǎng) /規(guī)劃利好 /便捷的交通依托資源產(chǎn)品形式 產(chǎn)品形式較為單純，以獨(dú)棟產(chǎn)品為主客戶 /價(jià)格 成都本地客戶與外地客戶比例相當(dāng)，平臺(tái)價(jià)格 6000左右未來供應(yīng)隨著城市重心的南移和交通條件的改善有成為成都中央別墅區(qū)的傾向，未來供應(yīng)較大35成都低密度板塊對(duì)比分析對(duì)比項(xiàng)目 浣花溪 華陽 牧馬山 青城 溫江 龍泉形成基礎(chǔ)城市核心地段，深厚的人文積淀以及良好的自然資源城市南移的利好、人民南路延長(zhǎng)線的建設(shè)，傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)認(rèn)知 良好的自然資源、高檔度假休閑設(shè)施兼具自然價(jià)值和人文價(jià)值的稀缺資源光華大道建設(shè)、花博會(huì)帶來的人氣，傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)認(rèn)知直達(dá)快速交通自然資源規(guī)劃利好價(jià)格平臺(tái) 18000 65008000 75009500 30004000 60008000 40005000客戶階層 成都本地財(cái)富頂尖階層城市高端別墅置業(yè)人群、外來高端養(yǎng)老型客戶城市高端別墅置業(yè)人群、外來高端養(yǎng)老型客戶成都本地客戶以及泛中國(guó)區(qū)域客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力從全國(guó)頂級(jí)財(cái)富人群到成都本地普通市民家庭均有城市中高端低密度置業(yè)客戶、本地及外來養(yǎng)老客戶城市中端低密度置業(yè)客戶、本地及外來養(yǎng)老客戶產(chǎn)品類型 以聯(lián)排、疊拼等類別墅產(chǎn)品為主 包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房等 以密度較低的獨(dú)棟別墅為主 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、洋房、公寓產(chǎn)品 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房以及普通多層等以聯(lián)排為主，有少量獨(dú)棟別墅未來方向受到土地供應(yīng)政策限制，未來基本沒有供應(yīng)受到城市南移影響，將來物業(yè)必將向類別墅產(chǎn)品甚至城市住宅轉(zhuǎn)變具備成為成都中央別墅區(qū)的潛力，未來將會(huì)發(fā)展成為以日常居所為主的高檔社區(qū)板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是受到土地供應(yīng)政策限制，供應(yīng)將集中在都江堰地區(qū)預(yù)計(jì)未來會(huì)有大量低密度項(xiàng)目入市，但是純別墅社區(qū)預(yù)計(jì)不多，板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊未來供應(yīng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈36金林半島 12023流水山莊 17000舜苑 17000三利宅院 6200麓山國(guó)際 10000錦官麗城 55006000水上花城 60006500原鄉(xiāng) 75008500牧馬山易城 75008500維也納森林 9800－10800半山衛(wèi)城 60007500中航云嶺 13000芙蓉古城75008000香頤麗都 75008000香頌島 8000錦秀森林 8000左右碧水青城 3000麗水青城 3500四季青城 3000青城雅舍 4500水都豪庭 3000中國(guó)青城 7000高山流水 12023天泉聚龍 50009600（獨(dú)棟）盛世中華 3300東麓驛境 3000國(guó)一澳鄉(xiāng) 3000天鵝堡 36004500（疊拼）鷹冠莊園 30006000（獨(dú)棟）斑竹園 33804500（獨(dú)棟）迎賓大道 1號(hào) 16000成都后花園 7000300040006000800060009500 650080004000600015分鐘30分鐘3040分鐘一個(gè)小時(shí)30分鐘C〉 18000成都別墅價(jià)格分布狀況成都別墅價(jià)格分布：依托城市資源的第一居所型別墅板塊（浣花溪、華陽、溫江、龍泉）根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間／距離價(jià)格呈梯度遞減；依托獨(dú)特自然資源的第二居所別墅板塊（牧馬山、青城山）依托強(qiáng)勢(shì)資源擺脫圈層遞減效應(yīng)，獨(dú)立形成價(jià)格峰值37高價(jià)大戶型的高檔盤 核心競(jìng)爭(zhēng)力：自然資源 +品牌 +區(qū)位客戶特征：企事業(yè)主、海歸形象特征：高品質(zhì)、高形象中價(jià)中小戶型的中檔盤核心競(jìng)爭(zhēng)力：未來發(fā)展前景 +較高性價(jià)比客戶特征：中產(chǎn)階層形象特征：親和力、歸屬感強(qiáng) 小 中 大高中低戶型定位價(jià)格定位6000元 /㎡11000元 /㎡蜀郡薩爾茨堡紫霄園半山衛(wèi)城易城原鄉(xiāng)中航 .