【文章內容簡介】 2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %市場供應比重 1 1 . 4 2 % 2 8 . 4 5 % 4 6 . 9 6 % 8 . 7 9 % 0 . 5 5 %老城區(qū)供應比重 11% 3 6 . 0 0 % 4 5 . 7 0 % 6 . 9 0 % 0 . 0 0 %市場銷售比重 1 3 . 5 0 % 2 9 . 2 5 % 4 9 . 2 7 % 4 . 3 3 % 0 . 2 8 %老城區(qū)銷售比重 1 3 . 6 0 % 3 6 . 5 0 % 4 6 . 8 0 % 3 . 0 7 % 0 . 0 0 %一室 二室 三室 四室 復式焦作市各區(qū)域分戶型消化速度比較15395030 020352581 00 0 0 0 090102030405060一室 二室 三室 四室 復式 別墅套/月老城區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū)戶型配比 總體戶型比例 戶型 面積區(qū)間 面積比例 一室戶型 4070 5% 二室戶型 7090 30% 三室戶型 （小三房） 8090 35% 三室戶型 （緊湊型） 90110 15% 三室戶型 （舒適型） 110130 10% 四室戶型 130150 5% 100% ? 主力需求空間在 90130平方米之間，占到整個比例的 62%。 ? 意向客戶能夠接受的總價款以 20萬以下及 2030萬為主，根據目前市場均價，可估算出面積在 70110平方米左右。 ? 市場目前消化速度較快戶型為兩室與三室戶型。 ? 根據政府相關政策（ 90/70）， 90平方米以上戶型需求按客戶選擇比例分配，給出以下比例。 戶型配比 普通多層戶型配比 產品類型 戶型 面積指標（ m178。） 比例（ %） 套數（套） 面積（萬m178。） 普通 多層 二室 7090 15% 292 三室 8090 60% 1100 三室 90110 10 156 三室 110130 15% 195 1743 0 產品類型 戶型 面積指標（ m178。） 比例（ %） 套數（套） 面積（萬m178。） 花園洋房 二室 8090 35% 286 三室 90110 25% 173 三室 110130 15% 87 四室 130150 25% 124 670 花園洋房戶型配比 普通多層與花園洋房戶型配比 戶型配比 產品類型 戶型 面積指標（ m178。） 比例（ %） 套數（套） 面積（萬m178。） 小高層 二室 7090 80% 868 三室 90110 20% 173 1041 產品類型 戶型 面積指標（ m178。） 比例（ %） 套數（套） 面積（萬m178。） 高層 一室 4070 50% 316 二室 7090 40% 174 三室 90110 10% 35 525 小高層戶型配比 高層戶型配比 小高層與高層戶型配比 戶型配比 最終戶型比例 戶型配比 戶型 面積區(qū)間（ m178。） 面積比例 套數 一室戶型 4070 5% 316 二室戶型 7090 30% 1334 三室戶型 （小三房） 8090 35% 1386 三室戶型 （緊湊型） 90110 15% 537 三室戶型 （舒適型） 110130 10% 282 四室戶型 130150 5% 124 100% 3979 規(guī)劃篇 景觀篇 建筑篇 300畝地塊建議 地塊指標 地塊經濟指標 配套篇 案例借鑒 案例一：天津金地格林世界 金地格林世界運用新都市主義的規(guī)劃設計手法，營造天津“五大道”的生活氛圍，塑造城市感的居住空間，借鑒世界宜居城市核心人居精神， 以現代block主義街區(qū)生活為藍本，打造悠然平和、恬靜溫馨的居住氛圍。 項目概況 ? 多種產品組合 ， 包括 花園洋房 、 景觀洋房 、 電梯公寓 、 創(chuàng)新型 9層薄板小高層 在內 的五類精致低密度產品 ? 