xxxx27上海某地產(chǎn)五玠坊開(kāi)盤(pán)策略(已修改)
2025-03-09 20:24 本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)科五玠坊開(kāi)盤(pán)策略匯報(bào)萬(wàn)科五玠坊開(kāi)盤(pán)策略匯報(bào)2023年年 2月月 7日日Part 2Part 3Part 1報(bào)告內(nèi)容Part 4Part 5客戶分析和總結(jié)五玠坊推盤(pán)策略及公司支持高端市場(chǎng)及競(jìng)品分析蓄客策略及企劃推廣策略價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議上海高端公寓分布版圖Part 1濱江豪宅帶佘山板塊市中心腹地新江灣板塊世紀(jì)公園板塊顓橋： 上海星河灣泗涇： 華潤(rùn)佘山九里趙巷：金地天境、金地天御市中心傳統(tǒng)豪宅區(qū)：御華山、翠湖天地、新華路一號(hào)中山公園：園林一品、大華清水灣徐匯濱江：海泊旭輝、恒盛尚海灣南黃浦：豐盛皇朝、匯景天地新江灣城：九龍倉(cāng)璽園、華潤(rùn)新江灣九里陸家嘴：湯臣一品、財(cái)富海景、世茂濱江花木、聯(lián)洋、碧云： 浦東星河灣森蘭： 仁恒森蘭雅苑、新城碧翠唐鎮(zhèn)：綠城玉蘭花園北外灘： 白金灣華潤(rùn)外灘九里核心價(jià)值：依托聯(lián)洋、碧云國(guó)際社區(qū)向外延伸區(qū)及開(kāi)發(fā)商品牌資源打造的高端區(qū)域樓盤(pán)均價(jià) ： 46萬(wàn) /㎡核心價(jià)值 ：依托佘山自然景觀資源，地理位置稀缺樓盤(pán)均價(jià) ： /㎡核心價(jià)值 ：憑借市中心地段優(yōu)勢(shì)打造的豪宅區(qū)域，產(chǎn)品線豐富樓盤(pán)均價(jià) ： 716萬(wàn) /㎡ 核心價(jià)值 ：森林公園為鄰，綠色生態(tài)居住社區(qū)，社區(qū)配套完善樓盤(pán)均價(jià) ： /㎡核心價(jià)值 ：江灣濕地公園，天然優(yōu)越的自然環(huán)境，雄厚的教育師資力量樓盤(pán)均價(jià) ： 46萬(wàn) /㎡核心價(jià)值 ：受外灘及陸家嘴金融中心輻射，市中心稀缺地段樓盤(pán)均價(jià) ： 718萬(wàn) /㎡附件：三林區(qū)域概況2023年高端公寓市場(chǎng)回顧Part 1““ 新滬四條新滬四條 ”” ““ 國(guó)八條國(guó)八條 ”” ““ 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 ””““ 滬九條滬九條 ””n供大于求， 2023年供應(yīng)量 ㎡，成交 ㎡，去化率近 74%， 11年高端市場(chǎng)總供應(yīng) ，總成交 ，成交量不足 50%， 供求比逐漸放大。n成交量減少， 11年受市場(chǎng)政策影響，高端住宅成交量較 10年（ 56萬(wàn)平米）下滑，總體價(jià)格波動(dòng)不大；備注：目前高端公寓定義為上海普通商品房市場(chǎng)均價(jià)兩倍。2023年度高端市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)Part 1其中：上海星河灣（一期）、仁恒怡庭、金地天御、天境 預(yù)售證已經(jīng)全部拿出， 2023年僅去化庫(kù)存。浦東星河灣 剩余庫(kù)存均將于 2023年繼續(xù)銷售截止 2023年底，全市高端項(xiàng)目庫(kù)存量約 60萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì) 2023年高端公寓供應(yīng)量將達(dá) 8090萬(wàn)㎡以上市場(chǎng)供應(yīng)量較大，年內(nèi)可售存量預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加，高端項(xiàng)目供大于求的情況將更加顯著。五玠坊需要選擇合理時(shí)機(jī)入市。除存量項(xiàng)目外，其余競(jìng)品如 九龍倉(cāng)靜安花園地塊、靜安豪庭、嘉天匯、嘉譽(yù)灣、尚浦領(lǐng)世、新天地河濱花園、郎詩(shī)虹橋項(xiàng)目、凱迪公館 等項(xiàng)目也將于 2023年內(nèi)入市，高端項(xiàng)目供應(yīng)量將達(dá) 8090萬(wàn)㎡，供大于求的狀況將進(jìn)一步加劇。10月2023年初，全市庫(kù)存量約 60萬(wàn)㎡以上1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月12月 50000㎡100000㎡150000㎡九龍倉(cāng)靜安花園地塊75000㎡嘉譽(yù)灣35000㎡郎詩(shī)虹橋綠郡26000㎡新天地河濱花園146000㎡嘉天匯97000㎡n高端市場(chǎng)單個(gè)樓盤(pán)總體成交暗淡，但從排名前幾位競(jìng)品來(lái)看，部分樓盤(pán)橡樹(shù)灣、上海星河灣、浦東星河灣、仁恒森蘭、金地天御流量過(guò)百套，其中： 1\浦東星河灣 11月份降價(jià)幅度達(dá) ，調(diào)整后成交 84套，占全年成交 76%； 2\仁恒森蘭全年成交 204套，其中 800萬(wàn)以下成交 72套，占全年成交 35%；n綜合來(lái)看高端市場(chǎng)全年月度成交流量較慢，月均流量（除開(kāi)盤(pán)簽約月）僅為 68套。