世聯(lián)-不同資源狀況和市場背景下的大盤啟動模式分析模型和案例佐證(編輯修改稿)
2025-03-21 22:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 能性 整體提升項目品質(zhì) 弱化外部資源不足的狀況 提升形象，強化品牌 本報告是嚴格保密的。 第一象限的案例模式研究 —— 深圳萬科城一期 ?項目背景： 位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地。占地 ，建筑面積 ，地價總計 ； 屬于關外，各項基礎設施配套匱乏； ?萬科城一期啟動： 以資源狀況一般的洋房產(chǎn)品為主，少量 townhouse帶動項目形象，檢驗產(chǎn)品； 在資源全面整合基礎上，將公共配套充分展示，消除區(qū)域陌生感，弱化配套不足，產(chǎn)生震撼效果； 開 放 式 廣 場 九年制學校； 幼兒園 寬景 house 情景洋房 商業(yè)中心； Loft TOHO 本報告是嚴格保密的。 萬科城策略之一 —— 實景展示，景觀中心首先完成，看得見的未來居住體驗 ?主景觀體系前移，將未來的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補項目自身資源不足的先天劣勢，同樣鄰近的中海日輝臺項目銷售價格較萬科城低 1000元 /平方米，品牌差異和展示體驗的不同是造成差距的根源。 本報告是嚴格保密的。 萬科城策略之二 —— 啟動區(qū)配套商業(yè)的建立，彌補項目配套不足的劣勢 ?服務于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項目中便全部建設完成，盡早展示；而銷售時機則放在一期住宅入伙之際，銷售價格實現(xiàn)度大大提升；整個策略可謂開發(fā)經(jīng)驗與資金實力的結合。 本報告是嚴格保密的。 萬科城策略之三 —— 啟動產(chǎn)品的物業(yè)組合，情景洋房為主，少量 toho檢驗市場，提升形象 ?一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心：規(guī)避配套不足 景觀中心：實景展示，提升品牌 TOHO：臨近主景觀區(qū)，同時檢驗市場 情景洋房：市場切入點，同時對社區(qū)外圍起到一定圍合作用 LOFT：提高土地利用空間 萬科城在一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處，既控制了風險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。 ?二期的產(chǎn)品定位明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項目的品牌塑造和帶動啟動至關重要的作用； 外圍的不利資源在第一期的圍合作用下，基本消失，取而代之的是完美社區(qū)的實景體驗。 本報告是嚴格保密的。 萬科城一二期產(chǎn)品形態(tài)的演化，透視出其開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 ?從產(chǎn)品類型的比例變化上，可以明顯看出萬科城在該地塊運作上的策略。 產(chǎn)品類型 一期 二期 總面積 聯(lián)院 townhouse % 100套 % townhouse 43套
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