【正文】 能彈性。 景觀篇 景觀篇 ? 景觀設(shè)計(jì)要注重環(huán)境生態(tài)的親和性。 尊重自然的景觀設(shè)計(jì)，降低維護(hù)成本 景觀篇 ? 以綠色植物為主的園林景觀設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)重視遵循自然規(guī)律，多選用本地樹種 ? 綠化種植等在使用中應(yīng)符合自然的發(fā)展規(guī)律，降低日后維護(hù)成本 景觀小品與休閑坐椅 景觀篇 小區(qū)內(nèi)部休閑座椅，提升小區(qū)居住舒適度 富有特色的創(chuàng)意景觀小品設(shè)計(jì)，打造焦作社區(qū)典范 營(yíng)銷需要的景觀亮點(diǎn) 地面透水鋪裝，增強(qiáng)社區(qū)生態(tài)性 ? 為提升基地保水性能，預(yù)留盡可能多的落樓地面或設(shè)透水鋪裝，使地面有良好的透水性，降雨可充分滲入地面，防止過量地表徑流，及人工輔助入滲設(shè)施的建設(shè)。 ? 建議考慮與河南名牌學(xué)校甚至更高等級(jí)學(xué)校合作，以較少的投入獲取廣泛的市場(chǎng)關(guān)注。 ? 生活功能：中小型超市 、 （ 24小時(shí) ） 便利店 、 面包店 、 早餐店 、鮮花店 、 特色餐飲店 、水果店 、 洗衣店 、 沖曬店 、 服裝店 、 藥店 、 五金店 、 汽車美容店等 。 ● 電話系統(tǒng) ● 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ● 電視系統(tǒng) ● 安防系統(tǒng) ● 對(duì)講系統(tǒng) ● 小區(qū)背景音樂 ● 停車管理 ● IC卡系統(tǒng) ● 三表系統(tǒng) … … 配套篇 室外健身設(shè)施 配套篇 購(gòu)置住宅考慮的項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套因素%%%%%%%%第一因素 % % % % % % % % % %第二因素 % % % % % % % % % %第三因素 % % % % % % % % % %小型超市、便利店室外小型健身設(shè)施診所、藥店幼兒園智能化配套會(huì)所配套中心廣場(chǎng)球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所郵政、金融其他? 室外健身設(shè)施做為客戶購(gòu)房考慮的第一要素，選擇率排在第二位。 四期與五期地塊目前處于尚未成熟區(qū)域，且北部北環(huán)路規(guī)劃不明確，但隨著南部前面三期的完工，項(xiàng)目的整體市場(chǎng)形象將會(huì)提升該區(qū)域價(jià)值，所以將此處作為后期開發(fā)地塊。 啟動(dòng)模式 “ 以點(diǎn)帶面 ” 模式：以中高端產(chǎn)品入市 適用范圍 當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡能力 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的 花園洋房 35% 普通多層 65% 項(xiàng)目啟動(dòng)策略 啟動(dòng)區(qū)策略 入口 —— 第一印象導(dǎo)入。 住宅 —— 樣板間展示。 學(xué)校 —— 規(guī)劃展示與營(yíng)銷活動(dòng)配合施工建設(shè)同期進(jìn)行。 ?通過 生活場(chǎng)景、產(chǎn)品品質(zhì)展示、創(chuàng)新贈(zèng)送 吸引關(guān)注。 ? 良好的戶型展示，讓客戶能夠在未入住前就體驗(yàn)到樓盤的品質(zhì)氛圍，并產(chǎn)生認(rèn)同感。 提供教師隊(duì)伍；享有學(xué)校的日常經(jīng)營(yíng)權(quán)、辦學(xué)方式、人事權(quán)、教育所得等 開發(fā)商： 政府： 學(xué)校： 啟動(dòng)區(qū)策略 我們的邏輯思路 實(shí)現(xiàn) 回答 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 估 算 （一）估價(jià)方法 市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，參考市場(chǎng)樓盤價(jià)格，綜合考慮各樓盤各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并相應(yīng)給予權(quán)重，加權(quán)平均求取價(jià)格的一種定價(jià)策略?？