【正文】 萬科五玠坊開盤策略匯報萬科五玠坊開盤策略匯報2023年年 2月月 7日日Part 2Part 3Part 1報告內(nèi)容Part 4Part 5客戶分析和總結(jié)五玠坊推盤策略及公司支持高端市場及競品分析蓄客策略及企劃推廣策略價值點梳理及產(chǎn)品建議上海高端公寓分布版圖Part 1濱江豪宅帶佘山板塊市中心腹地新江灣板塊世紀(jì)公園板塊顓橋： 上海星河灣泗涇： 華潤佘山九里趙巷：金地天境、金地天御市中心傳統(tǒng)豪宅區(qū)：御華山、翠湖天地、新華路一號中山公園：園林一品、大華清水灣徐匯濱江：海泊旭輝、恒盛尚海灣南黃浦：豐盛皇朝、匯景天地新江灣城：九龍倉璽園、華潤新江灣九里陸家嘴：湯臣一品、財富海景、世茂濱江花木、聯(lián)洋、碧云： 浦東星河灣森蘭： 仁恒森蘭雅苑、新城碧翠唐鎮(zhèn)：綠城玉蘭花園北外灘： 白金灣華潤外灘九里核心價值：依托聯(lián)洋、碧云國際社區(qū)向外延伸區(qū)及開發(fā)商品牌資源打造的高端區(qū)域樓盤均價 ： 46萬 /㎡核心價值 ：依托佘山自然景觀資源，地理位置稀缺樓盤均價 ： /㎡核心價值 ：憑借市中心地段優(yōu)勢打造的豪宅區(qū)域，產(chǎn)品線豐富樓盤均價 ： 716萬 /㎡ 核心價值 ：森林公園為鄰，綠色生態(tài)居住社區(qū)，社區(qū)配套完善樓盤均價 ： /㎡核心價值 ：江灣濕地公園，天然優(yōu)越的自然環(huán)境，雄厚的教育師資力量樓盤均價 ： 46萬 /㎡核心價值 ：受外灘及陸家嘴金融中心輻射，市中心稀缺地段樓盤均價 ： 718萬 /㎡附件：三林區(qū)域概況2023年高端公寓市場回顧Part 1““ 新滬四條新滬四條 ”” ““ 國八條國八條 ”” ““ 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 ””““ 滬九條滬九條 ””n供大于求， 2023年供應(yīng)量 ㎡，成交 ㎡，去化率近 74%， 11年高端市場總供應(yīng) ，總成交 ，成交量不足 50%， 供求比逐漸放大。n成交量減少， 11年受市場政策影響，高端住宅成交量較 10年（ 56萬平米）下滑，總體價格波動不大；備注：目前高端公寓定義為上海普通商品房市場均價兩倍。2023年度高端市場供應(yīng)量預(yù)計Part 1其中：上海星河灣（一期）、仁恒怡庭、金地天御、天境 預(yù)售證已經(jīng)全部拿出， 2023年僅去化庫存。浦東星河灣 剩余庫存均將于 2023年繼續(xù)銷售截止 2023年底，全市高端項目庫存量約 60萬㎡。預(yù)計 2023年高端公寓供應(yīng)量將達 8090萬㎡以上市場供應(yīng)量較大，年內(nèi)可售存量預(yù)計將進一步增加，高端項目供大于求的情況將更加顯著。五玠坊需要選擇合理時機入市。除存量項目外，其余競品如 九龍倉靜安花園地塊、靜安豪庭、嘉天匯、嘉譽灣、尚浦領(lǐng)世、新天地河濱花園、郎詩虹橋項目、凱迪公館 等項目也將于 2023年內(nèi)入市，高端項目供應(yīng)量將達 8090萬㎡，供大于求的狀況將進一步加劇。10月2023年初，全市庫存量約 60萬㎡以上1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月12月 50000㎡100000㎡150000㎡九龍倉靜安花園地塊75000㎡嘉譽灣35000㎡郎詩虹橋綠郡26000㎡新天地河濱花園146000㎡嘉天匯97000㎡n高端市場單個樓盤總體成交暗淡，但從排名前幾位競品來看，部分樓盤橡樹灣、上海星河灣、浦東星河灣、仁恒森蘭、金地天御流量過百套，其中： 1\浦東星河灣 11月份降價幅度達 ，調(diào)整后成交 84套，占全年成交 76%； 2\仁恒森蘭全年成交 204套，其中 800萬以下成交 72套，占全年成交 35%；n綜合來看高端市場全年月度成交流量較慢，月均流量（除開盤簽約月）僅為 68套。高端 公寓 年度去化流量Part 1項目名稱 規(guī)劃套 數(shù) 已推案 套數(shù) 已售套 數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2023年累計成交套數(shù)2023年銷售金額（萬元）成交均價 (元/㎡ )橡樹灣 1251 1251 933 37 2 6 15 12 18 11 7 4 14 14 22 1 152 112454 43200上海星河灣 622 622 318 23 1 3 8 13 5 14 4 3 5 12 12 9 103 132419 42923仁恒怡庭 647 647 329 2 32 16 10 