華潤(rùn)_沈陽(yáng)華潤(rùn)項(xiàng)目整合行銷(xiāo)方案_理念行銷(xiāo)_88頁(yè)(編輯修改稿)
2025-03-22 14:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境。 “三湖九溪”規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目共分大三期開(kāi)發(fā)，圍繞每一期營(yíng)造一個(gè)核心景觀(guān)內(nèi)湖，并根據(jù)具體水文特征與地勢(shì)地貌每期各提出一個(gè)核心概念，從而使三期各有不同，同時(shí)三期又互相連接。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 示意圖 湖、樓、溪之間的關(guān)系真正達(dá)到戶(hù)戶(hù)水景的整體規(guī)劃效果 樓繞湖 , 溪繞樓 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（一）：每期主題廣場(chǎng)或建筑 一期：“愛(ài)琴港”碼頭 二期：情人教堂 三期：水上咖啡屋 在每一期設(shè)置主題廣場(chǎng)或建筑，以達(dá)到休閑新選擇與園區(qū)人氣的雙重統(tǒng)一。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（二）：航道與碼頭 圍繞“三湖九溪”的主題規(guī)劃，建議在每一期規(guī)劃出一條航道，建一座碼頭， 通過(guò)航道可以直接劃入丁香湖 。 因?yàn)榇a頭就在組團(tuán)中建成，最終可以實(shí)現(xiàn)“出門(mén)可以直接劃船去丁香湖” 航道 碼頭 在園區(qū)內(nèi)三湖九溪的規(guī)劃中，湖與岸的連接處采用軟堤形式，整體規(guī)劃上更接近自然本色，喚起客戶(hù)童年的記憶與親切感。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（三）： 軟堤與棧道 對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目宗地西側(cè)的被污染的河溝進(jìn)行改造與治理，形成本案的外部濕地公園，消除項(xiàng)目周邊環(huán)境差的劣勢(shì)，提升項(xiàng)目附加值。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（四）：濕地公園 北 二 環(huán) 臨北二環(huán) LOFT 中心區(qū)域規(guī)劃小高層（四居室以上的大戶(hù)型） 次中心區(qū)域規(guī)劃洋房，用水系景觀(guān)包圍洋房 臨街的高層 西側(cè)的湖景大宅 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹(shù) 冠 ●園區(qū)的中心位置規(guī)劃大面積的小高層 四居室以上小高層放置在園區(qū)中心位置，該類(lèi)房源的消費(fèi)群體注重樓宇所在的園區(qū)位置，享受最好的園區(qū)景觀(guān)。對(duì)價(jià)格不太計(jì)較。 ● 建議項(xiàng)目?jī)?nèi)臨近丁香湖公園的園區(qū)西側(cè)規(guī)劃高層湖景大宅 在園區(qū)西側(cè)部分規(guī)劃有湖景大宅，可以遠(yuǎn)觀(guān)丁香湖，使購(gòu)買(mǎi)者感知丁香湖的魅力，讓購(gòu)買(mǎi)者實(shí)實(shí)在在的享受到丁香湖景觀(guān)的附加值和園區(qū)內(nèi)在的水系景觀(guān)。 ●在臨北二環(huán)位置規(guī)劃 LOFT產(chǎn)品 臨北二環(huán)產(chǎn)品為難點(diǎn)戶(hù)型，萬(wàn)科魅力之城和金地國(guó)際花園其臨街的 80— 90多平方米的戶(hù)型出現(xiàn)滯銷(xiāo)。原因：高端、中高端人群不喜歡臨街戶(hù)型，中端人群被單價(jià)屏蔽。萬(wàn)科新榆公館通過(guò)規(guī)劃 LOFT小戶(hù)型化解了這一問(wèn)題。該類(lèi)產(chǎn)品成為高端群體的“玩具”和追求華潤(rùn)品牌的高收入、低儲(chǔ)蓄青年群體追崇對(duì)象。 ●次中心（非臨街）位置規(guī)劃洋房 洋房產(chǎn)品為熱銷(xiāo)產(chǎn)品，規(guī)劃位置為不臨街的次中心位置，建議可以被水系景觀(guān)圍繞，形成建筑與景觀(guān)交融的風(fēng)景線(xiàn)，即提升了洋房檔次，有提升園區(qū)園區(qū)整體的景觀(guān)效果。 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹(shù) 冠 關(guān)于戶(hù)型面積的建議 洋房產(chǎn)品的戶(hù)型面積類(lèi)似萬(wàn)科洋房，高層產(chǎn)品除規(guī)劃 90— 130平方米市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型外，可以嘗試四居室以上的大戶(hù)型和 LOFT產(chǎn)品。 