世聯(lián)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的五種可能性開發(fā)模式案例(編輯修改稿)
2025-02-02 03:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開發(fā)強(qiáng)度增值模式 12 提升開發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)兼顧品質(zhì)的開發(fā)強(qiáng)度增值模式條件分析 ?優(yōu)質(zhì)地段，地價(jià)成本較高，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn) 區(qū)位 ?有大量投資和商務(wù)客戶市場(chǎng)，同時(shí)市場(chǎng)愿為品質(zhì)買單； 市場(chǎng) ?占地規(guī)模不大，但容積率壓力大，要求高； 規(guī)模 ?開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，能得到政府的支持； ?有較強(qiáng)的舊城改造項(xiàng)目的運(yùn)作能力。 資金 品牌 規(guī)模 模式條件 資金 品牌 區(qū)位 市場(chǎng) 13 合肥金地 ?國際城 ——小規(guī)模綜合體開發(fā)模式（主題式街區(qū)、公寓、寫字樓） +住宅 規(guī)模 ?占地 9萬平米，建筑面積 30萬平米，容積率 ，分兩期開發(fā) 區(qū)位 ?合肥市交通干道馬鞍山南路 物業(yè) 類型 ?以小高層統(tǒng)領(lǐng)多種物業(yè)形態(tài)； ?集住宅、公寓、商業(yè)街、寫字樓多種業(yè)態(tài)組成。 項(xiàng)目背景： ?市場(chǎng)供大于求，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍由3700下滑到 3500； ?外地開發(fā)商，第一次在合肥開發(fā)的大型項(xiàng)目，資金壓力大； ?城市發(fā)展延伸帶，屬于正待發(fā)展的城市中心邊緣區(qū)域。 半開放商住綜合模式 ?面對(duì)處于未來發(fā)展方向上的正待發(fā)展區(qū)域且競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況，如何提升區(qū)域價(jià)值，經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)？ 金地國際城 一環(huán) 二環(huán) 14 金地國際城銷售經(jīng)理鄒建生訪談?wù)? ?非本地開發(fā)商，第一次在合肥運(yùn)作如此大規(guī)模項(xiàng)目，而且 開發(fā)商資金壓力非常大； ?地價(jià)高于周邊項(xiàng)目，為博取高利潤，容積率也較高，地價(jià)高的壓力轉(zhuǎn)移到高容積率的風(fēng)險(xiǎn)上，如何處理容積率問題， 要在高容積率的情況下保證品質(zhì)； ?定位大型泛綜合體的概念一是為了用商業(yè)公寓消化容積率的壓力，另一方面用公寓博取項(xiàng)目高利潤，公寓的銷售額占 到總銷售額的五成，但商業(yè)后期經(jīng)營難度大； ?項(xiàng)目的成功主要在領(lǐng)先周邊對(duì)手的營銷手段的勝利，從形 象造勢(shì)，銷售推廣，營銷事件； ?由于開發(fā)商資金壓力大，所以采取了小步快走和集中放量的開發(fā)模式，并且沒有形成規(guī)?；姆制阡N售節(jié)奏，而是采 取了迎合市場(chǎng)需求的推售模式，什么好賣就賣什么； 15 開發(fā)策略確定 ——面臨問題 ? 項(xiàng)目面臨的問題 消費(fèi)者對(duì)高層住宅較難接受； 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)多期，市場(chǎng)地位已經(jīng)建立，且容積率低，地價(jià)占優(yōu)勢(shì)。 問題 1： ？如何既獲取最大利潤又降低風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)？ 問題 2：外地?zé)o經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商第一次運(yùn)作大規(guī)模項(xiàng)目，沒有任何品牌影響力，資金壓力非常大，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售同時(shí)又實(shí)現(xiàn)較高利潤？ ？ 本項(xiàng)目開發(fā)量多于開發(fā)商之前所有項(xiàng)目開發(fā)量的總合； 如何實(shí)現(xiàn)較高的收益及快速的銷售速度？ 半開放商住綜合模式 16 大型泛綜合體 ?商業(yè) +功能彈性化的公寓產(chǎn)品（公寓產(chǎn)品可 作寫字樓推廣） ?作用：博取高利潤，消化高容積率壓力 ?居住社區(qū) +沿街商鋪 ?作用：降低容積率，提升居住品質(zhì) 私密空間： 開放空間： 半開放商住綜合模式 17 開發(fā)策略確定 ——應(yīng)對(duì)策略 ? 應(yīng)對(duì)開發(fā)策略 ?分析消費(fèi)者選擇高層產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)因，拔高社區(qū)形象和營銷包裝引導(dǎo)消費(fèi)者； ?以國際化的大盤氣勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)，重建市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)； ?充分利用形象立勢(shì)、營銷推廣、事件營銷等各種手段沖擊市場(chǎng)。 ?城市價(jià)值＋項(xiàng)目?jī)r(jià)值，依托城市價(jià)值，展示成熟生活氛圍 ?考慮定位的泛化，結(jié)合項(xiàng)目和區(qū)域的資源分析，本項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)橐宰≌瑸橹鞯姆壕C合體； ?規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)綜合體在公開、半公開、私密空間上的互動(dòng)。 舉措 1： 直面市場(chǎng)的精確定位，建立項(xiàng)目的核心價(jià)值，泛綜合體的定位； 舉措 3： 領(lǐng)先周邊對(duì)手的營銷手段創(chuàng)造價(jià)值 舉措 2： 降低投資風(fēng)險(xiǎn)，小步快走和集中放量開發(fā)模式 ?為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目需要盡可能地增加辦公以及商業(yè)的面積，博取高利潤； ?并且爭(zhēng)取產(chǎn)品全面領(lǐng)先，功能彈性化，后期公寓產(chǎn)品亦可作寫字樓推廣。 半開放商住綜合模式 1
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