拆遷談判中常見十大問題及談判技巧教材(編輯修改稿)
2025-03-22 12:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 施早搬遷的業(yè)主有不同獎勵標(biāo)準(zhǔn)，獎勵方式主要以貨幣為主，也有部分更新項目以房屋建筑面積作為獎勵方式。如果是釘子戶，就沒有任何獎勵了。 房屋拆遷過程中，哪些情況應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)保全？ （ 1）房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)全； （ 2）實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 抵押的房屋面臨拆遷怎么辦 ？ ? 抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償方式操作 抵押房屋拆遷若采用貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)首先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押或先償還債務(wù)，使抵押房屋的抵押權(quán)消滅，被拆遷人方可向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償款。若抵押人與抵押權(quán)人不能就重新設(shè)定抵押或先償還債務(wù)達(dá)成一致，拆遷人可以將補(bǔ)償款交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。 ? 抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式操作 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物而重新簽訂抵押合同，并經(jīng)登記后生效。此前，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋做勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 拆遷談判技巧 1 2 3 4 分析被拆遷 戶的心理狀態(tài) 先擇突破口 選擇談判 對手 談判應(yīng)圍繞 核心問題展開 TEXT 5 及時固定 談判成果 分析被拆遷戶的心理狀態(tài) ? 被拆遷戶的情況可能各不相同，反映出來的心理狀態(tài)也就各有差異。拆遷談判人員只有掌握了被拆遷戶的心理狀態(tài)，也能選擇有效的談判策略。被拆遷戶比較典型的心理狀態(tài)有以下幾種： ? （一） 如意心理 這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進(jìn)行拆遷時表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的向往。當(dāng)拆遷實施單位進(jìn)入現(xiàn)場時，被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。 ? （二） 恐懼心理 當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實質(zhì)性階段時，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們在不同程度上關(guān)心自己利益的實現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。 ? （三） 消極心理 有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特征。 ? （四） 橫纏心理 當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實施階段時，部分被拆遷戶認(rèn)為這是實現(xiàn)個人利益的關(guān)鍵時刻，力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。 ? 上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的“釘子戶”，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。 選擇突破口 ? 拆遷談判取得成功的前提是談判人員必
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