紤]到本項(xiàng)目地理位置、產(chǎn)品檔次我們?cè)谧龆▋r(jià)上將進(jìn)行適當(dāng)修正。 產(chǎn)品的銷售周期 開發(fā)商推出樓盤，期望能迅速回籠資金收回開發(fā)成本并獲取豐厚的利潤(rùn)，但如果價(jià)格期望太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長(zhǎng)，各項(xiàng)成本自然增長(zhǎng)，最終事與愿違，反而會(huì)給企業(yè)帶來更大的損失。 濰坊市 2023年 GDP總量為 2056億元；人均 GDP為 23349元 可比城市濰坊房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)分析 ?濰坊 濰坊。 2023年和2023年城市化率增長(zhǎng)幅度較大， 2023年底城市化率為 ％， ?焦作 市截止到 2023年末總?cè)丝?，比上年增加 。 產(chǎn)品自身的價(jià)值 任何產(chǎn)品的價(jià)格，也必須反映一定的價(jià)值。然后逐個(gè)給競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分，求出本項(xiàng)目同類物業(yè)的性價(jià)比，根據(jù)加權(quán)平均性價(jià)比得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。相對(duì)于其他模式，股份合作制更有創(chuàng)新性 劣勢(shì)：需要與政府的強(qiáng)談判力 前期整合各方資源；出資建校，提供教育所需的設(shè)施設(shè)備，是學(xué)校的主要出資者；不參與學(xué)校日常經(jīng)營(yíng)管理 辦學(xué)過程中，開發(fā)商、學(xué)校與教育行政部門之間要訂立協(xié)約，以明確各自的責(zé)任和義務(wù)。 啟動(dòng)區(qū)策略 ? 示范區(qū)園林應(yīng)當(dāng)充分展示項(xiàng)目風(fēng)采 ，透過示范區(qū)展示讓來訪客戶對(duì)項(xiàng)目的整體形象有所認(rèn)知 ， 進(jìn)而贏得客戶的認(rèn)同感 。 ?啟動(dòng)期多種物業(yè)開發(fā)，展現(xiàn)風(fēng)情為主，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)為輔。 會(huì)所 —— 概念展示。 大道 —— 入口及展示區(qū)交通展示，漂亮的景觀大道。 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 08年 上半年消化量 項(xiàng)目總體量 (萬㎡ ) 08上半 年總 消化量(萬㎡ ) 市場(chǎng)占有份額 森林半島 16 % 西城美苑 26 % 錦江現(xiàn)代城 81 % 啟動(dòng)區(qū)策略 未來市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè) 截止 09年年底，市場(chǎng)需求量 = ㎡ 本項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額 10% 09年本項(xiàng)目市場(chǎng)消化量 = 10%= ㎡ 啟動(dòng)區(qū)策略 大盤開發(fā)的一般規(guī)律 未來一至二年的市場(chǎng)消化量預(yù)估 成熟大盤開發(fā)通常啟動(dòng)期投入市場(chǎng)銷售總量在 5~17萬平方米之間，根據(jù)項(xiàng)目自身情況存在一定差異。 配套篇 物業(yè)管理體現(xiàn)尊貴 . —— 完備服務(wù)方案，分項(xiàng)選擇，部分收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)清楚標(biāo)識(shí) 整體概念策劃 300畝地塊建議 項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略 產(chǎn) 品 策 劃 建 議 項(xiàng)目分期 項(xiàng)目分期 一期 二期 三期 四期 五期 學(xué)校 通過一、二期的成功開發(fā)，三期地塊價(jià)值更為凸現(xiàn)，時(shí)機(jī)更加成熟； 隨著地塊東側(cè)市政道路的開通，為項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)提供更多契機(jī)。 