【文章內容簡介】 ，當消費者第一眼看到你的店面，就會留下深刻的印象，會覺得你經營的這個品牌是一個很有品質的品牌。所以說“ 小市開大店 ”。很多經銷商開店的時候很小氣，覺得自己經營的品牌能不能賺錢還不清楚，先投點錢試試吧，于是就找一個位置很偏、面積很小、租金很低的店，招一些條件很差的人來經營。一個新開的店、新來的品牌對當地消費者來說是一個新面孔，越是新面孔越需要好的呵護才有活下來的機會。 ? 相反，在大城市要開小店。北京、上海這種地方寸土寸金，在王府井、西單街邊開一個地鋪的話，每平方米每年的租金是 1萬～ 。如果開個 100平方米的店，年租金就是 100萬～ 150萬元。以 100萬～ 150萬元的年租金開一家專賣店，即使 4折進貨，有 60%的贏利空間，算上租金，也很難有很高的凈利潤。假如資金不夠、實力有限，怎么在這種大城市開店呢？很簡單，在所有商場里都開一家分店，雖然面積不大，但客人在所有的商場都能看到你的品牌，見得多了也就記住了，門店的生意也就好做了。 店址選擇 一、店面選址前調研 ? 宏觀經濟環(huán)境 ? 人口統(tǒng)計 ? 需求和購買力調查 ? 基礎設施狀況 ? 文化背景 二、位置選擇因素分析 ? 客流規(guī)律 ? 周邊商店聚集狀況 ? 競爭對手分析 ? 交通地理條件 ? 城市發(fā)展規(guī)劃 ? 周圍環(huán)境 ? 物業(yè)成本 三、優(yōu)秀的店址的特點 ? 商業(yè)活動 頻度高的地區(qū) 。在鬧市區(qū)，商業(yè)活動極為頻繁，把店鋪設在這樣的地區(qū)營業(yè)額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設店，營業(yè)額就很難提高。 ? 人口密度高的地區(qū) 。居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著種種各樣的對于商品的大量需要。如果店鋪能夠設在這樣的地方，致力于滿足人們的需要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩(wěn)定。 ? ? 面向客流量多的街道 。店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數人購物都較為方便。 ? 交通便利的地區(qū) 。比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設店。 ? 接近人們聚集的場所 。比如電影院、公園、游樂場，舞廳等娛樂場所，或者大工廠、機關的附近。 ? 6 同類商店、聚集的街區(qū) 。大量事實證明，對于那些經營選購品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。從顧客的角度來看，店面眾多表示貨品齊全，可比較參考，選擇也較多，不怕價錢不公道，是有心購物時的當然選擇。所以創(chuàng)業(yè)者不需害怕競爭，同業(yè)愈多，人氣愈旺，業(yè)績就愈好，因此店面也就會愈來愈多。許多城市已形成了種種專業(yè)街，如在廣州，買服裝要去北京路，買電器要去海印等，許多精明的顧客為了貨比三家，往往不惜跑遠路也要到專業(yè)街購物。 四、商場、超市選址因素 ? 擬選的商場地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值 ? 人口聚居情況 ? 未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度 ? 市政建設狀況 ? 交通便利程度 ? 商圈的特點及范圍 ? 場地內部及周圍環(huán)境 ? 依托競爭形成“集約效應” 不同的零售業(yè)態(tài)選址會呈現不同的特點 ? 如果一條商業(yè)街上的店鋪要出租，而你恰好想租一個鋪位開店，那么，租哪段位置的鋪位最好呢？ ? 兩頭的 1/3處機會最大 – 價格幾乎相同的日用小攤檔，如青菜攤、涼茶攤之類的情況卻與此相反，顧客越方便的攤位越好。 – 當然，這里說的是一般情況，如果你經營的非常好或非常差，在老顧客中造成了很大的聲譽差距，情況就會發(fā)生變化。 1/3 效應 ? 新街口麥當勞 ? 肯德基選址策略 市場調查和資料信息收集 包括人口、經濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間等。 對不同商圈中的物業(yè)進行評估 包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。 麥當勞的選址步驟 投資回報與風險評估 商鋪的投資是一個既有風險、又能夠帶來較高回報的決策，應更多地關注市場定位和價格水平。既考慮投資回報的水平，也注重中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風險，達到投資收益的目的。 麥當勞的商圈調查 ? 麥 當勞市場目標的確定需要通過商圈調查。在考慮餐廳的設址前必須事先估計當地的市場潛能。 確定商圈范圍 麥當勞把在制訂經營策略時確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。 一般說來，商圈范圍是以這個餐廳中心，以 1~2公里為半徑，畫一個圓，作為它的商圈。如果這個餐廳設有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個商圈分割為主商圈和副商圈。 ? 商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因為顧客不會趙過這些阻隔到不方便的地方購物。 ? 商圈確定以后，麥當勞的市場分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設多少餐廳為最適宜，從而達到通過消費導向去創(chuàng)造和滿足消費者需求的目標。 因此，商圈特征的調查必須詳細統(tǒng)計和分析商圈內的人口特征、住宅特點、集會場所、交通和人流狀況、消費傾向、同類商店的分布，對商圈的優(yōu)缺點進行評估，并預計設店后的收入和支出，對可能凈利進行分析。 ? 在商圈地圖上，他們最少要注上下列數據： 餐廳所在社區(qū)的總人口、家庭數； 餐廳所在社區(qū)的學校數、事業(yè)單位數； 構成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點等； 餐廳前的人流量（應區(qū)分平日和假日），人潮走向； 有無大型公寓或新村； 商圈內的競爭店和互補店的店面數、座位數和營業(yè)時間等； 街道的名稱。 ? 進行抽樣統(tǒng)計 在分析商圈的特征時，還必須在商圈內設置幾個抽樣點，進行抽樣統(tǒng)計。抽樣統(tǒng)計的目的是取得基準數據，以確定顧客的準確數字。 抽樣統(tǒng)計可將一周分為三段：周一至周五為一段；周六為一段；周日和節(jié)假日為一段，從每天的早晨 7時開始至午夜 12點，以每兩個小時為單位，計算通過的人流數、汽車和自行車數。人流數還要進一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每 15分鐘的數據。 ? 實地調查 除了進行抽樣統(tǒng)計外，還要進行對顧客的實地調查，或稱作商情調查。 實地調查可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業(yè)區(qū)為中心。 同時還要提出一個問題：是否還有其他的人流中心。答案當然應當從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調查方法可以是到車站前記錄車牌號碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購票處取得購買月票者的地址。 ? 以商業(yè)區(qū)為中心的調查需要調查當地商會的活動計劃和活動狀況，調查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品，看看人們常去哪些商店或超級市場，從而準確地掌握當地的購物行動圈。 通過訪問購物者，調查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。 然后把調查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調查得來的數據以不同顏色標明，最后就可以在地圖上確定選址的商圈。 “應該說，正因為麥當勞的選址堅持通過對市場的全面資訊和對位置的評估標準的執(zhí)行，才能夠使開設的餐廳，無論是現在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。”麥當勞香港總部這樣說。 開店選址 ——麥當勞選址的 5項標準 ? ? 麥當勞的目標消費群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點上，一是選擇人潮涌動的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散點周邊設點 。二是在年輕人和兒童經常光顧的地方布點，比如在天津樂園附近設點，方便兒童就餐 。在新安廣場開設店中店，吸引逛商場的年輕人就餐。 ? ? 麥當勞布點的一大原則，是一定二十年不變。所以對每個點的開與否，都通過三個月到六個月的考察，再作決策評估。重點考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰 。老化的商圈，堅決不設點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學院區(qū)、住宅區(qū)，是布點考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設點，因為純住宅區(qū)居民消費的時間有限。 ? ? 麥當勞布點都選擇在一樓的店堂，透過落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當勞的餐飲文化氛圍，體現其經營宗旨 方便、安全、物有所值。由于布點醒目，便于顧客尋找，也吸引人。 ? ? 黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價很高。當要價超過投資的心理價位時，麥當勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點。通過別的網點的成功，讓 高價 路段的房產業(yè)主感到麥當勞的引進，有助于提高自己的身價，于是再談價格，重新布點。 ? ? 麥當勞開 店中店 選擇的 東家 ，不少是牌譽較高的，如新安廣場、津匯廣場等。知名百貨店為麥當勞帶來客源，麥當勞又吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢互補的作用。 肯德基的選址 ? 一、是建立了科學的選址流程與標準：通?？系禄M入城市后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開始，然后進行聚客點的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最后將這些信息輸入專用的計算機軟件，就可以完成開店盈虧測算，明確的知道在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。 肯德基以家庭成員為主要目標消費者，推廣的重點是較容易接受外來文化、新鮮事物的青少年，餐廳選址主要考慮地理、經濟、市場及客源等幾個要素是否符合定位，肯德基根據這些要素自己的調查劃分出的不同商圈，并選擇可進入商圈，并在等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，在選定商圈后，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。在選定商圈里，人流動