【正文】 。 ? ?? 適用對象 :收入穩(wěn)定可以按期還款或提前還款， 想減輕利息負擔的客戶。 ? ?? 與普通期供類房貸還款方式不同的是，“氣球貸”可以實現(xiàn)貸款期限與月供數(shù)額分離。 ? ?? 倒按揭可解決老齡化社會中普遍存在的有房但無現(xiàn)金流量的問題，目前盛行于歐美與日本，中國尚未引進。 ? ?? 適用對象：通常適用退休后有房但無現(xiàn)金流量可用的老年人，獲得年金的條件可設定到終老為止。 抵利型房貸案例 ? ?? 月初貸款余額 500,000元 , 期限 20年 , 利率6% 月供款 PMT(6%/12,20 12,500000)=3,582 ? ?? 當月可抵利存款賬戶平均余額 100,000元 ? ?? 計息貸款本金余額 400,000元 ,利息 2,000元 ,當月本金還 1,582元 ? ?? 若存款帳戶余額維持 100,000元，還款期限則為 NPER(6%/12,3582,400000)= ? ?? 20,可提前 6年把本金還清。 ? ?? 特點：相當于允許以存款提前還貸。 ? ?? 住房凈值貸款用于投資時，有些學者將其稱為理財性房貸。 住房凈值貸款 ? ?? 定義：住房凈值貸款是指金融機構以借款人住房作為抵押物，以住房凈值作為抵押貸款基礎，按一定貸款成數(shù)向借款人發(fā)放的貸款。 ? ?? 連帶責任保證 ? – 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。 擔保貸款 —一般保證與連帶責任保證的區(qū)別 ? ?? 一般保證 ? – 當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。 ? ?? 投資期間的利息支出 =100萬 10%=10萬。 貸款的種類：以借款用途劃分 ? ?? 投資性貸款 ? –貸款的目的用來投資 , 投資報酬率高于貸款利率時 , 財務杠桿倍數(shù)愈高 ,凈值報酬率愈高 ,可加速資產成長 ? –如住房凈值貸款與創(chuàng)業(yè)貸款 ? ?? 消費性貸款 ? –貸款的目的用來彌補收支差異 (信用卡循環(huán)信用 )或提前置產 (房貸與車貸 ) 投資性貸款 — 杠桿投資的凈值報酬率 ? 例：本金 100萬，借款 100萬，合計 200萬投資股票，投資期一年。 ? –不限制借款用途，借款目標不確定，可用于消費或投資。 二 . 貸款的種類與產品特性 貸款的種類：以目標是否確定劃分 ? ?? 目標確定貸款 ? –新購房貸款、購車貸款、耐用消費品分期付款、證券融資 ? –借款的目的確定，借款為完成標的物購買過程的一個步驟，購置標的物可當作所借額度的擔保品。 ? ?? 可出面與銀行溝通償債方式，如實告知債權銀行當前的收入狀況、可供處理的財產與總共負擔的債務，在自己僅保留基本生活費（比如說每月 1,000元）情況下，預計還債期間多久，每個月可還每家銀行多少債務，利息如何計算等。 ? ?? 如果過了催繳期限，銀行會力求保全債務，如要求父母代繳，扣押三分之一薪水或查封名下的房產。 ? –備注：以上核發(fā)金額、利率，依銀行審核個人信用評分而定。 ? –例如收入 3,000元，卡債 15,000元，每月應付利息 250元，打算在 2年內償還卡債，每月支出預算 =3,000元 250元 15,000元 /24=2,125元 償債規(guī)劃（二） ? ?? 償債順序規(guī)劃 ? –到期時間 :優(yōu)先償還臨近到期的借款 ? –利率 :優(yōu)先償還利率高的借款 ? ?? 償還期限規(guī)劃 ? –房貸負債 200,000元，每月可還貸款的現(xiàn)金流量 2,000元，月利率 %，償還期限 =N(%,2023,202300,0)=139, 139個月可還清 ? –卡債 50,000元，每月可還貸款的現(xiàn)金流量 1,000元，月利率 %，償還期限 =N(%,1000,50000,0) =, 個月可還清 ? ?? 