【正文】 purus.上午 03:15:25一月 21MOMODA POWERPOINTLorem20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。上午 03:15:25一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 23上午 03:15:25一月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 23保利香檳項(xiàng)目組20231214靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。草地養(yǎng)生瑜伽悅 動(dòng) 香 檳 季好的產(chǎn)品是無(wú)聲的語(yǔ)言。另外兩房落點(diǎn) 90平內(nèi)，三房落點(diǎn) 144平內(nèi)漂浮涼亭與 400根木頭?！?在三次熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，延續(xù) “ 保利現(xiàn)象 ” 和 “ 保利話題 ” 。需要通過(guò)足夠的炒作和事件關(guān)注，奠定知名度和影響力。 價(jià)格調(diào)整下浮。在長(zhǎng)期品牌耕耘和項(xiàng)目形象氣質(zhì)內(nèi)涵的塑造不夠。夾報(bào) —— 配合報(bào)紙硬廣，重點(diǎn)選擇濱湖區(qū)主流報(bào)紙進(jìn)行項(xiàng)目單頁(yè)夾寄。當(dāng)天 同 時(shí) 邀 請(qǐng) 20多家媒體到 訪 ，參加項(xiàng) 目的揭幕 儀 式，奠定 項(xiàng) 目的關(guān)注和影響力。6樓：前面視野開(kāi)闊，且部分還能看到湖景，資源較好，對(duì)價(jià)格的提升能起到支撐作用。先推西區(qū)，以新產(chǎn)品新價(jià)格重新吸引市場(chǎng)眼球，打破銷(xiāo)售僵局，轉(zhuǎn)移客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)。投資型客戶(hù)，看重項(xiàng)目所處區(qū)域的未來(lái)升值潛力典型客戶(hù)分析 保利香檳國(guó)際的客戶(hù)是怎樣一群人？稱(chēng)呼： 胡曉明年齡： 42歲性別 ：男從事行業(yè)： 私營(yíng)業(yè)主 擔(dān)任職務(wù)：公司法人目前居住地：新區(qū)春江花園置業(yè)次數(shù)： 2次購(gòu)買(mǎi)房號(hào)： 75單元建筑面積 ：170購(gòu)買(mǎi)總價(jià) ：230萬(wàn)付款方式 ：貸款購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型 ：四房客戶(hù)特征描述 玖玖城 270000 37663 232337 8合計(jì) 502023年競(jìng)品盤(pán)點(diǎn)綠城 216。萬(wàn)科魅力216。第二次調(diào)控使得無(wú)錫歷來(lái)成交火熱的 “ 銀十 ” 出現(xiàn)明顯下滑， 11月更是出現(xiàn)大幅度的下滑趨勢(shì)。第一部分 :大勢(shì)研判政策大勢(shì) —— 根據(jù)目前政策的調(diào)控力度，可以判斷，樓市宏觀調(diào)控進(jìn)入了又一個(gè)政策收緊期，此次政策收緊期調(diào)控力度更大，波及范圍更廣，影響也將更為深遠(yuǎn)信貸政策稅收政策土地政策其他政策信貸政策收緊，上調(diào)存 /貸款準(zhǔn)備金率分別達(dá) 10/6次07年政策延續(xù)，信貸收緊信貸放松，剛性需求享受利率優(yōu)惠，公積金貸款利率降低延續(xù) 08年下半年放松的信貸政策；公積金貸款首付比例降低正式征收３０％－６０％不等的土地增值稅。 10月由于高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)較多，成交比例上升，成交均價(jià)持續(xù)上升， 11月高端項(xiàng)目成交比例環(huán)比回落，成交均價(jià)有明顯下降。1棟 18層（ 2梯 4戶(hù)） 107平米三房 (未定 )14000元 /㎡ 左右（ 2500精裝修）酩悅在售疊加別墅即將推出小高層2023年推高層、小高層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的天鵝湖 —— 性?xún)r(jià)比高，價(jià)格調(diào)整及時(shí)，近期表現(xiàn)十分活躍12月 5日，融創(chuàng)高端公寓 “ 麗茲 ” 開(kāi)盤(pán)：216。未來(lái)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自萬(wàn)科魅力、太湖國(guó)際、天鵝湖及玉蘭花園，產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌較為接近252。付款方式基礎(chǔ)客戶(hù)分析從來(lái)人對(duì)面積的需求來(lái)看，中小戶(hù)型的需求量較大，二房和三房占了 63%的比例。