2 4 4 6 5 2 1 1 84 150280 67974尚東鼎 344 199 937 8 2 2 1 13 14365 51035綠城玉蘭花園 390 225 54 20 5 8 7 6 5 1 1 1 53 83612 50257浦東星河灣 900 531 377 2 27 13 6 5 5 50 34 110 233428 59232仁恒森蘭雅苑 1400 472 208 3 144 30 14 13 4 204 185018 43512金地天境 713 171 46 1 9 14 5 4 1 12 46 59957 44464金地天御（平墅）） 520 520 401 46 3 7 6 8 19 6 6 6 8 6 9 4 130 100001 34539月度合計 118 8 48 47 64 50 79 58 180 76 55 120 54 895 1071534 　n200㎡ 以下低總價的較小戶型，以及 300㎡ 以上的高居住舒適度戶型成交表現(xiàn)較突出；n其中 200㎡ 以下主要成交集中在仁恒森蘭 99套；橡樹灣成交 115套； 300㎡ 以上主要成交集中在玉蘭花園 40套，仁恒怡庭 47套，浦東星河灣 64套。n五玠坊項目： 240㎡ 戶型從總價段上貼近市場 200㎡ 左右產(chǎn)品，突出性價比； 260280㎡ 戶型作為主力產(chǎn)品，應(yīng)加強蓄客； 325㎡ 戶型在整盤營銷中，作為價格標(biāo)桿。高端 公寓 分面積段去化流量Part 2高端 公寓 分總價段去化流量Part 2n1000萬以內(nèi)總價段競品成交接近 50%，其中， 800萬以內(nèi)總價段表現(xiàn)較突出，控制總價，是影響銷售速率的重要因素；n五玠坊項目： 240㎡ 戶型總價力爭控制在 800萬以內(nèi)； 280㎡ 戶型總價力爭控制在 1000萬以內(nèi)。1235 5789 10 11 12 13223738484758594950636518 17 16 27 28 2932 31 3042 4315未上市已推總占地 202300㎡總建面 320230㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +別墅主力面積 180208㎡疊加別墅 336㎡樓板價 7430元 /㎡在售存量 271套未推量 56555㎡月均去化套數(shù) 41當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）43677元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 仁恒森蘭雅苑Part 1仁恒森蘭全年去化 204套，其中 180208㎡ 戶型去化最好，該面積段總價基本落在 800萬以內(nèi)區(qū)間；老客戶再購和老客戶介紹成交比例超過 50%；明年 5月之前無新上市計劃，以去化庫存為主。仁恒森蘭核心賣點：仁恒高端品牌影響力； 外高橋國際社區(qū)規(guī)劃；我案競爭優(yōu)勢：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達性上占有優(yōu)勢； 我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其 32萬方多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 我案擁有會所、商業(yè)等自身配套設(shè)施，而森蘭則主要依托周邊板塊配套，自身并無商業(yè)配套設(shè)施。一期二期已全部面市2221232517181920總占地 202300㎡總建面 95000㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層主力面積 4居室 356平米5居室 516平米在售存量 70套（其中還有 35套已認購，因限購未簽約）未推量 43327㎡月均去化套數(shù) 19當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）55000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 15000元 /㎡競品情況 浦東星河灣Part 1浦東星河灣成交基本集中在 290360㎡ 面積區(qū)間內(nèi)，該面積段總價基本落在 1500萬 2023萬區(qū)間； 浦東星河灣從 11月份以來，降價幅度達 ，調(diào)整后成交 84套， 全年去化 110套， 占全年成交 76% 2023年無新上市計劃，以去化庫存為主，