【正文】 00㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +多層主力面積 大平層 300平方米 400平方米，小高層 180平方米 247平方米樓板價(jià) 19040總占地 189564平米總建面 355345平米容積率 建筑形態(tài) 小高層 容積率 建筑形態(tài) 小高層 +多層樓板價(jià) 12508元 /㎡主力面積 147188㎡ 二三房在售存量 137未推量 27044㎡月均去化套數(shù) 13當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ） 47038元 /㎡29 2827 2625 11 1016 15 128 792 13651719 1821 2023 22 2023年全年去化 156套，其中 167188㎡ 面積段成交較突出； 該案目前已是尾盤銷售，與我案主要集中在 240㎡ 戶型上的競爭， 2023年以去化庫存為主，下半年最后兩棟房源可能上市。五玠坊應(yīng) 找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，擇機(jī)出貨，盡可能上半年多走量。216。 。?工作也大多在 浦東 ，尤其以陸家嘴、張江、金橋、外高橋?yàn)橹?，其中陸家嘴客戶占?jù)一定比例。?購房時(shí)關(guān)注項(xiàng)目的 地段，了解區(qū)域并有認(rèn)同感，對(duì)區(qū)域未來充滿信心。核心價(jià)值梳理Part 3項(xiàng)目價(jià)值挖掘定義 FABF（ Features/fact） 項(xiàng)目本身的特性 /屬性本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、 12萬方低密度社區(qū)、大平層、 、 2 萬方商業(yè)配套、大師設(shè)計(jì)作品、陶土百葉窗、戶型南北通透、萬科品牌、精裝修、現(xiàn)代建筑風(fēng)格、超大樓間距A (Advantages） 相對(duì)于競爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度社區(qū)、超大園林景觀、超大樓間距、 280320㎡大平層、大師設(shè)計(jì)作品、 2萬方商業(yè)配套、現(xiàn)代建筑風(fēng)格B (Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值本項(xiàng)目 浦東中環(huán)核心區(qū)、唯一低密度景觀社區(qū)、大師團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議Part 3售價(jià) 單方成本 收益率 35000元 26165元 %40000元 26165元 %五街坊可變成本 總價(jià)（萬元）1 全區(qū)（除樣板房）精裝修 2 二期外立面幕墻、磚 3 二期主體建安 4 二期鋁合金門窗 5 非示范區(qū)景觀 6 全區(qū)智能化 7 全區(qū)公共部位精裝修大堂 +樓梯間 8 二期屋面工程（屋面保溫 +玻璃鋼架） 　 合計(jì) 目前成本利潤率：五玠坊可變成本：成本優(yōu)化方向：以上可變成本列表中，除了景觀和智能化以外，其它都可做適當(dāng)優(yōu)化，精裝修全區(qū)減 590元 /平米，減少 39036萬元，建筑減 3527萬元 。多重收納系統(tǒng)（主臥、廚房、公共區(qū)域）2Part5客戶分析和總結(jié)五玠坊運(yùn)營策略及公司支持高端市場及競品分析營銷大策略（蓄客策略、推廣策略）價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議全年預(yù)計(jì)可上市資源Part 412年 80%具備預(yù)售條件[一期 ]120套，總計(jì) 取證時(shí)間：最早 2月底[二期 上市機(jī)會(huì)點(diǎn) ]110套，總計(jì) ，目前 80%具備銷售條件， 20%停工。提早入市，搶占市場份額 結(jié)合今年的可上市條件（一期、二期 230套的銷售量），盡可能多走量，為公司創(chuàng)造更多銷售額。定價(jià)參考：一類資源： 47092元 /pfm二類資源： 42023元 /pfm三類資源： 35428元 /pfm四類資源： 34227元 /pfm38500395003850041000 4050049000 48000 4700039000 38500 3600035500 3500034500 34000262421435004400040500面積段 單價(jià) 總價(jià)段240㎡ 32240 770萬280㎡ 36000 1000萬325㎡ 47500 1500萬總價(jià) 1000萬以下房源： 50套，其中一期 1000萬以下占了38%。示范區(qū)景觀完善216。分期付款（迫于政策壓力，上海眾多樓盤采用分期付款來促進(jìn)成交。