目前居住在東絳，對(duì)周邊非常熟悉，購(gòu)買(mǎi) 171四房大戶(hù)型，用于改善型居住，付款時(shí)用公積金貸了一小部分房款，基本是把積蓄都投入買(mǎi)房，對(duì)小區(qū)細(xì)節(jié)上面也非?？粗兀蛻?hù)對(duì)小區(qū)地段及開(kāi)發(fā)商品牌都非常認(rèn)可，小區(qū)景觀的打造，細(xì)節(jié)上的品質(zhì)體現(xiàn)也是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)保利的一項(xiàng)因素。主要考慮目前庫(kù)存一期中，部分樓棟位置較好，能帶動(dòng)整體價(jià)格上漲。10月 15日 —18 日， 4天累 積 接待客 戶(hù)共 約 2023組 ，策源 1413組 ；其中意向客 戶(hù) 432組 ，意向 較 強(qiáng) 烈的 約 34組 。廣播投放 無(wú)錫交通頻率 ，發(fā)布 周期一個(gè)月 。2023，讓無(wú)錫在香檳里沉醉。單一大戶(hù)型，總價(jià)高，客戶(hù)面較窄，很難維持持續(xù)快速的銷(xiāo)售速度。而其背后，其實(shí)是保利的產(chǎn)品力和生活觀?！?媒體炒作 —— 深入細(xì)節(jié)、深入故事：除廣告和說(shuō)辭外，網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、論壇等媒體炒作，都可以以系列性報(bào)道、報(bào)告文學(xué)、或?qū)ｎ}的方式，以更大篇幅、更深入全面的方式，解讀品質(zhì)細(xì)節(jié)故事，建立項(xiàng)目的產(chǎn)品口碑。目的：1. 利用傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季和樣板房展示契機(jī)，集中推售（結(jié)合樣板房展示戶(hù)型）、集中出貨，形成上半年銷(xiāo)售高峰。第三階段2023年 7—8 月具體舉措：■ 4 樓針對(duì)性包裝、說(shuō)辭、特殊銷(xiāo)售資料，重點(diǎn)推介■ 媒體以針對(duì)性的高端客戶(hù)渠道為主，目標(biāo)客戶(hù) DM、短信，重點(diǎn)小區(qū)寫(xiě)字樓框架覆蓋。“四季酒店 ”搬進(jìn)保利香檳國(guó)際如夏季的冷飲，接待時(shí)間延長(zhǎng)等；冬季的暖飲和暖心禮物等，讓客戶(hù)和業(yè)主，不自覺(jué)形成周末有事沒(méi)事都可以來(lái)保利坐坐，來(lái)參加參加活動(dòng)，提前感受保利生活。系列 專(zhuān)場(chǎng) 水 邊 音 樂(lè) 會(huì)小小 書(shū) 畫(huà)家之香檳專(zhuān)場(chǎng) 展 覽★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 Art Time優(yōu) 雅 藝術(shù) 季 03:15:2503:15:2503:15Saturday,20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:15:2503:15:2503:15Saturday,20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 03:15:2503:15:2503:15Saturday,20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。id感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告 訴。elit.上午 一月 2103:15JanuaryAM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。上午 一月 2103:15JanuaryAM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。上午 一月 2103:15JanuaryAM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。小小音 樂(lè) 家之香檳 音 樂(lè) 會(huì)專(zhuān)場(chǎng) 水 邊 露天 經(jīng) 典 電 影業(yè)主故事之五：從同行轉(zhuǎn)變成業(yè)主業(yè)主故事之六：有多少理由讓我們說(shuō)服自己…………B： 活動(dòng)推廣 線 —— 深入展示 生活★ 定期的現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)活動(dòng)沙龍：全年度以大的活動(dòng)主題貫穿。 解密香檳成功背后軟文、炒作、細(xì)節(jié)故事：層層深入，不斷整理更新，并收集、深化到項(xiàng)目說(shuō)辭和故事中A，媒體推廣線 —— 炒作保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上目的：1. 集中出貨之后， 78月拿出一期中景觀位置最好的中央景觀樓王4樓，作為壓軸珍藏房源上市，刺激市場(chǎng)興奮點(diǎn)。第一波： 2023，保利地產(chǎn)，持續(xù)領(lǐng)航無(wú)錫?！?