高層采用環(huán)庭洋房設計概念 ， 入戶花園與景觀露臺為客戶提供高附加值產品 建筑 亮點借鑒 入戶花園 ? 除一級景觀體系外 ， 分布在各處的坡地 、 水系 、 花圃 、 軟草 、組團間庭院等為鄰里交流創(chuàng)造了生動的空間 景觀 案例借鑒 案例二： 成都華潤置地翡翠城 翡翠城占地 1245畝，由420余畝東湖公園、 200余畝沙河公園、 100余畝府河公園、 43畝臨二環(huán)商業(yè)用地以及 782余畝居住區(qū)組成。總建筑面積近 100萬平方米，分五期開發(fā)，目前已開發(fā)四期。 項目概況 案例借鑒 亮點借鑒 ? 建筑產品組合類型多樣化 ， 類別墅 、 花園洋房 、小高層 、 高層等 ? 高層戶型考慮到景觀與 規(guī)劃 ? 建筑布局彈性圍合 ，形成良好的空間組團 ? 面向河岸逐級疊落的建筑秩序 ， 形成豐富的天際輪廓線外 ， 還保證建筑的景觀與日照的均好性 建筑 ? 組團串聯于景觀主軸上 ， 與景觀主軸的相互呼應 ， 互有收放 ， 空間流動而富于變化 景觀 案例借鑒 案例三：廣州華南新城 2萬平方米濱江文化廣場、 閑長廊、 天然園林泳湖、 5萬平方米私家山林公園；完善生活配套，成熟人文化區(qū)；毗鄰大學城，知識精英匯聚。 項目概況 案例借鑒 亮點借鑒 ? 戶型設計依據人的生活模式 ， 以起居室為中心 ， 公私 、潔污 、 鬧靜分區(qū) 。 ? 底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景 ? 屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點 建筑 ? 規(guī)劃布置時 ， 注重對外部自然環(huán)境的引入 ， 并通過整體布局 ， 創(chuàng)造良好的內部景觀視線 規(guī)劃 ? 以區(qū)域文化為底蘊 ，注重對地塊資源應用 ， 創(chuàng)造以濱江風景和 嶺南特色為主要元素的園區(qū)文化 景觀 案例借鑒 案例四：濟南重汽翡翠郡 重汽 翡翠郡坐落于濟南中央北區(qū)，占地約 500畝，總建筑面積約 68萬平方米，綠化率 37%，容積率 ，居住戶數 4000多戶。本項目是一個由大型超市、沿街商業(yè)及配套公建、TOWNHOUSE、疊拼別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅等組成的大型綜合性社區(qū)。 項目概況 案例借鑒 亮點借鑒 ? 創(chuàng)新引入圓形 、 橢圓形類變形樓體 ， 打造市場唯一產品形象 ? 創(chuàng)新戶型設計 ， 高層270176。 觀景陽臺 ， 景觀露臺 、 及工人房儲藏空間設計 規(guī)劃 ? 規(guī)劃南北分區(qū) ， 各區(qū)域建筑產品分布明確 ， 通過景觀軸線完成兩區(qū)的空間延續(xù) ? 將城市 BRT快速交通系統(tǒng)與小區(qū)對外交通系統(tǒng)接軌 ， 詮釋領先規(guī)劃理念 建筑 ? 景觀設計注重對原生態(tài)人文景觀的保護 ， 包括地塊原生大樹 、 特色碉堡 、 標志鐘樓等 ? 保留原廠區(qū)貫穿南北兩區(qū)的林蔭大道 ， 兩區(qū)域各有中心圍合景觀 景觀 亮點借鑒 ? 聯手國內知名教育品牌（ 北師大 ） ， 成功打造了濟南第一的教育地產 ? 完善的道路交通配套及其他如會所 、 商業(yè)街等生活休閑配套設施 配套 ? 大盤的開發(fā)必然伴隨著配套設施的建設與完善，從而提升項目整體規(guī)模優(yōu)勢 ? 建筑空間彈性圍合，將景觀融入住宅建筑，形成半封閉空間，增強景觀的均好性，提高居住的私密程度。 ? 保留原生資源，融入生態(tài)規(guī)劃理念。 ? 多種檔次產品組合，豐富小區(qū)建筑形態(tài)，提升小區(qū)購買客群。 ? 底層架空，引入景觀小品、休閑娛樂設施等，豐富小區(qū)景觀層次，提升生活品質。 ? 高層建筑采用花園入戶、陽光入戶等新穎的方式，起居室結合寬視角景觀窗和大面積空中庭院體現合理的戶型舒適度。 案例總結與項目啟示 案例總結 項目啟示 ? 建筑空間組合采用圍合形式，形成組團院落空間，從而避免大面積的兵營式排布帶來的形式重復 ? 目前焦作大部分樓盤為現代風格建筑，形式單一缺乏變化，本項目可考慮通過建筑外形的變化來形成差異化的樓盤風格 ? 地塊內學校用地，可整合優(yōu)質教育資源，創(chuàng)造焦作市場唯一教育主題樓盤。 ? 地塊原有樹木等資源，可考慮予以保留或在景觀設計時進行移栽使用。 ? 地塊南北存在高差，可采用底層架空減弱高差影響，豐富建筑形式。 ? 北方地區(qū)的景觀設計，不利于采用大面積水系，可考慮水體景觀采用點的形式出現，既豐富了小區(qū)景觀，又便于后期維護管理。 規(guī)劃篇 景觀篇 建筑篇 300畝地塊建議 地塊指標 規(guī)劃篇 配套篇 規(guī)劃篇 規(guī)劃建議策略的目標 本期規(guī)劃與后續(xù)開發(fā)的連貫性問題 【 內容 】 通過規(guī)劃可以解決的問題，及在規(guī)劃條件下規(guī)劃設計與市場環(huán)境之間的關系 核 心 問 題 如何在規(guī)劃中尋求創(chuàng)新突破 規(guī)劃建議 基于地塊屬性的規(guī)劃要求 基于客戶需求的規(guī)劃要求 基于可比案例的規(guī)劃要求 基于營銷需要的規(guī)劃要求 【 規(guī)劃的邏輯推導 】 規(guī)劃篇 基于地塊屬性的規(guī)劃要求 基于客戶需求的規(guī)劃要求 基于可比案例的規(guī)劃要求 基于營銷需要的規(guī)劃要求 地塊規(guī)劃條件 中高端客戶定位 可借鑒經驗 營銷亮點 總占地面積近 300畝，屬于項目地塊中條件較好的一塊，西側與南側為城市道路，北側與東側為規(guī)劃道路 中高端客戶對于居住小區(qū)規(guī)劃的基本要求：如人車分流、適宜的鄰里空間、樓座的朝向及合理性布置。 組團圍合與街區(qū)的開放，人車分流，公共交流空間的建設等。 項目自身規(guī)劃設計的提升與創(chuàng)新，遵循競爭的藍海策略，為營銷創(chuàng)造訴求點。 【 規(guī)劃的邏輯推導 】 規(guī)劃篇 統(tǒng)一規(guī)劃，實現土地價值最大化 ? 本期地塊屬于項目宗地整體的一部分，建議對800地塊整體做規(guī)劃設計，而非僅在 300畝范圍內 ? 如若做整體規(guī)劃有一定操作難度，建議在做 300地塊規(guī)劃設計時，充分考慮與其他地塊聯系 ? 統(tǒng)一考慮地塊規(guī)劃，有利于實現土地價值的最大化利用 規(guī)劃篇 地塊屬性的要求 連接部分 連接部分 規(guī)劃篇 建筑多樣搭配，空間組合體現變化 ? 多樣的建筑形態(tài)，塑造項目不同的天際線輪廓，既有統(tǒng)一又存在變化，使小區(qū)空間形態(tài)豐富。 ? 板樓與塔樓的結合運用，避免純板樓帶來的遮擋與封閉。 可案例借鑒應用 規(guī)劃篇 圍合的建筑，增強歸屬感 ? 注重交流環(huán)境的營造 ? 用圍合的布局增強社區(qū)的歸屬感 可案例借鑒應用 規(guī)劃篇 營造多級公共空間，提供理想交流場地 ? 注重交流環(huán)境的營造 ? 用空間層級保證交流質量 ? 用整體規(guī)劃保證社區(qū)活力 可案例借鑒應用 規(guī)劃篇 景觀篇 建筑篇 300畝地塊建議 地塊指標 配套篇 建筑篇 建筑建議策略的目標 建筑篇 打造怎樣的建筑風格實現產品差異化 什么樣的建筑設計亮點可以打動客戶 【 內容 】 通過建筑設計可以解決的問題，建筑產品與市場定位及產品概念之間的關系 核 心 問 題 建筑設計建議 基于項目定位的建筑設計建議 基于開發(fā)目的的建筑設計建議 基于規(guī)劃條件的建筑設計建議 基于可比案例的經驗借鑒的建筑設計建議 基于營銷需要的建筑設計要求 【 建筑的邏輯推導 】 基于項目定位的