【正文】 目前僅余二期 30多套房源，在 2023年全年競爭中不形成直接威脅，我們應(yīng)該把重點(diǎn)放在如何充分的深度挖掘浦東星河灣的客戶資源上； 浦東星河灣核心賣點(diǎn)：星河灣豪宅品牌認(rèn)知度； 高標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)、園林景觀； 自持五星級酒店商業(yè)配置我案競爭優(yōu)勢：低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其高層物業(yè)形態(tài)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計?？傉嫉?140000㎡總建面 129000㎡容積率 建筑形態(tài) 聯(lián)排 +疊加主力面積 疊加 200320平米 聯(lián)排 255270平米 樓板價 2718元 /㎡在售存量 183套未推量 39769㎡月均去化套數(shù) 2當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）68210元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 尚東鼎Part 1 目前在售聯(lián)排及疊加別墅，其中聯(lián)排別墅贈送 115130平米地下室，總價 17002100萬 /套；疊加別墅，總價 11001500萬 /套；尚東鼎全年僅成交 13套，均為疊加別墅產(chǎn)品； 2023年無新上市計劃，以去化庫存為主。尚東鼎核心賣點(diǎn)：中環(huán)內(nèi)類別墅產(chǎn)品； 石材立面； 附加值高，贈送面積； 高裝修標(biāo)準(zhǔn)我案競爭優(yōu)勢：大平層產(chǎn)品的回歸，充分發(fā)揮大平層產(chǎn)品優(yōu)勢； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計； 萬科品牌影響力。競品情況 綠城玉蘭花園Part 1總占地 58000㎡總建面 87000㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +多層主力面積 大平層 300平方米 400平方米，小高層 180平方米 247平方米樓板價 19040元 /㎡在售存量 176未推量 25000㎡月均去化套數(shù) 7當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）45000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 8000元 /㎡ 玉蘭花園全年成交 53套，大平層均價 50000元 /平方米，小高層均價 43000元 /平方米，成交較為集中在 196241㎡ 四房產(chǎn)品； 2023年無新上市計劃，以去化庫存為主。玉蘭花園核心賣點(diǎn)：綠城品牌； 迪斯尼輻射板塊，將成為直接受益者； 二號線綜合體建成將給生活帶來較大便利。我案競爭優(yōu)勢：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達(dá)性上占有優(yōu)勢； 低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其高層物業(yè)形態(tài)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計。總占地 189564平米總建面 355345平米容積率 建筑形態(tài) 小高層 、高層樓板價 13500元 /㎡主力面積 180400平方米在售存量 158套未推量 /月均去化套數(shù) /當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ） /競品情況 嘉譽(yù)灣Part 1該案開盤時間由去年延遲到目前尚未公開，主要由于蓄客量不足；其以 4萬以下均價入市，該價格顛覆了新江灣城一直以來的價格體系，很可能將撬動整體板塊價格，樣板房開放后，意向金 10萬抵 30萬，截止目前收籌 120組左右。主要的戶型為 180220㎡， 8米面寬的客廳，精裝標(biāo)準(zhǔn)報價 10000元 /㎡嘉譽(yù)灣核心賣點(diǎn)：城市綜合體，自身配套齊全； 新江灣板塊品牌開發(fā)商云集，逐漸成熟； 大面寬、短進(jìn)深戶型，主力面積 200220㎡ ，客廳面寬 8米我案競爭優(yōu)勢：我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其綜合體多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計； 萬科品牌影響力競品情況 九龍倉璽園Part 1總占地 60000平方米 總建面 100000平方米 容積率 建筑形態(tài) 小高層 +多層樓板價 12508元 /㎡主力面積 147188㎡ 二三房在售存量 137未推量 27044㎡月均去化套數(shù) 13當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ） 47038元 /㎡29 2827 2625 11 1016 15 128 792 13651719 1821 2023 22 2023年全年去化 156套，其中 167188㎡ 面積段成交較突出； 該案目前已是尾盤銷售，與我案主要集中在 240㎡ 戶型上的競爭， 2023年以去化庫存為主，下半年最后兩棟房源可能上市。