轉貸規(guī)劃 ? –以低利率負債置換高利率負債。 償債規(guī)劃（一） ? ?? 償債現(xiàn)金流量規(guī)劃 ? –本金攤還月還本金額 =當前負債 /擬將債務還清月數(shù) ? –本利攤還每月還本金額 = PPMT(i,per,n,PV) ? –盡快償還本金，降低債務余額，減少復利效果影響。 ? ?? 借款額度運用比率 ? –假使信用額度已使用超過 50%，應該開使踩煞車，不要再增加新增貸款。 信用控制指標（二） ? ?? 貸款還清年數(shù) ? –低利率房屋貸款建議用本利平均攤還法， 20年還清。 ? –若每月只還銀行規(guī)定的最低還款金額，則貸款安全比率應該在 10%以內，且此種情況不應持續(xù)三個月以上。 ? 銀行會根據(jù)以上因素決定借款人的最終信用評分，信用評分低于最低要求者會被拒貸，分數(shù)愈高者可能貸得的額度也較高。 ? 職業(yè)方面，公務人員的工作穩(wěn)定，評分較高；其次是在知名大企業(yè)服務的員工；再次是中小企業(yè)員工與自營工作者。如有以上情況，很多銀行就會馬上退件，或者需要增加抵押品或增加保證人才能受理貸款申請。 ? –信貸倍數(shù)上限和貸款成數(shù)上限由央行和商業(yè)銀行的信貸政策決定。 ? –最大抵押貸款額度 =資產 貸款成數(shù)上限。 信用額度 ? ?? 在合理的利率成本下，信用額度主要取決于收入能力與抵押資產價值。針對銀行提出的問題，他與原公司進行了交涉，該行也做了許多配合工作，最終公司答應以后按月及時還款，并對逾期記錄產生的后果承擔責任。該客戶當場就提出異議，并解釋說：他曾擔任高層管理人員的某公司為其購置了 1套住房，該公司承諾每月負責還款，房子在其服務期滿后歸其所有。 商業(yè)銀行使用個人信用信息基礎數(shù) 據(jù)庫典型案例（四） ? ?? 幫助借款人防范信用盜用風險，增強維護自己的信用意識 ? 案例： 2023年 11月，某客戶向上海浦發(fā)銀行某分行申請 1筆 4萬元的車位貸款。 商業(yè)銀行使用個人信用信息基礎數(shù) 據(jù)庫典型案例（三） ? ?? 有利于借款人建立良好的信用記錄 ? 案例：某客戶向中國銀行某分行申請個人住房按揭貸款，該行查詢個人征信系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該借款人過去在其他銀行辦理的 1筆貸款曾經出現(xiàn)過逾期（指到約定還款時間而借款人未能及時還款，下同）半年的情況，鑒于該客戶個人經濟狀況良好且已將該貸款結清，該行同意發(fā)放該借款人的住房按揭貸款，但是提高了首付款的比例。查詢個人征信系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該客戶在其他銀行辦理的 1筆汽車消費貸款已形成不良貸款，余額為 7萬元。 商業(yè)銀行使用個人信用信息基礎數(shù) 據(jù)庫典型案例（二） ? ?? 幫助商業(yè)銀行了解客戶在他行的借款以及還款記錄，客觀判斷客戶的還款能力或還款意愿，規(guī)避潛在風險 ? 案例：某客戶向工商銀行某分行申請期限 10年、金額 11萬元的住房貸款 1筆。結合客戶提供的抵押物、還款能力進行綜合分析后，該行做出放貸決定，貸款額度確定為 100萬元。 ? ?? 幫助商業(yè)銀行簡化審批流程、縮短審批時間 ? 案例：工商銀行某分行在審查 1筆 120萬元的個人經營性貸款時，查詢個人征信系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該客戶在其他銀行有 1筆 23萬元的貸款，還款付息正常。簡單的方法是與銀行發(fā)生借貸關系，例如可以向銀行申請信用卡。因為沒有歷史信用記錄，銀行就失去一個判斷信用狀況的便捷方法。 ? ?? 不從銀行借錢不等于信用就好。 ? ?? 個人信用信息只向個人的借款銀行提供，不對社會公開。目