【文章內容簡介】 200/100)=(20%5%) 2=30% 投資性貸款的操作策略 ? ?? 操作策略：設定目標獲利率 ? ?? 設定目標停損率 ? ?? 定期結清 ? ?? 資金運用一季為一循環(huán) ? ?? 選擇一季內獲利可能超過 5%的投資工具投入 ? ?? 設定獲利點與停損點，在期限內達此點時賣出 ? ?? 期限已到而未達獲利或停損點時到期結清， 投資性貸款的額度規(guī)劃 ? ?? 額度規(guī)劃原則 ? –還息能力上限 =年儲蓄額 /年利率 ? –還本能力上限 =其它流動資產 /停損比率 ? –銀行可貸上限 =總可貸額度 已貸額度 ? –取以上三項最小值為合理的房貸額 ? ?? 額度規(guī)劃示例 ? –年儲蓄 2萬，年利率 7%，還息能力 =2萬 /7%=萬 ? –其它流動資產 4萬，10%停損， 4萬 /10%=40萬 –若抵押物價值 100萬，可貸 70萬，已貸 40萬 ,70萬 40萬 =30萬 ? –取最小值，合理住房凈值貸款額度為 貸款的種類：以是否有擔保劃分 ? ?? 擔保貸款 ? –物的擔保 : 抵押或質押 ? –人的擔保 :保證人 ? –通常貸款期限較長 ,貸款金額較高 ,利率較低 ? ?? 信用貸款 ? –沒有物或人的擔保 ? –以借款人本身的信用為貸款審核依據 ? –通常貸款期限較短 ,貸款金額較低 ,利率較高 擔保貸款 — 抵押與質押的區(qū)別 ? ?? 抵押 ? –不轉移抵押品占有 ? –自抵押登記辦理完成后生效 ? –債務人不履行債務時，債權人有權以該抵押物的拍賣、折價變賣所得優(yōu)先受償 ? ?? 質押 ? –轉移質押品占有 ? –自出質人將質押品移交給質權人占有時生效 ? –債務履行期屆滿，質權人未受清償的，可以與出質人協(xié)議以質押品折價，也可以依法拍賣、變賣質押品。 擔保貸款 —一般保證與連帶責任保證的區(qū)別 ? ?? 一般保證 ? – 當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。 ? – 一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。 ? ?? 連帶責任保證 ? – 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。 ? – 連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。 住房凈值貸款 ? ?? 定義：住房凈值貸款是指金融機構以借款人住房作為抵押物，以住房凈值作為抵押貸款基礎，按一定貸款成數向借款人發(fā)放的貸款。 ? ?? 使用：住房凈值貸款可用于日常消費，購買耐用消費品，也可用于證券投資或其他用途。 ? ?? 住房凈值貸款用于投資時，有些學者將其稱為理財性房貸。 抵利型房貸 ? ?? 定義：抵利型房貸是住房抵押貸款和存款帳戶的一個組合產品，存款帳戶按貸款利率水平計息（故稱抵利）。 ? ?? 特點：相當于允許以存款提前還貸。 ? ?? 使用：抵利型房貸適合現金流量不穩(wěn)定 ,但至少會大于本利攤還額的客戶，超額現金流量進入可抵利存款賬戶 ,可達到節(jié)省利息支出并提前還清貸款本金的效果。 抵利型房貸案例 ? ?? 月初貸款余額 500,000元 , 期限 20年 , 利率6% 月供款 PMT(6%/12,20 12,500000)=3,582 ? ?? 當月可抵利存款賬戶平均余額 100,000元 ? ?? 計息貸款本金余額 400,000元 ,利息 2,000元 ,當月本金還 1,582元 ? ?? 若存款帳戶余額維持 100,000元，還款期限則為 NPER(6%/12,3582,400000)= ? ?? 20,可提前 6年把本金還清。 倒按揭 ? ?? 定義 : 把房產抵押給債權人，獲得一筆持續(xù)的現金流量，當設定年限或條件達到時，房產的所有權依合約規(guī)定轉讓給債權人。 ? ?? 適用對象：通常適用退休后有房但無現金流量可用的老年人，獲得年金的條件可設定到終老為止。與生存年金類似，活得愈久愈劃算。 ? ?? 倒按揭可解決老齡化社會中普遍存在的有房但無現金流量的問題，目前盛行于歐美與日本，中國尚未引進。 氣球貸 ? ?? 所謂“氣球貸”，是指先少量、分期償還貸款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次償清，整個還款的模式就像氣球一樣“頭 ? 小尾大”。 ? ?? 與普通期供類房貸還款方式不同的是，“氣球貸”可以實現貸款期限與月供數額分離。通常個人買房向銀行貸款，只能按照實際貸款期限來計算月供，而“氣球貸”則可任意選擇與銀行約定的期限（如１０年、２０年或３０年）來計算月供，不受實際貸款期限的限制。 ? ?? 適用對象 :收入穩(wěn)定可以按期還款或提前還款， 想減輕利息負擔的客戶。如果中間曾遲延繳款或收入降低， 五年后貸款到期可能無法續(xù)貸， 需一次還款造成屆時財務壓力 氣球貸案例 ? ?? 如貸款 500,000元 ,五年期利率 6%,以 30年貸款計算年供額 36324元 , 五年后要還貸款余額 464,348元 ? ?? 五年后貸款余額可續(xù)貸五年 ,用 25年貸款計算若利率仍為 6%,年供額仍為 36324元 ,第二個五年后要還貸款余額 416,638元 ? ?? 以此類推 ,可用 5年期的貸款利率比長期貸款利率低的優(yōu)勢來省息 ? 三 .信用決策 融資機構的選擇 ? ?? 銀行 貸款種類多 ? ?? 信用社 面向基層社員、利率高 ? ?? 壽險公司 以保戶為主 ,保單質押貸款 ? ?? 典當行 動產質借 , 臨時應急 ? ?? 信用卡循環(huán)信用 利率可高達 20%, 按照卡別與征信評估設定額度 ? ?? 民間借款 提供信用借款 ,額度高 ,但利率也最高 還本計息方式的選擇 ? 例：貸款 100萬元 , 期 10年 , 利率10%。 ? 本利平均攤還法 ? –本利攤還額 = ? PMT(10%,10,1000000)=162,745元 ? –第一期利息額 =期初借款額1,000,000元 借款利率10%=100,000元 ? –第一期本金還款額 =162,745元 100,000元 =62,745元 ? –第一年期末本金余額=1,000,000元 62,745元 =937,255元。 ? –適合還款能力固定者 ? ?? 本金平均攤還法 ? –每期本金償還額 =期初借款額1,000,000元 /期數10(年 )=100,000元 ? –第一期利息額 =期初借款額1,000,000元 借款利率10%=100,000元 ? –第一年期末本金余額=1,000,000元 100,000元=900,000元。 –前期還款負擔大 , 適合有足夠還款能力 ,想減輕利息負擔者 還款頻率的選擇 ? 例：貸款 10000元 , 期限一年 , 利率 8%。 ? ?? 月繳 ? –每月本息平均攤還，一年還 12次 ? –PMT(8%/1