高端 公寓 年度去化流量Part 1項(xiàng)目名稱 規(guī)劃套 數(shù) 已推案 套數(shù) 已售套 數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2023年累計(jì)成交套數(shù)2023年銷售金額（萬(wàn)元）成交均價(jià) (元/㎡ )橡樹(shù)灣 1251 1251 933 37 2 6 15 12 18 11 7 4 14 14 22 1 152 112454 43200上海星河灣 622 622 318 23 1 3 8 13 5 14 4 3 5 12 12 9 103 132419 42923仁恒怡庭 647 647 329 2 32 16 10 2 4 4 6 5 2 1 1 84 150280 67974尚東鼎 344 199 937 8 2 2 1 13 14365 51035綠城玉蘭花園 390 225 54 20 5 8 7 6 5 1 1 1 53 83612 50257浦東星河灣 900 531 377 2 27 13 6 5 5 50 34 110 233428 59232仁恒森蘭雅苑 1400 472 208 3 144 30 14 13 4 204 185018 43512金地天境 713 171 46 1 9 14 5 4 1 12 46 59957 44464金地天御（平墅）） 520 520 401 46 3 7 6 8 19 6 6 6 8 6 9 4 130 100001 34539月度合計(jì) 118 8 48 47 64 50 79 58 180 76 55 120 54 895 1071534 n200㎡ 以下低總價(jià)的較小戶型，以及 300㎡ 以上的高居住舒適度戶型成交表現(xiàn)較突出；n其中 200㎡ 以下主要成交集中在仁恒森蘭 99套；橡樹(shù)灣成交 115套； 300㎡ 以上主要成交集中在玉蘭花園 40套，仁恒怡庭 47套，浦東星河灣 64套。n五玠坊項(xiàng)目： 240㎡ 戶型從總價(jià)段上貼近市場(chǎng) 200㎡ 左右產(chǎn)品，突出性價(jià)比； 260280㎡ 戶型作為主力產(chǎn)品，應(yīng)加強(qiáng)蓄客； 325㎡ 戶型在整盤(pán)營(yíng)銷中，作為價(jià)格標(biāo)桿。高端 公寓 分面積段去化流量Part 2高端 公寓 分總價(jià)段去化流量Part 2n1000萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)段競(jìng)品成交接近 50%，其中， 800萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)段表現(xiàn)較突出，控制總價(jià)，是影響銷售速率的重要因素；n五玠坊項(xiàng)目： 240㎡ 戶型總價(jià)力爭(zhēng)控制在 800萬(wàn)以內(nèi)； 280㎡ 戶型總價(jià)力爭(zhēng)控制在 1000萬(wàn)以內(nèi)。1235 5789 10 11 12 13223738484758594950636518 17 16 27 28 2932 31 3042 4315未上市已推總占地 202300㎡總建面 320230㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +別墅主力面積 180208㎡疊加別墅 336㎡樓板價(jià) 7430元 /㎡在售存量 271套未推量 56555㎡月均去化套數(shù) 41當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）43677元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競(jìng)品情況 仁恒森蘭雅苑Part 1仁恒森蘭全年去化 204套，其中 180208㎡ 戶型去化最好，該面積段總價(jià)基本落在 800萬(wàn)以內(nèi)區(qū)間；老客戶再購(gòu)和老客戶介紹成交比例超過(guò) 50%；明年 5月之前無(wú)新上市計(jì)劃，以去化庫(kù)存為主。仁恒森蘭核心賣點(diǎn)：仁恒高端品牌影響力； 外高橋國(guó)際社區(qū)規(guī)劃；我案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達(dá)性上占有優(yōu)勢(shì)； 我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其 32萬(wàn)方多物業(yè)形態(tài)，客戶購(gòu)成較為清晰單一，便于去化； 我案擁有會(huì)所、商業(yè)等自身配套設(shè)施，而森蘭則主要依托周邊板塊配套，自身并無(wú)商業(yè)配套設(shè)施。一期二期已全部面市2221232517181920總占地 202300㎡總建面 95000㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層主力面積 4居室 356平米5居室 516平米在售存量 70套（其中還有 35套已認(rèn)購(gòu)，因限購(gòu)未簽約）未推量 43327㎡月均去化套數(shù) 19當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）55000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 15000元 /㎡競(jìng)品情況 浦東星河灣Part 1浦東星河灣成交基本集中在 290360㎡ 面積區(qū)間內(nèi)，該面積段總價(jià)基本落在 1500萬(wàn) 2023萬(wàn)區(qū)間； 浦東星河灣從 11月份以來(lái)，降價(jià)幅度達(dá) ，調(diào)整后成交 84套， 全年去化 110套， 占全年成交 76% 2023年無(wú)新上市計(jì)劃，以去化庫(kù)存為主，
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