【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品菲達(dá) 壹品項(xiàng)目名稱：菲達(dá) 壹品占地面積 建筑面積 21萬(wàn) ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057580705111 88797888地理位置 諸暨市 陶朱山麓，望云路東南側(cè)可售房源 未定面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間 均價(jià)公寓 101㎡ 183㎡ 未定預(yù)計(jì) 2023年下半年開(kāi)盤 一期銷售價(jià)格預(yù)計(jì) 80009000元 /㎡銷售情況 無(wú)。樓盤點(diǎn)評(píng) 該樓盤位于諸暨市老城區(qū)，周邊配套齊全，背靠陶朱山，綠化覆蓋密集。客群分析 無(wú)。菲達(dá) 壹品東都 鳳凰城東都 鳳凰城項(xiàng)目名稱：東都 鳳凰城占地面積 建筑面積 22萬(wàn) ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057587187888 87185888地理位置 諸暨市 位于江東新城。西鄰越興中學(xué)與規(guī)劃中鳳山公園，北臨規(guī)劃中新行政中心。 可售房源 16套面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間 均價(jià)公寓 97㎡ 173㎡ 2023年一期開(kāi)盤 2023年 11月 10日二期開(kāi)盤 2023年 3月一期銷售價(jià)格 6200元 /㎡ ；二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì) 6800元 / ㎡ 。銷售情況 無(wú)。樓盤點(diǎn)評(píng) 該樓盤位于諸暨市城區(qū)版塊，越興中學(xué)就在項(xiàng)目對(duì)面，定位為學(xué)區(qū)房?？腿悍治?無(wú)。東都 鳳凰城阮仕 金山越俯阮仕 金山越府項(xiàng)目名稱：阮仕 金山越府占地面積 建筑面積 21萬(wàn) ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057587309999 87306999地理位置諸暨市 環(huán)城北路和朱公路交匯之處 可售房源 10套面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間 均價(jià)公寓 97㎡ 173㎡ 2023年一期開(kāi)盤 2023年 7月二期開(kāi)盤 2023年 11月 5日一期銷售價(jià)格 6800元 /㎡ ；二期銷售價(jià)格 7200元 / ㎡ 。銷售情況 無(wú)。樓盤點(diǎn)評(píng) 該樓盤周邊交通便捷，小區(qū)綠地率高，達(dá)到 48%。客群分析 購(gòu)買基本以諸暨城關(guān)客戶為主，周邊如大唐、店口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有一定去化率。阮仕 金山越府微觀市場(chǎng)小結(jié)①2023 年諸暨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一直呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)， 2023年的金融危機(jī)對(duì)其造成明顯影響，房地產(chǎn)完成投資、銷售面積均處于下滑態(tài)勢(shì)，但銷售均價(jià)卻能保持穩(wěn)定。②2023 年諸暨房地產(chǎn)投資與去年相比有較大增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)成交量紛紛走高，住宅成交價(jià)格隨著舊城改造項(xiàng)目的銷售上漲明顯。本地購(gòu)房需求旺盛，普通公寓市場(chǎng)成交火熱；前后出現(xiàn)一批外來(lái)投資客 。③2023 年諸暨房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的別墅和普通公寓房源潛在供應(yīng)量相對(duì)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。尤其是老城區(qū)地塊伴隨著祥生 君城、菲達(dá) 壹品的面世 ，預(yù)計(jì) 2023年至 2023年之間老城區(qū)供應(yīng)量也持續(xù)增加。目 錄【 CATLOG】第一部分 2023年銷售指標(biāo)第二部分 2023年登記客戶分析第三部分 市場(chǎng)環(huán)境分析第四部分 2023年?duì)I銷推廣策略第五部分 2023年?duì)I銷推廣計(jì)劃第四部分 2023營(yíng)銷推廣策略2023諸暨舊城改造項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 SWOT分析 S：優(yōu)勢(shì)① 綠城百合公寓（南區(qū)）外立面形象展現(xiàn)， 綠城品牌形象再上臺(tái)階?、?精裝樣板房呈現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值得以加分。③ 商業(yè)核心區(qū)塊開(kāi)工，全面提升綠城高端物 業(yè)定位。W：劣勢(shì)① 高售價(jià)、大戶型導(dǎo)致客源面狹?。虎?市場(chǎng)高位運(yùn)行，投資客減少；③ 280 平方米平層戶型首次在諸暨面市， 需有個(gè)引導(dǎo)過(guò)程。