【正文】 23:12:1323:12:1323:123/23/2023 11:12:13 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23:12:1323:12:1323:12Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 媒體、同行品鑒會(huì)圈層活動(dòng)216。1報(bào)告內(nèi)容Part 上市時(shí)間建議Part 4第一批 第二批 第三批分三批上市第一批： 4月一期第二批： 6月一期第三批： 8月二期 推售策略Part 4全年整體銷售均價(jià)： 39500元 /㎡全年 ，滿足凈利率 %。產(chǎn)品建議Part 3合理優(yōu)化成本 強(qiáng)化客戶關(guān)注點(diǎn)，弱化客戶非重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)，達(dá)到成本合理優(yōu)化。限購(gòu)限貸政策下，各發(fā)展商應(yīng)對(duì)策略頻出，為客戶 提供合理規(guī)避政策的方案 ，可有效提高去化量。元 /㎡在售存量 176未推量 25000㎡月均去化套數(shù) 7當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）45000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 8000元 /㎡ 玉蘭花園全年成交 53套，大平層均價(jià) 50000元 /平方米，小高層均價(jià) 43000元 /平方米，成交較為集中在 196241㎡ 四房產(chǎn)品； 2023年無新上市計(jì)劃，以去化庫(kù)存為主。10月2023年初，全市庫(kù)存量約 60萬㎡以上1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月12月 50000㎡100000㎡150000㎡九龍倉(cāng)靜安花園地塊75000㎡嘉譽(yù)灣35000㎡郎詩(shī)虹橋綠郡26000㎡新天地河濱花園146000㎡嘉天匯97000㎡n高端市場(chǎng)單個(gè)樓盤總體成交暗淡，但從排名前幾位競(jìng)品來看，部分樓盤橡樹灣、上海星河灣、浦東星河灣、仁恒森蘭、金地天御流量過百套，其中： 1\浦東星河灣 11月份降價(jià)幅度達(dá) ，調(diào)整后成交 84套，占全年成交 76%； 2\仁恒森蘭全年成交 204套，其中 800萬以下成交 72套，占全年成交 35%；n綜合來看高端市場(chǎng)全年月度成交流量較慢，月均流量（除開盤簽約月）僅為 68套。高端 公寓 年度去化流量Part 1項(xiàng)目名稱 規(guī)劃套 數(shù) 已推案 套數(shù) 已售套 數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2023年累計(jì)成交套數(shù)2023年銷售金額（萬元）成交均價(jià) (元/㎡ )橡樹灣 1251 1251 933 37 2 6 15 12 18 11 7 4 14 14 22 1 152 112454 43200上海星河灣 622 622 318 23 1 3 8 13 5 14 4 3 5 12 12 9 103 132419 42923仁恒怡庭 647 647 329 2 32 16 10 2 4 4 6 5 2 1 1 84 150280 67974尚東鼎 344 199 937 8 2 2 1 13 14365 51035綠城玉蘭花園 390 225 54 20 5 8 7 6 5 1 1 1 53 83612 50257浦東星河灣 900 531 377 2 27 13 6 5 5 50 34 110 233428 59232仁恒森蘭雅苑 1400 472 208 3 144 30 14 13 4 204 185018 43512金地天境 713 171 46 1 9 14 5 4 1 12 46 59957 44464金地天御（平墅）） 520 520 401 46 3 7 6 8 19 6 6 6 8 6 9 4 130 100001 34539月度合計(jì) 118 8 48 47 64 50 79 58 180 76 55 120 54 895 1071534 　n200㎡ 以下低總價(jià)的較小戶型，以及 300㎡ 以上的高居住舒適度戶型成交表現(xiàn)較突出；n其中 200㎡ 以下主要成交集中在仁恒森蘭 99套；橡樹灣成交 115套； 300㎡ 以上主要成交集中在玉蘭花園 40套，仁恒怡庭 47套，浦東星河灣 64套。玉蘭花園核心賣點(diǎn)：綠城品牌； 迪斯尼輻射板塊，將成為直接受益者； 二號(hào)線綜合體建成將給生活帶來較大便利。216。實(shí)現(xiàn)價(jià)格：第一批一期： 36000元 /Pfm第二批一期： 47500元 /pfm 第三批二期： 41500元 /pfm 均價(jià)： 36000元 /㎡均價(jià)： 47500元 /㎡第一批 第二批 第三批上市時(shí)間：第一批：一期第二批：一期第三批：二期均價(jià)： 41500元 /㎡定價(jià)原則：合理價(jià)格入市，明星產(chǎn)品拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；沿街資源較差產(chǎn)品，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)快速回現(xiàn)。