配套篇 ? 地下車庫(kù)入口造型也是園林的一部分；利用造型拼接、色彩跳躍、虛實(shí)間的對(duì)比和反光照明設(shè)施的應(yīng)用，提高其夜間識(shí)別性，令回家成為美麗的旅程 停車位建議 ? 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示 %的人有車位需求 ? 根據(jù)控規(guī)要求，本項(xiàng)目編號(hào) A2 A24用地應(yīng)配制機(jī)動(dòng)車位 1273個(gè) ? 考慮本區(qū)域?qū)嶋H情況及未來市場(chǎng)發(fā)展，建議車位配比按 1： ? 適當(dāng)控制地面停車位比例，避免影響地下車位銷售 配套篇 車位數(shù)量選擇比例%%%%0%20%40%60%80%100%0個(gè) 1個(gè) 2個(gè) 2 個(gè)以上地下生態(tài)車位 ? 將地下停車室頂板局部開口，將陽光及自然風(fēng)引入地下停車空間，結(jié)合環(huán)境在開口部位種植綠化，形成各種景觀區(qū)域。 商業(yè)配套 :豐富的業(yè)態(tài)設(shè)置 ? 文化功能：文具店 、書店 、 音像制品店等 。 ? 引入知名物業(yè)管理公司，在滿足前期客戶服務(wù)需求的同時(shí)，增強(qiáng)后期購(gòu)買客戶的信心。 營(yíng)造符合地塊環(huán)境的生態(tài)景觀 其實(shí)綠色與水一樣都是可以流動(dòng)的 景觀篇 ? 水景應(yīng)用存在多方面限制，但綠植等景觀元素依然可以滿足景觀設(shè)計(jì)的需要。 餐廳改次臥或書房 花園改餐廳 可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室 建筑篇 案例借鑒應(yīng)用 弧形觀景陽臺(tái) —— 270176。 案例借鑒應(yīng)用 臺(tái) ?? 空中的庭院 臺(tái) ?? 附加值 ? 臺(tái)不需要寬大，但是提供了更多的與自然交互的機(jī)會(huì)與可能性 ? 與自然開放交互的精神主線貫穿規(guī)劃，戶型以及產(chǎn)品的各個(gè)方面 ? 不僅僅是面積的附加值，更是產(chǎn)品支撐的生活形態(tài) ? 實(shí)用理性是設(shè)計(jì)的另一大思路，臺(tái)的設(shè)置最能體現(xiàn)這一點(diǎn)，把附加值讓渡給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利 ? 處理陽臺(tái)的材料、安全性等方法很多，效果也豐富 窗 ?? 光與影的游戲，建筑的表情 ? 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)劣的決定性元素之一就是窗戶的運(yùn)用； ? 窗戶不僅滿足采光和通風(fēng)的基本功能，而且直接代表著不同的情趣； ? 提升客戶層的鑒賞力，首當(dāng)其沖是充分調(diào)動(dòng)光影元素，豐富戶型之于居住之外的功能； 與戶外景觀互動(dòng) 窗 ?? 低平窗 尤其在具有較好景觀視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)能夠充分感受到與自然的交流 ,最大限度延展了自然的垂直視野 變化之后的低臺(tái)飄窗 ? 飄窗因其有效的擴(kuò)大了戶型的使用面積而在客戶中廣受歡迎，成為了戶型設(shè)計(jì)的必備元素之一； ? 但因安全問題政府加強(qiáng)了控制，但是飄窗對(duì)于戶型的附加值提升依然十分突出； 低臺(tái)飄窗 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺(tái) （窗臺(tái)板或空調(diào)位） 步入式 景觀凸窗 步入式陽臺(tái) 步入式陽臺(tái) —— 增加產(chǎn)品附加值，提高居住舒適度 建筑篇 萬科的 90+產(chǎn)品創(chuàng)新系列 —— 戶型亮點(diǎn) 創(chuàng)新三分離式衛(wèi)生 間，淋浴、盥洗、 廁所各主其事，提 升空間使用率。 ? 首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，層層退臺(tái)，將戶外綠化景觀引入室內(nèi)。 ?寬敞的觀景露臺(tái)，給人們提供視野開闊的休息平臺(tái)，打破高層建筑的封閉性。 