O：機(jī)會(huì)① 市中心價(jià)值 —— 擁有完善的配套與商業(yè)支持；② 千年山水間 —— 陶朱山、浦陽(yáng)江，絕佳的自然資源；③ 園區(qū)服務(wù)及綠城會(huì) —— 讓綠城在諸暨深入人心；④ 綠城泛營(yíng)銷策略 —— 全面打開(kāi)營(yíng)銷渠道。T：風(fēng)險(xiǎn)① 不確定的市場(chǎng)因素，影響購(gòu)房熱情；② 預(yù)期開(kāi)征物業(yè)稅，影響投資熱情；③ 二套房貸收緊，影響改善購(gòu)房熱情。一期 9地塊二期 123地塊 二期 2 52地塊 四期3 3 40地塊 三期1 11 27地塊 三期2 50地塊 2023年開(kāi)發(fā)計(jì)劃物業(yè)類型： 11地塊 —— 綠城第二代高層公寓 +商鋪； 7地塊 —— 市中心城市別墅。推盤節(jié)奏 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月房交會(huì)房交會(huì)10地塊 7幢開(kāi)盤5地塊開(kāi)盤3地塊開(kāi)盤10地塊 4幢開(kāi)盤7地塊開(kāi)盤11地塊開(kāi)盤 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)2023年，密集的開(kāi)盤結(jié)點(diǎn)；多類型產(chǎn)品上市；價(jià)格提升幅度較大房源數(shù)量增大。誰(shuí)來(lái)承接？客戶在哪里？2023營(yíng)銷關(guān)鍵詞泛客戶組織 活動(dòng)營(yíng)銷2023營(yíng)銷工作核心詞聯(lián)動(dòng) 向心力 影響力（一）全方位聯(lián)動(dòng)式作戰(zhàn)體驗(yàn)線路聯(lián)動(dòng) —— 零距離感受綠城園區(qū)配套聯(lián)動(dòng) —— 海豚計(jì)劃、紅葉行動(dòng)等知名商家聯(lián)動(dòng) —— 大型購(gòu)物廣場(chǎng)招商發(fā)布會(huì)客戶拓展聯(lián)動(dòng) —— 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) DM直郵、商會(huì)等組織 圈層活動(dòng)廣告投放聯(lián)動(dòng) —— 本地媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體客戶服務(wù)聯(lián)動(dòng) —— 綠城會(huì)老客戶維系全員營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)向心力營(yíng)銷 影響力營(yíng)銷 價(jià)值躍升與持續(xù)的銷售力=+ 以 “ 向心力營(yíng)銷 ” （市中心價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值） 建立無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性品牌形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售力提升與價(jià)值躍升； 以 “ 影響力營(yíng)銷 ” （重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)組織舉辦具有社會(huì)影響力、轟動(dòng)諸暨的大型活動(dòng)）樹(shù)立標(biāo)桿，建立 “ 在諸暨，住綠城 ”口碑效應(yīng)，形成持久的銷售力。向心力營(yíng)銷 +影響力營(yíng)銷客戶蓄水策略盡量挖掘諸暨周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及在杭的諸暨籍客戶，深入市場(chǎng)，成立市場(chǎng)財(cái)富俱樂(lè)部。與《越商雜志》溝通，從當(dāng)?shù)匕購(gòu)?qiáng)企業(yè)名單入手，聚攏財(cái)富人群，體現(xiàn)出意見(jiàn)領(lǐng)袖的帶頭作用。同時(shí)，對(duì)現(xiàn)有的客戶要進(jìn)一步進(jìn)行梳理和分類，對(duì)潛在客戶要進(jìn)行更具體的挖掘，為不同層次的物業(yè)積累不同層次的客戶。營(yíng)銷活動(dòng)策略深入各類市場(chǎng)，與市場(chǎng)業(yè)主進(jìn)行宣傳與溝通，在市場(chǎng)中產(chǎn)生一定的影響力。多組織客戶開(kāi)展零距離活動(dòng)，給客戶帶去更直觀形象的感官。與政府、媒體洽談，舉辦《城市復(fù)興高峰論壇》、《陶朱山財(cái)富論壇》，聚集財(cái)富人群，城市復(fù)興版塊由綠城來(lái)談，確立本項(xiàng)目城市核心的地位。盡量多做一些與老百姓生活有關(guān)的公益活動(dòng)，著重在孩子上做文章，如海豚計(jì)劃等。廣告投放策略占據(jù)進(jìn)入諸暨城區(qū)主通道的戶外廣告牌，喊出 “ 進(jìn)諸暨，住綠城” 的口號(hào)。工法墻要抓緊做，提前進(jìn)入宣傳。高速上的高炮適當(dāng)占據(jù)，強(qiáng)調(diào)全城概念，代表諸暨名片。與當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)洽談，允許的情況可由綠城引入電視劇，投放植入式的廣告。項(xiàng)目廣告語(yǔ)可選 “ 萬(wàn)千氣象，繁華織錦 ” ，并且沿用綠城的 LOGO，建立總體的形象。