華潤(rùn)_沈陽(yáng)華潤(rùn)項(xiàng)目整合行銷方案_理念行銷_88頁(yè)(編輯修改稿)
2025-03-22 14:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境。 “三湖九溪”規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目共分大三期開(kāi)發(fā)，圍繞每一期營(yíng)造一個(gè)核心景觀內(nèi)湖，并根據(jù)具體水文特征與地勢(shì)地貌每期各提出一個(gè)核心概念，從而使三期各有不同，同時(shí)三期又互相連接。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 示意圖 湖、樓、溪之間的關(guān)系真正達(dá)到戶戶水景的整體規(guī)劃效果 樓繞湖 , 溪繞樓 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（一）：每期主題廣場(chǎng)或建筑 一期：“愛(ài)琴港”碼頭 二期：情人教堂 三期：水上咖啡屋 在每一期設(shè)置主題廣場(chǎng)或建筑，以達(dá)到休閑新選擇與園區(qū)人氣的雙重統(tǒng)一。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（二）：航道與碼頭 圍繞“三湖九溪”的主題規(guī)劃，建議在每一期規(guī)劃出一條航道，建一座碼頭， 通過(guò)航道可以直接劃入丁香湖 。 因?yàn)榇a頭就在組團(tuán)中建成，最終可以實(shí)現(xiàn)“出門可以直接劃船去丁香湖” 航道 碼頭 在園區(qū)內(nèi)三湖九溪的規(guī)劃中，湖與岸的連接處采用軟堤形式，整體規(guī)劃上更接近自然本色，喚起客戶童年的記憶與親切感。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（三）： 軟堤與棧道 對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目宗地西側(cè)的被污染的河溝進(jìn)行改造與治理，形成本案的外部濕地公園，消除項(xiàng)目周邊環(huán)境差的劣勢(shì)，提升項(xiàng)目附加值。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹(shù) 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（四）：濕地公園 北 二 環(huán) 臨北二環(huán) LOFT 中心區(qū)域規(guī)劃小高層（四居室以上的大戶型） 次中心區(qū)域規(guī)劃洋房，用水系景觀包圍洋房 臨街的高層 西側(cè)的湖景大宅 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹(shù) 冠 ●園區(qū)的中心位置規(guī)劃大面積的小高層 四居室以上小高層放置在園區(qū)中心位置，該類房源的消費(fèi)群體注重樓宇所在的園區(qū)位置，享受最好的園區(qū)景觀。對(duì)價(jià)格不太計(jì)較。 ● 建議項(xiàng)目?jī)?nèi)臨近丁香湖公園的園區(qū)西側(cè)規(guī)劃高層湖景大宅 在園區(qū)西側(cè)部分規(guī)劃有湖景大宅，可以遠(yuǎn)觀丁香湖，使購(gòu)買者感知丁香湖的魅力，讓購(gòu)買者實(shí)實(shí)在在的享受到丁香湖景觀的附加值和園區(qū)內(nèi)在的水系景觀。 ●在臨北二環(huán)位置規(guī)劃 LOFT產(chǎn)品 臨北二環(huán)產(chǎn)品為難點(diǎn)戶型，萬(wàn)科魅力之城和金地國(guó)際花園其臨街的 80— 90多平方米的戶型出現(xiàn)滯銷。原因：高端、中高端人群不喜歡臨街戶型，中端人群被單價(jià)屏蔽。萬(wàn)科新榆公館通過(guò)規(guī)劃 LOFT小戶型化解了這一問(wèn)題。該類產(chǎn)品成為高端群體的“玩具”和追求華潤(rùn)品牌的高收入、低儲(chǔ)蓄青年群體追崇對(duì)象。 ●次中心（非臨街）位置規(guī)劃洋房 洋房產(chǎn)品為熱銷產(chǎn)品，規(guī)劃位置為不臨街的次中心位置，建議可以被水系景觀圍繞，形成建筑與景觀交融的風(fēng)景線，即提升了洋房檔次，有提升園區(qū)園區(qū)整體的景觀效果。 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹(shù) 冠 關(guān)于戶型面積的建議 洋房產(chǎn)品的戶型面積類似萬(wàn)科洋房，高層產(chǎn)品除規(guī)劃 90— 130平方米市場(chǎng)熱銷戶型外，可以嘗試四居室以上的大戶型和 LOFT產(chǎn)品。 