云嶺高山流水麓山國(guó)際迎賓大道一號(hào)香頌島市場(chǎng)細(xì)分六大別墅板塊在未來 23內(nèi)基本形成兩極分化的市場(chǎng)供應(yīng)格局高價(jià)大戶型的高檔盤中價(jià)中小戶型的中檔盤香頤麗都38市場(chǎng)環(huán)境掃描結(jié)論n 成都是西南中國(guó)區(qū)域中心城市、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、城市文化和城市生活方式極具居住魅力。n 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速健康，呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)，其中來自于成都以外的外來置業(yè)者構(gòu)成對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)有力支撐。n 成都低密度市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟的發(fā)展階段，表現(xiàn)在市場(chǎng)細(xì)分形成、產(chǎn)品素質(zhì)突出、板塊分異凸顯， 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)更多的表現(xiàn)為板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。行情看漲、大勢(shì)看好、競(jìng)爭(zhēng)激烈39三、本區(qū)域別墅市場(chǎng)的發(fā)展明確項(xiàng)目基本條件以后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者、區(qū)域背景進(jìn)行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提?城市經(jīng)濟(jì)特征?城市消費(fèi)者：關(guān)于成都和成都人?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征?低密度市場(chǎng)?項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?在消費(fèi)者的心目中對(duì)本區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同感又是怎樣？市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域背景41牧馬山是成都西南近郊的生態(tài)旅游及低密度居住開發(fā)示范區(qū)， 區(qū)域認(rèn)知度較高牧馬山概況： 牧馬山地處成都市西南，距南二環(huán) 18公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 4公里?？偯娣e 平方公里，片區(qū)整體規(guī)劃控制容積率 ≦ ，是一片半坡逶迤，淺丘起伏，溪水環(huán)繞的膏腴之地。蜀漢時(shí)期此地被劉備、諸葛亮相中，派張飛屯兵牧馬于此，由此得名“ 牧馬山 ” 。 42明確項(xiàng)目基本條件以后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者、區(qū)域背景進(jìn)行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提?城市經(jīng)濟(jì)特征?城市消費(fèi)者：關(guān)于成都和成都人?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征?低密度市場(chǎng)?項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?在消費(fèi)者的心目中對(duì)本區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同感又是怎樣？市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域背景43根據(jù)規(guī)劃，牧馬山被定位為城市新區(qū)，將成為集 “ 高尚人居、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)展 “ 三大主題為一體的山水新城 ?中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “圈層式 ”發(fā)展為疏密結(jié)合的 “扇葉式 ”布局；采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。?城市向東發(fā)展規(guī)劃范圍：西至沙河、成仁公路，南至三環(huán)路、成龍路南側(cè)用地控制界，東至龍泉驛區(qū)東側(cè)成環(huán)路，北至成南高速路。?城市向南發(fā)展規(guī)劃范圍 ：北起火車南站，南至華陽，西至牧馬山，東至成仁路。44明確項(xiàng)目基本條件以后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者、區(qū)域背景進(jìn)行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提?城市經(jīng)濟(jì)特征?城市消費(fèi)者：關(guān)于成都和成都人?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征?低密度市場(chǎng)?項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域未來發(fā)展的