4Part 一財(cái)中日企業(yè)家俱樂部沙龍216。 三月 21三月 2123:12:1323:12:13March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 三月 2123:12:1323:12Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 三月 2123:12:1323:12Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 新品發(fā)布會(huì)暨樣板間里開放活動(dòng)216。3Part結(jié)合今年的可上市條件（一期、二期 230套的銷售量），盡可能多走量，為公司創(chuàng)造更多銷售額。核心價(jià)值梳理Part 3項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘定義 FABF（ Features/fact） 項(xiàng)目本身的特性 /屬性本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、 12萬方低密度社區(qū)、大平層、 、 2 萬方商業(yè)配套、大師設(shè)計(jì)作品、陶土百葉窗、戶型南北通透、萬科品牌、精裝修、現(xiàn)代建筑風(fēng)格、超大樓間距A (Advantages） 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度社區(qū)、超大園林景觀、超大樓間距、 280320㎡大平層、大師設(shè)計(jì)作品、 2萬方商業(yè)配套、現(xiàn)代建筑風(fēng)格B (Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度景觀社區(qū)、大師團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議Part 3售價(jià) 單方成本 收益率 35000元 26165元 %40000元 26165元 %五街坊可變成本 總價(jià)（萬元）1 全區(qū)（除樣板房）精裝修 2 二期外立面幕墻、磚 3 二期主體建安 4 二期鋁合金門窗 5 非示范區(qū)景觀 6 全區(qū)智能化 7 全區(qū)公共部位精裝修大堂 +樓梯間 8 二期屋面工程（屋面保溫 +玻璃鋼架） 　 合計(jì) 目前成本利潤(rùn)率：五玠坊可變成本：成本優(yōu)化方向：以上可變成本列表中，除了景觀和智能化以外，其它都可做適當(dāng)優(yōu)化，精裝修全區(qū)減 590元 /平米，減少 39036萬元，建筑減 3527萬元 。216。競(jìng)品情況 綠城玉蘭花園Part 1總占地 58000㎡總建面 87000㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +多層主力面積 大平層 300平方米 400平方米，小高層 180平方米 247平方米樓板價(jià) 19040除存量項(xiàng)目外，其余競(jìng)品如 九龍倉(cāng)靜安花園地塊、靜安豪庭、嘉天匯、嘉譽(yù)灣、尚浦領(lǐng)世、新天地河濱花園、郎詩(shī)虹橋項(xiàng)目、凱迪公館 等項(xiàng)目也將于 2023年內(nèi)入市，高端項(xiàng)目供應(yīng)量將達(dá) 8090萬㎡，供大于求的狀況將進(jìn)一步加劇。n五玠坊項(xiàng)目： 240㎡ 戶型從總價(jià)段上貼近市場(chǎng) 200㎡ 左右產(chǎn)品，突出性價(jià)比； 260280㎡ 戶型作為主力產(chǎn)品，應(yīng)加強(qiáng)蓄客； 325㎡ 戶型在整盤營(yíng)銷中，作為價(jià)格標(biāo)桿。我案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達(dá)性上占有優(yōu)勢(shì)； 低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其高層物業(yè)形態(tài)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計(jì)。就競(jìng)品而言，競(jìng)品明年供應(yīng)量還是非常大的，但大多為庫(kù)存銷售，那本案優(yōu)勢(shì)在于“ 新品 ” 亮相，因此 突出 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 強(qiáng)調(diào) 地段、低密度、 國(guó)際設(shè)計(jì)大師團(tuán)隊(duì) 等優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目品牌形象。早餐吧合理定價(jià)，盡可能多走量　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計(jì)推盤量 　 　 一期100　 一期 20 二期110 230銷售計(jì)劃