3Part大維度拓客 首批客戶重點(diǎn)在于鎖定浦東區(qū)域客，隨區(qū)域影響力建立，后續(xù)客源逐漸將客戶重點(diǎn)由區(qū)域內(nèi)向全市及以外區(qū)域。大陣營拓客蓄客策略 — 深耕浦東 深挖圈層Part 5營銷策略 —— 蓄客Part 5一財(cái)媒體資源整合，聚焦高端財(cái)富精英圈層，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力通過一財(cái)高端客戶活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力：全年 12場， 5月開盤活動(dòng)安排如下?一財(cái)會(huì)客廳揭幕?鋼琴教學(xué)親子活動(dòng)?中日企業(yè)家沙龍?通脹危機(jī)下的投資方向論壇?一財(cái)彩虹公益計(jì)劃活動(dòng)攝影展萬科一財(cái)會(huì)客廳 菁英周刊圈層活動(dòng)?作為菁英周刊縮影?開設(shè)菁英生活欄目?從 菁英 人群定義、 菁英生活理念、居住理念等敘述產(chǎn)品價(jià)值。萬科高端物業(yè)戶外： 借勢(shì)翡翠別墅等高端物業(yè)資源，在道旗、看板上投放五玠坊廣告。 新品發(fā)布會(huì)暨樣板間里開放活動(dòng)216。 勝者總裁班216。 日本油畫展及景泰藍(lán)鑒賞講座216。 一財(cái)彩虹公益計(jì)劃攝影展活動(dòng)蓄客銀行證券高端客戶知名 EMBA學(xué)員翡翠會(huì)供應(yīng)商高管圈層特定圈層項(xiàng)目亮相媒體業(yè)內(nèi)同行奢侈品類親子活動(dòng)公益類藝術(shù)類 Part 5 五玠坊系列活動(dòng) 4月份周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日12 3 4 5 6 7五玠坊示范區(qū)開幕儀式暨萬科一財(cái)會(huì)客廳開幕8翡翠會(huì)客戶品鑒活動(dòng)9客戶品鑒活動(dòng)10客戶品鑒活動(dòng)11客戶品鑒活動(dòng)12客戶品鑒活動(dòng)13媒體下午茶活動(dòng)14新品發(fā)布會(huì)暨樣板間開放活動(dòng)15勝者總裁班16客戶品鑒活動(dòng)17客戶品鑒活動(dòng)18合作銀行客戶活動(dòng)19溫州籍客戶專場20合富高管客戶推介21世爵跑車試駕活動(dòng)22招商銀行私人銀行 VIP客戶理財(cái)講座23客戶品鑒活動(dòng)24客戶品鑒活動(dòng)25客戶品鑒活動(dòng)26客戶品鑒活動(dòng)27易居高管客戶推介28財(cái)勝投資論壇29富國基金投資理財(cái)講座 Part 5 五玠坊系列活動(dòng) 5月份周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日30 1 2 3客戶品鑒活動(dòng)4供應(yīng)商推薦專場5日本油畫展及景泰藍(lán)品鑒活動(dòng)6鼎合會(huì)投資講座7客戶品鑒活動(dòng)8客戶品鑒活動(dòng)9客戶品鑒活動(dòng)10客戶品鑒活動(dòng)11供應(yīng)商推薦專場12英皇伴我成長親子活動(dòng)13中日企業(yè)家沙龍啟動(dòng)活動(dòng)14客戶品鑒活動(dòng)15客戶品鑒活動(dòng)16客戶品鑒活動(dòng)17客戶品鑒活動(dòng)18華僑銀行理財(cái)講座19通脹危機(jī)下的投資理財(cái)論壇活動(dòng)20高校游學(xué)會(huì)之同濟(jì) EMBA21業(yè)內(nèi)同行品鑒活動(dòng)22客戶品鑒活動(dòng)23合富高管客戶活動(dòng)24偉業(yè)客戶高管活動(dòng)25易居客戶高管活動(dòng)26一財(cái)彩虹公益計(jì)劃攝影展27翡翠會(huì)客戶品鑒活動(dòng)28客戶品鑒活動(dòng)29客戶品鑒活動(dòng)30客戶品鑒活動(dòng)31客戶品鑒活動(dòng)圈層活動(dòng)線上媒體輿論主題 企劃工作鋪排Part 5物料體系4月前完成示范區(qū)包裝制作安裝銷售道具：樓書、戶型冊(cè)、多媒體、EDM、 DM 5月份完成實(shí)景樓書、 EDM\DM新品推薦暨樣板間開放活動(dòng)、一財(cái)活動(dòng) 2場項(xiàng)目揭幕活動(dòng)、一財(cái)活動(dòng)1場、媒體下午茶一財(cái)活動(dòng) 1場、日本油畫展景泰藍(lán)收藏講座一財(cái)活動(dòng) 1場、珠寶鑒賞講座一財(cái)活動(dòng) 1場、供應(yīng)商專場推介港聯(lián)客戶推薦專場、銀行理財(cái)講座合作銀行客戶專場、財(cái)勝投資論壇一財(cái)活動(dòng) 2場、親子類活動(dòng) 2場一財(cái)活動(dòng) 2場、英皇伴我成長活動(dòng)老客戶維護(hù)活動(dòng)、暖場活動(dòng)老客戶維護(hù)