一居室 兩居室 三居室 四居室以上 萬(wàn)科魅力之城 60— 66 97— 111 120— 136 市場(chǎng)空白點(diǎn) 保利上林灣 81— 94 三居室 四居室 萬(wàn)科魅力之城 138— 156 185 保利上林灣 130— 145 高層產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品 市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品為 97— 136平方米市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，缺少四居戶(hù)型和LOFT產(chǎn)品。 魅力之城面積段為熱銷(xiāo)產(chǎn)品，是本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的戶(hù)型面積區(qū)間。 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 本項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 小高以面積段 90— 130平方米四明 戶(hù)型為主（內(nèi)部配有花廳配有入戶(hù)花房） 萬(wàn)科魅力之城臨街小高層，保利高層和小高層產(chǎn)品 中心景觀(guān)區(qū)小高層規(guī)劃 150— 170平方米大面積寬 HUOSE產(chǎn)品（內(nèi)部配有花廳） 萬(wàn)科魅力之城 U5產(chǎn)品及未來(lái)的 u8產(chǎn)品 洋房 130— 180平方米 萬(wàn)科魅力之城洋房 LOFT產(chǎn)品 55平方米 市場(chǎng)空白 ●不同戶(hù)型的亮點(diǎn)及對(duì)應(yīng)競(jìng)品 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 具體戶(hù)型建議 —— 四明戶(hù)型融入入戶(hù)花房 入戶(hù)花房 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 具體戶(hù)型建議 —— 沈陽(yáng)獨(dú)創(chuàng)中央花廳戶(hù)型 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 中央花廳 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 具體戶(hù)型建議 —— 寬 HOUSE＋花廳 購(gòu)買(mǎi)該產(chǎn)品的群體大都是三口或四口之家，他們希望有寬敞、氣派的客廳；自己寬大的臥室里有獨(dú)立的衛(wèi)生間、書(shū)房，還要有寬敞的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)。建議該產(chǎn)品面積段在 150— 170平方米之間，融入花廳概念。 寬 HOUSE 洋房 建議該產(chǎn)品面積段在 130— 180平方米之間。由于市場(chǎng)上洋房產(chǎn)品供不應(yīng)求，所以建議品質(zhì)與萬(wàn)科等同，擺放位置非臨街即可，盡量避免擋光。 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 小面積 LOFT 對(duì)應(yīng)客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) —— 產(chǎn)品多為高端群體的“玩具”，或是極力追隨品牌的但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低的青年群體。所以，建議單層面積段在 55平方米左右。 總結(jié)市場(chǎng)的教訓(xùn) —— 由于各個(gè)項(xiàng)目臨街高層產(chǎn)品都成為銷(xiāo)售過(guò)程中的難點(diǎn)。如萬(wàn)科魅力之城，金地國(guó)際花園等。所以我們把本項(xiàng)目臨北二環(huán)的小高層規(guī)劃成小面積的 LOFT。既豐富產(chǎn)品類(lèi)型，又利于銷(xiāo)售。 主題空間＞ 戶(hù)型配比 樹(shù) 冠 精裝房的建議 精裝修市場(chǎng)在沈陽(yáng)部分高檔樓盤(pán)已經(jīng)有成功經(jīng)驗(yàn)，逐漸在獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，而且這也是全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向，因此，針對(duì)本項(xiàng)目，建議 —— 因考慮銷(xiāo)售周期等條件理念建議： 一期不進(jìn)行精裝修； 在項(xiàng)目二、三期進(jìn)行精裝修 主題空間＞ 精裝修建議 樹(shù) 冠 主題情景＞ 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)包裝 樹(shù) 冠 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)以及“濱湖”主題情景 濱湖情景展示一 : 湖岸上的售樓處 選址 —— 售樓處我們建議選擇在 項(xiàng)目宗地西南角，樣板示范區(qū)在其北側(cè)，在售樓處即能夠直接感受“濱湖主題”生活 主題情景＞ 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)包裝 樹(shù) 冠 售
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