【正文】 型不同，預(yù)計(jì)我案客戶較浦東星河灣年輕化、上海本籍化、浦東區(qū)域化，行業(yè)也不同于浦東星河灣實(shí)業(yè)化，而是更偏向于金融、貿(mào)易、物流類。216。就 11年高端市場的銷售流量來看，個(gè)別項(xiàng)目仍有年去化 8090套的成績，可見 五玠坊存在年度銷售 120套的機(jī)會點(diǎn) ；走量項(xiàng)目中，成交總價(jià) 1000萬以下的流量最高，說明 如明年要走量，入市價(jià)格尤為重要。市場分析總結(jié)Part 1216。主要的戶型為 180220㎡， 8米面寬的客廳，精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 10000元 /㎡嘉譽(yù)灣核心賣點(diǎn)：城市綜合體，自身配套齊全； 新江灣板塊品牌開發(fā)商云集，逐漸成熟； 大面寬、短進(jìn)深戶型，主力面積 200220㎡ ，客廳面寬 8米我案競爭優(yōu)勢：我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其綜合體多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 萬科品牌影響力競品情況 九龍倉璽園Part 1總占地 60000平方米 玉蘭花園核心賣點(diǎn)：綠城品牌； 迪斯尼輻射板塊，將成為直接受益者； 二號線綜合體建成將給生活帶來較大便利。 2023年無新上市計(jì)劃，以去化庫存為主?？傉嫉?140000㎡總建面 129000㎡容積率 建筑形態(tài) 聯(lián)排 +疊加主力面積 疊加 200320平米 仁恒森蘭核心賣點(diǎn)：仁恒高端品牌影響力； 外高橋國際社區(qū)規(guī)劃；我案競爭優(yōu)勢：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達(dá)性上占有優(yōu)勢； 我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其 32萬方多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 我案擁有會所、商業(yè)等自身配套設(shè)施，而森蘭則主要依托周邊板塊配套，自身并無商業(yè)配套設(shè)施。高端 公寓 年度去化流量Part 1項(xiàng)目名稱 規(guī)劃套 數(shù) 已推案 套數(shù) 已售套 數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2023年累計(jì)成交套數(shù)2023年銷售金額（萬元）成交均價(jià) (元/㎡ )橡樹灣 1251 1251 933 37 2 6 15 12 18 11 7 4 14 14 22 1 152 112454 43200上海星河灣 622 622 318 23 1 3 8 13 5 14 4 3 5 12 12 9 103 132419 42923仁恒怡庭 647 647 329 2 32 16 10 2 4 4 6 5 2 1 1 84 150280 67974尚東鼎 344 199 937 8 2 2 1 13 14365 51035綠城玉蘭花園 390 225 54 20 5 8 7 6 5 1 1 1 53 83612 50257浦東星河灣 900 531 377 2 27 13 6 5 5 50 34 110 233428 59232仁恒森蘭雅苑 1400 472 208 3 144 30 14 13 4 204 185018 43512金地天境 713 171 46 1 9 14 5 4 1 12 46 59957 44464金地天御（平墅）） 520 520 401 46 3 7 6 8 19 6 6 6 8 6 9 4 130 100001 34539月度合計(jì) 118 8 48 47 64 50 79 58 180 76 55 120 54 895 1071534 　n200㎡ 以下低總價(jià)的較小戶型，以及 300㎡ 以上的高居住舒適度戶型成交表現(xiàn)較突出；n其中 200㎡ 以下主要成交集中在仁恒森蘭 99套；橡樹灣成交 115套； 300㎡ 以上主要成交集中在玉蘭花園 40套，仁恒怡庭 47套，浦東星河灣 64套。預(yù)計(jì) 2023年高端公寓供應(yīng)量將達(dá) 8090萬㎡以上市場供應(yīng)量較大，年內(nèi)可售存量預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加，高端項(xiàng)目供大于求的情況將更加顯著。