其他策略少而精策略，重大節(jié)點(diǎn)做重大事情，將費(fèi)用的使用更精確化。明確否定了在非實(shí)體建筑中做樣板房。營(yíng)銷策劃上盡可能延續(xù)已有的東西，多沿用，集中精力做重大事情。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月房交會(huì)房交會(huì)10地塊 7幢開(kāi)盤5地塊開(kāi)盤3地塊開(kāi)盤10地塊 4幢開(kāi)盤7地塊開(kāi)盤11地塊開(kāi)盤2023年項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)向心力營(yíng)銷市中心價(jià)值論向心力營(yíng)銷產(chǎn)品價(jià)值營(yíng)銷影響力營(yíng)銷陶朱山財(cái)富論壇（白天）奢華游輪 PARTY（晚上）影響力營(yíng)銷海豚計(jì)劃公益性活動(dòng) “ 市中心價(jià)值論 ” 市中心是城市的溫度所在，向心力所在，有著恒古不變的價(jià)值。 市中心的稀缺： 資源稀缺，不可再生；（西湖邊的房子自然昂貴） 市中心的價(jià)值： 一個(gè)城市的繁華，一個(gè)城市的精華，一個(gè)城市的未來(lái)； 市中心的生活： 城市多重優(yōu)質(zhì)資源聚合，價(jià)值共生。 “ 市中心價(jià)值論 ” 是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值躍升的首要前提， 是 14月銷售空檔期的核心營(yíng)銷舉措。（二）向心力營(yíng)銷編寫(xiě)《綠城廣場(chǎng) —— 市中心價(jià)值論》 精裝書(shū)籍主題形式項(xiàng)目市中心的稀缺市中心的價(jià)值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價(jià)值論 ” 營(yíng)銷策略線索 1：《錦繡諸暨 —— 市中心價(jià)值論》精裝書(shū)籍策劃設(shè)計(jì)注：此書(shū)可采取訪談錄形式編寫(xiě)，采訪當(dāng)?shù)?政府、優(yōu)秀企業(yè)家、專家學(xué)者、客戶 等多元人群，匯編成內(nèi)容豐富、可讀性強(qiáng)的圖書(shū)，借以擴(kuò)大市場(chǎng)影響面。另，此書(shū)亦是高端客戶營(yíng)銷的絕佳手段與載體，可與諸暨著名企業(yè)家建立密切聯(lián)系，為高端物業(yè)推出奠定客群基礎(chǔ)。制作《綠城廣場(chǎng) —— 市中心價(jià)值論》三維動(dòng)畫(huà)片 三維動(dòng)畫(huà)片主題形式項(xiàng)目市中心的稀缺市中心的價(jià)值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價(jià)值論 ” 營(yíng)銷策略線索 2： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價(jià)值論》三維動(dòng)畫(huà)片策劃制作注：三維動(dòng)畫(huà)片摒棄常規(guī)的 “流水賬 ”式創(chuàng)造手法，采取政府、專家、企業(yè)家、原住民等多元人群訪談、優(yōu)秀城市類比、城市未來(lái)意向與充滿魅力的市中心生活形態(tài)描述等綜合而成，類似城市紀(jì)錄片。創(chuàng)造過(guò)程本身亦是擴(kuò)大項(xiàng)目社會(huì)公眾影響力與口碑效應(yīng)的絕佳營(yíng)銷舉措。三維動(dòng)畫(huà)片制作費(fèi)用與諸暨市政府協(xié)商共同支付?！毒G城廣場(chǎng) —— 市中心價(jià)值論》戶外發(fā)布 市區(qū)大型圍擋、高速高 炮、入城口高炮廣告主題形式項(xiàng)目綠城廣場(chǎng)萬(wàn)千氣象 繁華織錦珍藏之地 價(jià)值永恒珍藏之地 繁華永恒珍藏之地 經(jīng)典永恒七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價(jià)值論 ” 營(yíng)銷策略線索 3： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價(jià)值論》戶外廣告強(qiáng)勢(shì)發(fā)布注：增加高速特別是諸暨入城口高炮廣告，強(qiáng)勢(shì)發(fā)布 “綠城廣場(chǎng) —— 萬(wàn)千氣象，繁華織錦 ”區(qū)隔性價(jià)值形象，形成 “在諸暨，住綠城 ”的購(gòu)買印象，《綠城廣場(chǎng) —— 市中心價(jià)值論》廣告片 電視廣告主題形式項(xiàng)目市中心的稀缺市中心的價(jià)值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價(jià)值論 ” 營(yíng)銷策略線索 4： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價(jià)值論》廣告片冠名播出注：三維動(dòng)畫(huà)片制作完成后，剪輯成 1分鐘電視廣告短片，與諸暨電視臺(tái)協(xié)商冠名引進(jìn)熱播電視?。ɑ螯c(diǎn)播歌曲）播出，中間插播綠城廣場(chǎng)廣告片，借助電視媒體擴(kuò)大項(xiàng)目社會(huì)公眾影響力與口碑效應(yīng)。《綠城廣場(chǎng) —— 市中心價(jià)值論》連載解讀 《諸暨日?qǐng)?bào)》三個(gè)跨版主題形式項(xiàng)目綠城廣場(chǎng)萬(wàn)千氣象 繁華織錦珍 藏 之地 價(jià)值永恒珍