現(xiàn)場(chǎng) —— 全面展示產(chǎn)品力：售樓處、示范區(qū)進(jìn)行細(xì)節(jié)的深化與調(diào)整，加以明年 4月樣板房的呈現(xiàn)，在展示層面提升到一個(gè)新的檔次，超越周邊其他項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感。講過(guò)了保利，保利品牌及實(shí)力已略有知曉如果說(shuō)綠城是品質(zhì)、龍湖是浪漫、萬(wàn)科是生活、華潤(rùn)是國(guó)際、順馳是性?xún)r(jià)比，那么， 保利又是什么 ？■ 大戶(hù)型為主力：除少量 2房外，主力產(chǎn)品 14 170、195。 已購(gòu)客戶(hù)的獲知媒體相對(duì)比較分散，但是 網(wǎng)絡(luò)、工地圍墻和朋友介紹 相對(duì)較多；其中 介紹的有 18組 ， 接近四分之一的比例 ；報(bào)紙媒體中共帶來(lái)了 13組成交客戶(hù)，以江南晚報(bào)為主。（一）大眾媒體線上推廣 —— 網(wǎng)絡(luò)、廣播作為組合性媒體，整月發(fā)布主要媒體通路網(wǎng)絡(luò)以 搜房、 house36新浪樂(lè)居 為主力， 2個(gè)月媒體組合投放 ，配合品牌、項(xiàng)目形象和推售信息，按節(jié)點(diǎn)更新投放。（ 二）房展會(huì)首度亮相推廣大事件? 10月秋季房展會(huì)，是一次相 對(duì) 成功的新品牌新 項(xiàng) 目首度亮相 ，吸引市 場(chǎng) 、媒體和客 戶(hù) 的重點(diǎn)關(guān)注。工期及施工因素，整體推售只能采用從北向南推的方式。私營(yíng)業(yè)主，看中投資前景和居住品質(zhì)典型客戶(hù)分析 保利香檳國(guó)際的客戶(hù)是怎樣一群人？稱(chēng)呼： 華金鳳年齡： 30歲性別 ：女從事行業(yè)： 銀行職員 擔(dān)任職務(wù)：信貸部員工目前居住地：濱湖格林春天置業(yè)次數(shù)： 1次購(gòu)買(mǎi)房號(hào)： 74單元建筑面積 ：170購(gòu)買(mǎi)總價(jià) ：205萬(wàn)付款方式 ：貸款購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型 ：四房客戶(hù)特征描述置業(yè)次數(shù)基礎(chǔ)客戶(hù)分析從客戶(hù)的付款方式來(lái)看，按揭還是占了較大部分，這與目前客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)慣還是有較大關(guān)系，但由于受限于貸款政策，選擇一次性付款的客戶(hù)也占了 26%。從太湖新城在售項(xiàng)目來(lái)看，競(jìng)品項(xiàng)目未來(lái)上市量依舊龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈；252。全市其他高端項(xiàng)目本案項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)類(lèi)型總建面（萬(wàn)平米）項(xiàng)目分期 當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 當(dāng)期銷(xiāo)售率萬(wàn)科魅力之城 萬(wàn)科集團(tuán) 多層、小高層、高 層、別墅 138 分四區(qū)開(kāi)發(fā)，目前在售第三區(qū) 高層 900012023別墅 1800023000 %融創(chuàng)天鵝湖 融創(chuàng)地產(chǎn) 多層 , 小高層 , 高層、別墅 102 分兩區(qū)，目前在售第二區(qū) 980010000 %太湖國(guó)際社區(qū) 華潤(rùn)新鴻基 聯(lián)排、花園洋房、高 層、小高層 145 分四期開(kāi)發(fā)，目前為四期 高層 850013000洋房 17000 %綠城玉蘭花園 綠城集團(tuán) 高層 分兩區(qū)開(kāi)發(fā)，在售二期第一批高層 13000 %保利香檳國(guó)際 保利 小高層 28 在售一期 1100013000 95%尚錦城 吉寶 置業(yè) 高層、洋房 67 分三區(qū)開(kāi)發(fā)，在售二期 75008000 %融科玖玖城 融科智地 高層、洋房 27 分兩期開(kāi)發(fā)，在售一期 高層 8300，洋房 13000 %太湖國(guó)際萬(wàn)科魅力城香檳國(guó)際玉蘭花園尚錦城天鵝湖市場(chǎng)掃描 —— 區(qū)域市場(chǎng)以大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，品牌開(kāi)發(fā)商云集，物業(yè)類(lèi)型豐富多樣，競(jìng)爭(zhēng)激烈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的太湖國(guó)際社區(qū)戶(hù)型盤(pán)點(diǎn)萬(wàn)科魅力城戶(hù)型盤(pán)點(diǎn)2室 2廳 面積約： 89M2 3室 2廳 面積約： 120M2市場(chǎng)掃描 —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在售戶(hù)型以經(jīng)濟(jì)型兩房和舒適三房為主項(xiàng)目名稱(chēng) 推盤(pán)日期 推量（套） 戶(hù)型太湖國(guó)際社區(qū)1月 74套 133至 249平米5月 44套 138平米三房7月 152套 　9月 11日 150余套 120㎡ 、 89㎡ 和 118㎡9月 24日 150余套 120㎡ 、 89㎡10月 24 216套 　11月底 218套 138平米和 142平米的精裝三房12月預(yù)計(jì) 100多套 120平精致三房和 160平豪華四房 (毛坯 )精裝 B1戶(hù)型 3室 2廳 2衛(wèi) 138㎡ 精裝 B2戶(hù)型 3室 3廳 2衛(wèi) 142㎡項(xiàng)目名稱(chēng) 推盤(pán)日期 推量（套） 戶(hù)型萬(wàn)科魅力 6月 　 86平、 126平三房 124 精裝 100、 108㎡（酩悅） 20231029 104套 147341平米疊加別墅酩悅 12月加推小高層88套或 160套 （數(shù)量未定）2棟 11+1層（ 1梯 2戶(hù)）115平米的三房 。m2容積率： 總戶(hù)數(shù)： 1937停車(chē)位： 2672一期指標(biāo)建面：約 9萬(wàn)㎡總戶(hù)數(shù)： 566一期首批推盤(pán)： 11月 28日推出 12樓，共 101套房源。受新政影響，購(gòu)房計(jì)劃延后的客戶(hù)比例有所上升，觀望情緒再一次加??；目前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力以自住為絕對(duì)主力。蠡湖一號(hào)216。經(jīng)過(guò)三個(gè)月價(jià)格調(diào)整，去化增速，天鵝湖 8月 15日推出 6號(hào)樓樓王 “ 官邸 158” ，共計(jì) 158套，均價(jià) 85009500元 /平，優(yōu)惠措施繼續(xù)加大，除 2萬(wàn)抵 5萬(wàn)、 5萬(wàn)抵 10萬(wàn)外，還推出日進(jìn) 3000的優(yōu)惠，到目前 “ 官邸 ” 已基本去化完畢。從來(lái)人和認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)居住區(qū)域來(lái)看，濱湖區(qū)占了絕對(duì)的主力。本人住春江花園，在五洲國(guó)際有三套商鋪，摩天 360有近 200平米的房產(chǎn)，都是一次性付清的。持銷(xiāo)期銷(xiāo)售難度大速度慢，沖刺開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為制勝法寶，結(jié)合工程和展示，制造節(jié)點(diǎn)，分批推售。8934761113151214第五批 2023年 10月　 　 二房 三房 四房 頂復(fù) 合計(jì)13 戶(hù)數(shù) 30 　 24 2 56面積 2800 　 4104 437 734114 戶(hù)數(shù) 　 40 24 4 68面積 　 5717 4104 1092 1091315 戶(hù)數(shù) 30 40 　 6 76面積 2800 5960 　 1526 10286合計(jì) 戶(hù)數(shù)　 60 80 48 12 200面積 5600 11677 8208 3055 28540擴(kuò)大銷(xiāo)售戰(zhàn)果，回籠資金以二房和三房作為主力戶(hù)型推向市場(chǎng)，客群范圍擴(kuò)大，有利于去化。市 場(chǎng) 客 戶(hù) 和媒體 對(duì)項(xiàng) 目和品 質(zhì) 有了更深入的了解。 短信、網(wǎng)絡(luò)和江南晚報(bào) 三者占據(jù)比較大的比例； 朋友介紹的也有 41組客戶(hù) 。信息性的公告能帶來(lái)更直接的來(lái)人來(lái)電反饋，但對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)期的價(jià)值實(shí)現(xiàn)不力。 豐富產(chǎn)品線，高層、小高、多層、洋房、別墅、 90200平米等豐富跨度，覆蓋所有客層。2023，保利香檳國(guó)際的推廣重點(diǎn)在于 產(chǎn)品認(rèn)同 和 口碑營(yíng)造 。當(dāng)然，在 2023年，保利也將一如既往地引領(lǐng)市場(chǎng)，帶來(lái)不俗表現(xiàn)。電梯也能 “識(shí)別身份 ”？“從天而降 ”的熱水？“千年矮 ”不矮？…………當(dāng)然，這樣的故事還有很多。 相同戶(hù)型重疊樓棟，選取幾棟樓或一個(gè)組團(tuán)做精裝，擴(kuò)大產(chǎn)品線，增加差異化產(chǎn)品供應(yīng)，避免同質(zhì)化嚴(yán)重和市場(chǎng)疲軟，同時(shí)也制造新的項(xiàng)目亮點(diǎn)。不是樣板房，是樣板生活。成功的香 檳 —— 男人的香 檳悅 動(dòng) 香 檳 季★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCA