【文章內(nèi)容簡介】 以陸家嘴、張江、金橋、外高橋為主，其中陸家嘴客戶占據(jù)一定比例。?年齡多在 3050歲之間，且以 3040歲 的為主，對于新的設(shè)計理念接受度更高。?多為 貿(mào)易、金融、 IT業(yè) 等輕資產(chǎn)、高智力行業(yè)的私營業(yè)主或私企高管，知識水平更高，不少有海外留學(xué)經(jīng)驗 ，對于本項目的設(shè)計理念，尤其是對 大師設(shè)計認(rèn)可度較高。?置業(yè)目的以自住 “ 追求居住品質(zhì) ” 為主，更為 在意項目的品質(zhì)細(xì)節(jié)及低密度規(guī)劃。?購房時關(guān)注項目的 地段，了解區(qū)域并有認(rèn)同感，對區(qū)域未來充滿信心。蓄客方式 具體 B類客戶數(shù) C類客戶數(shù) D類客戶數(shù)URBN來訪邀約 邀約客戶到 urbn進行一對一接待 7 130 101活動 三場項目推介會 +第五園活動 1 56 33巡展 聯(lián)洋大拇指廣場 +古北家樂福 2 182 212溫州推介 溫州進行客戶推介 1 49 30總計 11 417 397從前期客戶的積累渠道上看，雖然我們之前并沒有做大的推廣動作，但是從 call客，網(wǎng)絡(luò)，巡展等手段看，不僅僅積累的是浦東客戶，特別是 Call客基本上涵蓋全市性的所有高端數(shù)據(jù)庫資源。我們的核心客戶是：核心客戶Part 2從特征可以看出，核心客戶應(yīng)該聚焦浦東，較為集中在大陸家嘴板塊，多為高知或海外背景的精英階層，大多從事貿(mào)易、金融、 IT行業(yè)客戶，他們追求生活品質(zhì)，有國際化的生活觀，同時更對居所的舒適性、功能性、便利性有很高要求。選擇五玠坊主要是認(rèn)同地段發(fā)展價值 、 大師設(shè)計 、 低密度景觀規(guī)劃 ， 高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計 。核心價值梳理Part 3項目價值挖掘定義 FABF（ Features/fact） 項目本身的特性 /屬性本項目 浦東中環(huán)核心區(qū)、 12萬方低密度社區(qū)、大平層、 、 2 萬方商業(yè)配套、大師設(shè)計作品、陶土百葉窗、戶型南北通透、萬科品牌、精裝修、現(xiàn)代建筑風(fēng)格、超大樓間距A (Advantages） 相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度社區(qū)、超大園林景觀、超大樓間距、 280320㎡大平層、大師設(shè)計作品、 2萬方商業(yè)配套、現(xiàn)代建筑風(fēng)格B (Benefit/value） 項目帶給用戶的利益 /價值本項目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度景觀社區(qū)、大師團隊、創(chuàng)新設(shè)計產(chǎn)品建議Part 3售價 單方成本 收益率 35000元 26165元 %40000元 26165元 %五街坊可變成本 總價（萬元）1 全區(qū)（除樣板房）精裝修 2 二期外立面幕墻、磚 3 二期主體建安 4 二期鋁合金門窗 5 非示范區(qū)景觀 6 全區(qū)智能化 7 全區(qū)公共部位精裝修大堂 +樓梯間 8 二期屋面工程（屋面保溫 +玻璃鋼架） 　 合計 目前成本利潤率：五玠坊可變成本：成本優(yōu)化方向：以上可變成本列表中，除了景觀和智能化以外，其它都可做適當(dāng)優(yōu)化，精裝修全區(qū)減 590元 /平米，減少 39036萬元，建筑減 3527萬元 。產(chǎn)品建議Part 3合理優(yōu)化成本 強化客戶關(guān)注點，弱化客戶非重點關(guān)注點，達到成本合理優(yōu)化。早餐吧多重收納系統(tǒng)（主臥、廚房、公共區(qū)域）中西櫥設(shè)計贈送收藏展示空間戶型南向大面寬強化戶型 5大 亮點1 廚房電器設(shè)備2 衛(wèi)生潔具3 地面裝飾4 中央空調(diào)5 門窗系統(tǒng)6 墻面、頂面裝飾7 地暖8 水處理系統(tǒng)9 熱水循環(huán)系統(tǒng)10 開關(guān)、五金配件11 木飾面12 新風(fēng)系統(tǒng) 客戶 對裝修材料及電器關(guān)注點排序產(chǎn)品建議Part 3售價 單方成本 收益率 35000元 25247元 %40000元 25247元 %成本優(yōu)化后利潤率：Part2Part3Part1報告內(nèi)容Part4Part5客戶分析和總結(jié)五玠坊運營策略及公司支持高端市場及競品分析營銷大策略（蓄客策略、推廣策略）價值點梳理及產(chǎn)品建議全年預(yù)計可上市資源Part 412年 80%具備預(yù)售條件[一期 ]120套，總計 取證時間：最早 2月底[二期 上市機會點 ]110套，總計 ，目前 80%具備銷售條件， 20%停工。取證時間：開工后 4個月，最早 8月份。總平面圖一期上市資源Part 4一期上市資源 280四房及 240260三房各占據(jù) 40%，中等偏下位置房源 1號樓 2號樓 3號樓 4號樓 5號樓 6號樓 7號樓9號樓10號樓11號樓12號樓13號樓14號樓16號樓 15號樓一期上市資源　 戶型標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡ )單元數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù)比 小拼 D1 4 20 %小端 D2 3 15 %中拼 C1 3 15 %中端 C2 7 35 %中單 B1 3 15 %大 A1 4 20 %合計 　 　 24 120 %一期上市資源　 單元數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù)比 景觀房 10 50 %臨商業(yè)用房 7 35 %臨楊南路房 7 35 %合計 24 120 %二類資源四類資源一類資源三類資源二期上市資源　 戶型標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡ ) 單元數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù)比 中拼 C1 4 20 %中端 C2 7 35 %中單 B1 4 20 %大 A1 7 35 %合計 　 　 22 110 %總平面圖二期上市資源Part 4二期上市資源　 單元數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù)比 景觀房 13 65 %臨商業(yè)房 2 10 %臨高壓線 7 35 %合計 22 110 %121415161311262421二期上市資源 280戶型占據(jù) 50%， 325戶型 30%，景觀房增多，同時擁有一批高壓線房源，整體屬于中等資源。一類資源二類資源四類資源二類資源推售策略Part 4提早入市，搶占市場份額12年整個高端市場競品以庫存產(chǎn)品為主，因此本案盡早入市，可以 “ 新品亮相 ” 突圍，盡可能搶占市場份額。 合理定價，盡可能多走量 12年市場還是呈現(xiàn)供大于求的局面，因此盡可能多走量，并選擇合理推盤資源，理性定價。結(jié)合今年的可上市條件（一期、二期 230套的銷售量），盡可能多走量，為公司創(chuàng)造更多銷售額。 上市時間建議Part 4第一批 第二批 第三批分三批上市第一批： 4月一期第二批： 6月一期第三批： 8月二期 推售策略Part 4全年整體銷售均價： 39500元 /㎡全年 ，滿足凈利率 %。實現(xiàn)價格：第一批一期： 36000元 /Pfm第二批一期： 47500元 /pfm 第三批二期： 41500元 /pfm 均價： 36000元 /㎡均價： 47500元 /㎡第一批 第二批 第三批上市時間：第一批：一期第二批：一期第三批：二期均價： 41500元 /㎡定價原則：合理價格入市，明星產(chǎn)品拉升項目價值；沿街資源較差產(chǎn)品，利用價格優(yōu)勢促進快速回現(xiàn)。　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計推盤量 　 　 一期100　 一期 20 二期110 230銷售計劃簽約指標(biāo) 　 　 65 25 10 8 32 27 10 5 2 184 推售策略Part 4貨量范圍：121415161311 10 95674231一類資源二類資源二類資源三類資源四類資源四類資源 景觀資源排序原則：（ 1）南向景觀優(yōu)于北向景觀；（ 2）西面景觀優(yōu)于東面；（ 3）臨車庫、臨路、臨商業(yè)、臨不利因素（高壓線、媒體調(diào)壓站等）相對較差。定價參考：一類資源： 47092元 /pfm二類資源： 42023元 /pfm三類資源： 35428元 /pfm四類資源： 34227元 /pfm38500395003850041000 4050049000 48000 4700039000 38500 3600035500 3500034500 3400026