一居室 兩居室 三居室 四居室以上 萬(wàn)科魅力之城 60— 66 97— 111 120— 136 市場(chǎng)空白點(diǎn) 保利上林灣 81— 94 三居室 四居室 萬(wàn)科魅力之城 138— 156 185 保利上林灣 130— 145 高層產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品為 97— 136平方米市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，缺少四居戶型和LOFT產(chǎn)品。 魅力之城面積段為熱銷產(chǎn)品，是本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的戶型面積區(qū)間。 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 本項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 小高以面積段 90— 130平方米四明 戶型為主（內(nèi)部配有花廳配有入戶花房） 萬(wàn)科魅力之城臨街小高層，保利高層和小高層產(chǎn)品 中心景觀區(qū)小高層規(guī)劃 150— 170平方米大面積寬 HUOSE產(chǎn)品（內(nèi)部配有花廳） 萬(wàn)科魅力之城 U5產(chǎn)品及未來(lái)的 u8產(chǎn)品 洋房 130— 180平方米 萬(wàn)科魅力之城洋房 LOFT產(chǎn)品 55平方米 市場(chǎng)空白 ●不同戶型的亮點(diǎn)及對(duì)應(yīng)競(jìng)品 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 具體戶型建議 —— 四明戶型融入入戶花房 入戶花房 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 具體戶型建議 —— 沈陽(yáng)獨(dú)創(chuàng)中央花廳戶型 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 中央花廳 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 具體戶型建議 —— 寬 HOUSE＋花廳 購(gòu)買該產(chǎn)品的群體大都是三口或四口之家，他們希望有寬敞、氣派的客廳；自己寬大的臥室里有獨(dú)立的衛(wèi)生間、書(shū)房，還要有寬敞的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)。建議該產(chǎn)品面積段在 150— 170平方米之間，融入花廳概念。 寬 HOUSE 洋房 建議該產(chǎn)品面積段在 130— 180平方米之間。由于市場(chǎng)上洋房產(chǎn)品供不應(yīng)求，所以建議品質(zhì)與萬(wàn)科等同，擺放位置非臨街即可，盡量避免擋光。 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 小面積 LOFT 對(duì)應(yīng)客戶群的購(gòu)買動(dòng)機(jī) —— 產(chǎn)品多為高端群體的“玩具”，或是極力追隨品牌的但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低的青年群體。所以，建議單層面積段在 55平方米左右。 總結(jié)市場(chǎng)的教訓(xùn) —— 由于各個(gè)項(xiàng)目臨街高層產(chǎn)品都成為銷售過(guò)程中的難點(diǎn)。如萬(wàn)科魅力之城，金地國(guó)際花園等。所以我們把本項(xiàng)目臨北二環(huán)的小高層規(guī)劃成小面積的 LOFT。既豐富產(chǎn)品類型，又利于銷售。 主題空間＞ 戶型配比 樹(shù) 冠 精裝房的建議 精裝修市場(chǎng)在沈陽(yáng)部分高檔樓盤已經(jīng)有成功經(jīng)驗(yàn)，逐漸在獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，而且這也是全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向，因此，針對(duì)本項(xiàng)目，建議 —— 因考慮銷售周期等條件理念建議： 一期不進(jìn)行精裝修； 在項(xiàng)目二、三期進(jìn)行精裝修 主題空間＞ 精裝修建議 樹(shù) 冠 主題情景＞ 銷售環(huán)節(jié)包裝 樹(shù) 冠 銷售現(xiàn)場(chǎng)以及“濱湖”主題情景 濱湖情景展示一 : 湖岸上的售樓處 選址 —— 售樓處我們建議選擇在 項(xiàng)目宗地西南角，樣板示范區(qū)在其北側(cè)，在售樓處即能夠直接感受“濱湖主題”生活 主題情景＞ 銷售環(huán)節(jié)包裝 樹(shù) 冠 售
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