【文章內(nèi)容簡介】 ，當(dāng)消費(fèi)者第一眼看到你的店面，就會留下深刻的印象，會覺得你經(jīng)營的這個(gè)品牌是一個(gè)很有品質(zhì)的品牌。所以說“ 小市開大店 ”。很多經(jīng)銷商開店的時(shí)候很小氣，覺得自己經(jīng)營的品牌能不能賺錢還不清楚，先投點(diǎn)錢試試吧，于是就找一個(gè)位置很偏、面積很小、租金很低的店，招一些條件很差的人來經(jīng)營。一個(gè)新開的店、新來的品牌對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者來說是一個(gè)新面孔，越是新面孔越需要好的呵護(hù)才有活下來的機(jī)會。 ? 相反，在大城市要開小店。北京、上海這種地方寸土寸金，在王府井、西單街邊開一個(gè)地鋪的話，每平方米每年的租金是 1萬～ 。如果開個(gè) 100平方米的店，年租金就是 100萬～ 150萬元。以 100萬～ 150萬元的年租金開一家專賣店，即使 4折進(jìn)貨，有 60%的贏利空間，算上租金，也很難有很高的凈利潤。假如資金不夠、實(shí)力有限，怎么在這種大城市開店呢？很簡單，在所有商場里都開一家分店，雖然面積不大，但客人在所有的商場都能看到你的品牌，見得多了也就記住了，門店的生意也就好做了。 店址選擇 一、店面選址前調(diào)研 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 人口統(tǒng)計(jì) ? 需求和購買力調(diào)查 ? 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ? 文化背景 二、位置選擇因素分析 ? 客流規(guī)律 ? 周邊商店聚集狀況 ? 競爭對手分析 ? 交通地理?xiàng)l件 ? 城市發(fā)展規(guī)劃 ? 周圍環(huán)境 ? 物業(yè)成本 三、優(yōu)秀的店址的特點(diǎn) ? 商業(yè)活動 頻度高的地區(qū) 。在鬧市區(qū)，商業(yè)活動極為頻繁，把店鋪設(shè)在這樣的地區(qū)營業(yè)額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設(shè)店，營業(yè)額就很難提高。 ? 人口密度高的地區(qū) 。居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著種種各樣的對于商品的大量需要。如果店鋪能夠設(shè)在這樣的地方，致力于滿足人們的需要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩(wěn)定。 ? ? 面向客流量多的街道 。店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數(shù)人購物都較為方便。 ? 交通便利的地區(qū) 。比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設(shè)店。 ? 接近人們聚集的場所 。比如電影院、公園、游樂場，舞廳等娛樂場所，或者大工廠、機(jī)關(guān)的附近。 ? 6 同類商店、聚集的街區(qū) 。大量事實(shí)證明，對于那些經(jīng)營選購品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。從顧客的角度來看，店面眾多表示貨品齊全，可比較參考，選擇也較多，不怕價(jià)錢不公道，是有心購物時(shí)的當(dāng)然選擇。所以創(chuàng)業(yè)者不需害怕競爭，同業(yè)愈多，人氣愈旺，業(yè)績就愈好，因此店面也就會愈來愈多。許多城市已形成了種種專業(yè)街，如在廣州，買服裝要去北京路，買電器要去海印等，許多精明的顧客為了貨比三家，往往不惜跑遠(yuǎn)路也要到專業(yè)街購物。 四、商場、超市選址因素 ? 擬選的商場地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值 ? 人口聚居情況 ? 未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度 ? 市政建設(shè)狀況 ? 交通便利程度 ? 商圈的特點(diǎn)及范圍 ? 場地內(nèi)部及周圍環(huán)境 ? 依托競爭形成“集約效應(yīng)” 不同的零售業(yè)態(tài)選址會呈現(xiàn)不同的特點(diǎn) ? 如果一條商業(yè)街上的店鋪要出租，而你恰好想租一個(gè)鋪位開店，那么，租哪段位置的鋪位最好呢？ ? 兩頭的 1/3處機(jī)會最大 – 價(jià)格幾乎相同的日用小攤檔，如青菜攤、涼茶攤之類的情況卻與此相反，顧客越方便的攤位越好。 – 當(dāng)然，這里說的是一般情況，如果你經(jīng)營的非常好或非常差，在老顧客中造成了很大的聲譽(yù)差距，情況就會發(fā)生變化。 1/3 效應(yīng) ? 新街口麥當(dāng)勞 ? 肯德基選址策略 市場調(diào)查和資料信息收集 包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間等。 對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估 包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。 麥當(dāng)勞的選址步驟 投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)評估 商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險(xiǎn)、又能夠帶來較高回報(bào)的決策，應(yīng)更多地關(guān)注市場定位和價(jià)格水平。既考慮投資回報(bào)的水平，也注重中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到投資收益的目的。 麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查 ? 麥 當(dāng)勞市場目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。在考慮餐廳的設(shè)址前必須事先估計(jì)當(dāng)?shù)氐氖袌鰸撃堋? 確定商圈范圍 麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營策略時(shí)確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。 一般說來，商圈范圍是以這個(gè)餐廳中心，以 1~2公里為半徑，畫一個(gè)圓，作為它的商圈。如果這個(gè)餐廳設(shè)有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個(gè)商圈分割為主商圈和副商圈。 ? 商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因?yàn)轭櫩筒粫w過這些阻隔到不方便的地方購物。 ? 商圈確定以后，麥當(dāng)勞的市場分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳為最適宜，從而達(dá)到通過消費(fèi)導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者需求的目標(biāo)。 因此，商圈特征的調(diào)查必須詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和分析商圈內(nèi)的人口特征、住宅特點(diǎn)、集會場所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向、同類商店的分布，對商圈的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評估，并預(yù)計(jì)設(shè)店后的收入和支出，對可能凈利進(jìn)行分析。 ? 