【文章內容簡介】 一般而言，對收益性的物業(yè)的投資需求，主要取決于對未來宏觀經濟發(fā)展形式的預測，對該行業(yè)發(fā)展狀況的預測。對非收益性的物業(yè)如住宅的消費性需求或投資性需求而言，主要取決于對未來房地產價格的預測。 特別需要注意的是當房地產作為一種投資品，特別是投機對象時，對未來房地產價格的預期就成為決定當前房地產需求的最主要因素。 （ 4）社會經濟發(fā)展水平和城市化水平 房地產需求與社會經濟發(fā)展水平呈正相關關系。 社會經濟發(fā)展水平對房地產需求的影響表現在2個方面： 投資規(guī)模 國民收入水平 城市化水平對房地產需求的影響表現在城市數量、規(guī)模的擴大以及城市人口的增長。將影響生產性需求和消費性需求。 （ 5）政策因素 國家房地產政策、貨幣政策和財政政策等，對投資性需求和消費性需求產生影響。 主要考慮稅收政策和利率水平的影響。 2. 房地產需求彈性分析 房地產需求價格彈性 房地產需求彈性 房地產需求收入彈性 房地產需求價格彈性 ：是指房地產價格每上升（下降）一個百分點所引起的房地產需求量減少（增加）的百分比。 房地產需求收入彈性： 是指收入每增加（減少）一個百分點所引起的房地產需求量增加（減少）的百分比。 一般的，當 |Ed|1時，稱為富有彈性，表明價格或收入的變動對房地產需求的影響程度大。 當 |Ed|1時，稱為缺乏彈性。表明價格或收入的變動對房地產需求的影響程度小。 第三節(jié) 房地產市場調查 一、房地產市場調查概述 二、房地產市場調查的內容 三、房地產市場調查的方法 一、房地產市場調查概述 為什么要進行房地產市場調查？ 房地產市場調查是房地產市場營銷中必不可少的重要環(huán)節(jié)。通過科學的市場調查，及時、準確、廣泛的了解和掌握房地產信息，并在此基礎上對市場進行預測，是房地產企業(yè)制定正確營銷策略的基礎，也是營銷活動取得成功的保證。 房地產市場調查的概念 房地產市場調查是運用科學的方法，有目的、有計劃有系統(tǒng)的收集、整理和分析房地產市場供求變化及各種影響因素，為市場預測和營銷決策提供客觀、正確的依據。 二、房地產市場調查的內容 內容包括： 房地產市場環(huán)境調查 房地產市場需求調查 房地產市場供給調查 房地產市場營銷活動調查 1. 房地產市場環(huán)境調查 對于房地產企業(yè)來說，房地產市場環(huán)境是不可控因素，房地產企業(yè)的生產和營銷都必須與之相適應。 政治法律環(huán)境調查 經濟環(huán)境調查 社會文化環(huán)境調查 社區(qū)環(huán)境調查 市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成，這三者構成了需求的實體。 房地產消費者調查 房地產消費動機調查 房地產消費行為調查 ? 行情調查 ? 現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、 功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度 ? 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。 ?建筑設計及施工企業(yè)有關情況 房地產市場營銷活動包括房地產產品、價格、促銷、廣告等活動。 房地產市場營銷活動調查 要圍繞這些營銷組合要素展開。 房地產市場競爭情況調查 房地產價格調查 房地產促銷調查 房地產營銷調查 三、房地產市場調查的方法 包括 文案調查法 觀察法 小組座談法 深層訪談法 德爾菲法 電話調查法 面訪調查 郵寄調查 第四節(jié) 房地產市場預測 一、房地產市場預測概述 二、房地產市場預測的步驟 一、房地產市場預測概述 ？ 【 1】是房地產企業(yè)制定開發(fā)經營計劃和進行營銷決策的基礎 【 2】是改善企業(yè)經營管理，提高經濟效益的重要手段。 【 3】可以降低市場不確定性給企業(yè)帶來的風險 是房地產企業(yè)在市場調查獲得一定資料的基礎上，針對企業(yè)的需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及相關的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產企業(yè)的營銷決策提供依據。 3. 房地產市場預測的種類 按照預