萬科五玠坊開盤策略匯報(bào)萬科五玠坊開盤策略匯報(bào)2023年年 2月月 7日日Part 2Part 3Part 1報(bào)告內(nèi)容Part 4Part 5客戶分析和總結(jié)五玠坊推盤策略及公司支持高端市場及競品分析蓄客策略及企劃推廣策略價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議上海高端公寓分布版圖Part 1濱江豪宅帶佘山板塊市中心腹地新江灣板塊世紀(jì)公園板塊顓橋： 上海星河灣泗涇： 華潤佘山九里趙巷：金地天境、金地天御市中心傳統(tǒng)豪宅區(qū)：御華山、翠湖天地、新華路一號中山公園：園林一品、大華清水灣徐匯濱江：海泊旭輝、恒盛尚海灣南黃浦：豐盛皇朝、匯景天地新江灣城：九龍倉璽園、華潤新江灣九里陸家嘴：湯臣一品、財(cái)富海景、世茂濱江花木、聯(lián)洋、碧云： 浦東星河灣森蘭： 仁恒森蘭雅苑、新城碧翠唐鎮(zhèn)：綠城玉蘭花園北外灘： 白金灣華潤外灘九里核心價(jià)值：依托聯(lián)洋、碧云國際社區(qū)向外延伸區(qū)及開發(fā)商品牌資源打造的高端區(qū)域樓盤均價(jià) ： 46萬 /㎡核心價(jià)值 ：依托佘山自然景觀資源，地理位置稀缺樓盤均價(jià) ： /㎡核心價(jià)值 ：憑借市中心地段優(yōu)勢打造的豪宅區(qū)域，產(chǎn)品線豐富樓盤均價(jià) ： 716萬 /㎡ 核心價(jià)值 ：森林公園為鄰，綠色生態(tài)居住社區(qū)，社區(qū)配套完善樓盤均價(jià) ： /㎡核心價(jià)值 ：江灣濕地公園，天然優(yōu)越的自然環(huán)境，雄厚的教育師資力量樓盤均價(jià) ： 46萬 /㎡核心價(jià)值 ：受外灘及陸家嘴金融中心輻射，市中心稀缺地段樓盤均價(jià) ： 718萬 /㎡附件：三林區(qū)域概況2023年高端公寓市場回顧Part 1““ 新滬四條新滬四條 ”” ““ 國八條國八條 ”” ““ 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 ””““ 滬九條滬九條 ””n供大于求， 2023年供應(yīng)量 ㎡，成交 ㎡，去化率近 74%， 11年高端市場總供應(yīng) ，總成交 ，成交量不足 50%， 供求比逐漸放大。浦東星河灣 剩余庫存均將于 2023年繼續(xù)銷售截止 2023年底，全市高端項(xiàng)目庫存量約 60萬㎡。10月2023年初，全市庫存量約 60萬㎡以上1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月12月 50000㎡100000㎡150000㎡九龍倉靜安花園地塊75000㎡嘉譽(yù)灣35000㎡郎詩虹橋綠郡26000㎡新天地河濱花園146000㎡嘉天匯97000㎡n高端市場單個(gè)樓盤總體成交暗淡，但從排名前幾位競品來看，部分樓盤橡樹灣、上海星河灣、浦東星河灣、仁恒森蘭、金地天御流量過百套，其中： 1\浦東星河灣 11月份降價(jià)幅度達(dá) ，調(diào)整后成交 84套，占全年成交 76%； 2\仁恒森蘭全年成交 204套，其中 800萬以下成交 72套，占全年成交 35%；n綜合來看高端市場全年月度成交流量較慢，月均流量（除開盤簽約月）僅為 68套。1235 5789 10 11 12 13223738484758594950636518 17 16 27 28 2932 31 3042 4315未上市已推總占地 202300㎡總建面 320230㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +別墅主力面積 180208㎡疊加別墅 336㎡樓板價(jià) 7430元 /㎡在售存量 271套未推量 56555㎡月均去化套數(shù) 41當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）43677元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 仁恒森蘭雅苑Part 1仁恒森蘭全年去化 204套，其中 180208㎡ 戶型去化最好，該面積段總價(jià)基本落在 800萬以內(nèi)區(qū)間；老客戶再購和老客戶介紹成交比例超過 50%；明年 5月之前無新上市計(jì)劃，以去化庫存為主。浦東星河灣核心賣點(diǎn)：星河灣豪宅品牌認(rèn)知度； 高標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)、園林景觀； 自持五星級酒店商業(yè)配置我案競爭優(yōu)勢：低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其高層物業(yè)形態(tài)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計(jì)。元 /㎡在售存量 183套未推量 39769㎡月均去化套數(shù) 2當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）68210元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 尚東