在商圈地圖上，他們最少要注上下列數(shù)據(jù)： 餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝?、家庭?shù)； 餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù)； 構(gòu)成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點(diǎn)等； 餐廳前的人流量（應(yīng)區(qū)分平日和假日），人潮走向； 有無大型公寓或新村； 商圈內(nèi)的競爭店和互補(bǔ)店的店面數(shù)、座位數(shù)和營業(yè)時(shí)間等； 街道的名稱。 ? 進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì) 在分析商圈的特征時(shí)，還必須在商圈內(nèi)設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)，進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)。抽樣統(tǒng)計(jì)的目的是取得基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，以確定顧客的準(zhǔn)確數(shù)字。 抽樣統(tǒng)計(jì)可將一周分為三段：周一至周五為一段；周六為一段；周日和節(jié)假日為一段，從每天的早晨 7時(shí)開始至午夜 12點(diǎn)，以每兩個(gè)小時(shí)為單位，計(jì)算通過的人流數(shù)、汽車和自行車數(shù)。人流數(shù)還要進(jìn)一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每 15分鐘的數(shù)據(jù)。 ? 實(shí)地調(diào)查 除了進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)外，還要進(jìn)行對顧客的實(shí)地調(diào)查，或稱作商情調(diào)查。 實(shí)地調(diào)查可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業(yè)區(qū)為中心。 同時(shí)還要提出一個(gè)問題：是否還有其他的人流中心。答案當(dāng)然應(yīng)當(dāng)從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌號碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購票處取得購買月票者的地址。 ? 以商業(yè)區(qū)為中心的調(diào)查需要調(diào)查當(dāng)?shù)厣虝幕顒佑?jì)劃和活動狀況，調(diào)查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品，看看人們常去哪些商店或超級市場，從而準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐馁徫镄袆尤Α? 通過訪問購物者，調(diào)查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。 然后把調(diào)查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明，最后就可以在地圖上確定選址的商圈。 “應(yīng)該說，正因?yàn)辂湲?dāng)勞的選址堅(jiān)持通過對市場的全面資訊和對位置的評估標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。”麥當(dāng)勞香港總部這樣說。 開店選址 ——麥當(dāng)勞選址的 5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) ? ? 麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上，一是選擇人潮涌動的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散點(diǎn)周邊設(shè)點(diǎn) 。二是在年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點(diǎn)，比如在天津樂園附近設(shè)點(diǎn)，方便兒童就餐 。在新安廣場開設(shè)店中店，吸引逛商場的年輕人就餐。 ? ? 麥當(dāng)勞布點(diǎn)的一大原則，是一定二十年不變。所以對每個(gè)點(diǎn)的開與否，都通過三個(gè)月到六個(gè)月的考察，再作決策評估。重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰 。老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)，是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點(diǎn)，因?yàn)榧冏≌瑓^(qū)居民消費(fèi)的時(shí)間有限。 ? ? 麥當(dāng)勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂，透過落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文化氛圍，體現(xiàn)其經(jīng)營宗旨 方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目，便于顧客尋找，也吸引人。 ? ? 黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價(jià)很高。當(dāng)要價(jià)超過投資的心理價(jià)位時(shí)，麥當(dāng)勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點(diǎn)。通過別的網(wǎng)點(diǎn)的成功，讓 高價(jià) 路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當(dāng)勞的引進(jìn)，有助于提高自己的身價(jià)，于是再談價(jià)格，重新布點(diǎn)。 ? ? 麥當(dāng)勞開 店中店 選擇的 東家 ，不少是牌譽(yù)較高的，如新安廣場、津匯廣場等。知名百貨店為麥當(dāng)勞帶來客源，麥當(dāng)勞又吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢互補(bǔ)的作用。 肯德基的選址 ? 一、是建立了科學(xué)的選址流程與標(biāo)準(zhǔn)：通?？系禄M(jìn)入城市后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開始，然后進(jìn)行聚客點(diǎn)的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最后將這些信息輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以完成開店盈虧測算，明確的知道在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。 肯德基以家庭成員為主要目標(biāo)消費(fèi)者，推廣的重點(diǎn)是較容易接受外來文化、新鮮事物的青少年，餐廳選址主要考慮地理、經(jīng)濟(jì)、市場及客源等幾個(gè)要素是否符合定位，肯德基根據(jù)這些要素自己的調(diào)查劃分出的不同商圈，并選擇可進(jìn)入商圈，并在等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，在選定商圈后，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。在選定商圈里，人流動