【 規(guī)劃的邏輯推導(dǎo) 】 規(guī)劃篇 統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化 ? 本期地塊屬于項(xiàng)目宗地整體的一部分，建議對(duì)800地塊整體做規(guī)劃設(shè)計(jì)，而非僅在 300畝范圍內(nèi) ? 如若做整體規(guī)劃有一定操作難度，建議在做 300地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮與其他地塊聯(lián)系 ? 統(tǒng)一考慮地塊規(guī)劃，有利于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化利用 規(guī)劃篇 地塊屬性的要求 連接部分 連接部分 規(guī)劃篇 建筑多樣搭配，空間組合體現(xiàn)變化 ? 多樣的建筑形態(tài)，塑造項(xiàng)目不同的天際線輪廓，既有統(tǒng)一又存在變化，使小區(qū)空間形態(tài)豐富。 ? 北方地區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，不利于采用大面積水系，可考慮水體景觀采用點(diǎn)的形式出現(xiàn)，既豐富了小區(qū)景觀，又便于后期維護(hù)管理。 ? 高層建筑采用花園入戶、陽光入戶等新穎的方式，起居室結(jié)合寬視角景觀窗和大面積空中庭院體現(xiàn)合理的戶型舒適度。 觀景陽臺(tái) ， 景觀露臺(tái) 、 及工人房?jī)?chǔ)藏空間設(shè)計(jì) 規(guī)劃 ? 規(guī)劃南北分區(qū) ， 各區(qū)域建筑產(chǎn)品分布明確 ， 通過景觀軸線完成兩區(qū)的空間延續(xù) ? 將城市 BRT快速交通系統(tǒng)與小區(qū)對(duì)外交通系統(tǒng)接軌 ， 詮釋領(lǐng)先規(guī)劃理念 建筑 ? 景觀設(shè)計(jì)注重對(duì)原生態(tài)人文景觀的保護(hù) ， 包括地塊原生大樹 、 特色碉堡 、 標(biāo)志鐘樓等 ? 保留原廠區(qū)貫穿南北兩區(qū)的林蔭大道 ， 兩區(qū)域各有中心圍合景觀 景觀 亮點(diǎn)借鑒 ? 聯(lián)手國(guó)內(nèi)知名教育品牌（ 北師大 ） ， 成功打造了濟(jì)南第一的教育地產(chǎn) ? 完善的道路交通配套及其他如會(huì)所 、 商業(yè)街等生活休閑配套設(shè)施 配套 ? 大盤的開發(fā)必然伴隨著配套設(shè)施的建設(shè)與完善，從而提升項(xiàng)目整體規(guī)模優(yōu)勢(shì) ? 建筑空間彈性圍合，將景觀融入住宅建筑，形成半封閉空間，增強(qiáng)景觀的均好性，提高居住的私密程度。 ? 底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景 ? 屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn) 建筑 ? 規(guī)劃布置時(shí) ， 注重對(duì)外部自然環(huán)境的引入 ， 并通過整體布局 ， 創(chuàng)造良好的內(nèi)部景觀視線 規(guī)劃 ? 以區(qū)域文化為底蘊(yùn) ，注重對(duì)地塊資源應(yīng)用 ， 創(chuàng)造以濱江風(fēng)景和 嶺南特色為主要元素的園區(qū)文化 景觀 案例借鑒 案例四：濟(jì)南重汽翡翠郡 重汽 項(xiàng)目概況 ? 多種產(chǎn)品組合 ， 包括 花園洋房 、 景觀洋房 、 電梯公寓 、 創(chuàng)新型 9層薄板小高層 在內(nèi) 的五類精致低密度產(chǎn)品 ? 高層采用環(huán)庭洋房設(shè)計(jì)概念 ， 入戶花園與景觀露臺(tái)為客戶提供高附加值產(chǎn)品 建筑 亮點(diǎn)借鑒 入戶花園 ? 除一級(jí)景觀體系外 ， 分布在各處的坡地 、 水系 、 花圃 、 軟草 、組團(tuán)間庭院等為鄰里交流創(chuàng)造了生動(dòng)的空間 景觀 案例借鑒 案例二： 成都華潤(rùn)置地翡翠城 翡翠城占地 1245畝，由420余畝東湖公園、 200余畝沙河公園、 100余畝府河公園、 43畝臨二環(huán)商業(yè)用地以及 782余畝居住區(qū)組成。） 小高層 二室 7090 80% 868 三室 90110 20% 173 1041 產(chǎn)品類型 戶型 面積指標(biāo)（ m178。） 普通 多層 二室 70