九龍倉璽園核心賣點(diǎn)：新江灣板塊品牌開發(fā)商云集，逐漸成熟； 中央景觀軸； 高標(biāo)準(zhǔn)裝修我案競爭優(yōu)勢：低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其高層物業(yè)形態(tài)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計。市場分析總結(jié)Part 1216。11年高端市場成交量減少，庫存量高居不下，疊加 12年新增上市量， 12年市場供求關(guān)系越發(fā)緊張。五玠坊應(yīng) 找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，擇機(jī)出貨，盡可能上半年多走量。216。就 11年高端市場的銷售流量來看，個別項(xiàng)目仍有年去化 8090套的成績，可見 五玠坊存在年度銷售 120套的機(jī)會點(diǎn) ；走量項(xiàng)目中，成交總價 1000萬以下的流量最高，說明 如明年要走量，入市價格尤為重要。五玠坊可選取部分中等偏下資源，或小戶型資源通過合理定價，可帶來市場流量。216。限購限貸政策下，各發(fā)展商應(yīng)對策略頻出，為客戶 提供合理規(guī)避政策的方案 ，可有效提高去化量。216。就競品而言，競品明年供應(yīng)量還是非常大的，但大多為庫存銷售，那本案優(yōu)勢在于“ 新品 ” 亮相，因此 突出 競爭優(yōu)勢， 強(qiáng)調(diào) 地段、低密度、 國際設(shè)計大師團(tuán)隊(duì) 等優(yōu)勢，樹立項(xiàng)目品牌形象。 。 五玠坊 12年上市建議今年多走量， 合理價格 入市，掌握 推盤契機(jī) ，深度挖掘 產(chǎn)品價值點(diǎn) ，針對現(xiàn)行 政策提出應(yīng)對方案 ，鎖定 需求客戶 ，以此來在市場突圍！Part 2Part 3Part 1報告內(nèi)容Part 4Part 5客戶分析和總結(jié)五玠坊運(yùn)營策略及公司支持高端市場及競品分析營銷大策略（蓄客策略、推廣策略）價值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議推導(dǎo)依據(jù)– 前期積累 800組有效客戶，作為目標(biāo)客戶研判的基礎(chǔ)– 通過浦東區(qū)域內(nèi)，典型競品案例：浦東星河灣、森蘭雅苑成交客戶分析，進(jìn)行系數(shù)修正 客戶分析Part 2研究時間： ─，成交 204套客戶研究 客戶樣本 — 仁恒森蘭成交客戶Part 2【 成交客戶參考 —— 仁恒森蘭 】? 居住區(qū)域：浦東 60%，浦西 30%，外地 10%? 籍貫：上海人 35%，新上海人 55%，外籍 10%? 年齡： 3040歲 36%， 4050歲 48%，其他 16%? 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 40%，四口之家 40%，三代同堂20%? 購買動機(jī)：自住 45%，投資 20%，自住兼投資 35%? 工作性質(zhì)：企業(yè)高管 40%，私營企業(yè)主 40%，其他 20%? 從事行業(yè)：金融 10%，貿(mào)易 20%，房地產(chǎn) 10%,物流10%，制 造業(yè) 25%，服務(wù)業(yè) 10%，其他 15%? 其他特征：有海外留學(xué)生活背景 20%特征： 客戶購買有明顯地居住改善的體現(xiàn)； 老業(yè)主再購及親友推薦占 6成； 整體以浦東地緣客戶為主，較為集中在金橋和外高橋區(qū)域的本地富貴階層以及少量外高橋保稅區(qū)和金橋出口加工區(qū)企業(yè)的高層管理人員； 主力為 3555歲中年； 客戶中新上海人占有相當(dāng)一部分的比例。研究時間： ─，降價后成交 80套客戶研究 客戶樣本 — 浦東星河灣降價后成交客戶Part 2【 成交客戶參考 —— 浦東星河灣 】? 居住區(qū)域：浦東 60%，浦西 30%，外地 10%? 籍貫：上海人 35%，新上海人 55%，外籍 10%? 年齡： 3040歲 36%， 4050歲 48%，其他 16%? 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 40%，四口之家 40%，三代同堂20%? 購買動機(jī)：自住 45%，投資 20%，自住兼投資 35%? 工作性質(zhì)：企業(yè)高管 40%，私營企業(yè)主 40%，其他 20%? 從事行業(yè)：金融 10%，貿(mào)易 20%，房地產(chǎn) 10%,物流 10%，制 造業(yè) 25%，服務(wù)業(yè) 10%，其他 15%? 其他特征：有海外留學(xué)生活背景 20%浦東星河灣 10月降價后，較降價前增加了大量全市前期觀望客戶，以及上海本籍客戶，由于產(chǎn)品類型不同，預(yù)計我案客戶較浦東星河灣年輕化、上海本籍化、浦東區(qū)域化，行業(yè)也不同于浦東星河灣實(shí)業(yè)化，而是更偏向于金融、貿(mào)易、物流類。 客戶分析Part 2基于前期已接觸的 800余組客戶，我們的目標(biāo)客戶有如下特征：?以居住浦東居多，尤其是聯(lián)洋、三林、金橋、陸家嘴一帶為主。?工作也大多在 浦東 ，尤其