【文章內(nèi)容簡介】 形勢下企業(yè)對工程成本的要求 設(shè)計 階段 施工準 備階段 施工 階段 使用 階段 改正錯誤 的時間 1 $ 改正錯誤 所需費用 10 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1000 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ “十倍原理”圖形象 地說明項目進展各階 段改正錯誤所需費用 的比較（見左圖）， 對于工程質(zhì)量成本而 言，達到成本控制的 最有效的時間是在項 目的施工準備階段 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避 免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項 造成的后果，是質(zhì)量成本控制的基礎(chǔ) 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 百分之百的現(xiàn)場工程質(zhì)量控制施工手工 操作質(zhì)量是很難實現(xiàn)的，針對施工質(zhì)量 通病找出關(guān)鍵的故障點，通過前期的 設(shè)計節(jié)點強化、施工工藝改進往往能 避免施工手工操作的帶來的偏差 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 鑒定成本主要是完善材料檢驗和對施工過 程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是質(zhì)量成 本控制的重點 外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 一、國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 二、國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)工程總承包商的總體概況： ◆ 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資 本低，資信差，需要進行嚴格的管理。需 要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 ◆ 勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及 嚴格的過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前 提 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包 制，推行項目法施工，以包代管情況普遍 工程質(zhì)量的好壞與項目經(jīng)理及項目管理班 子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān) 系，項目經(jīng)理素質(zhì)差異很大 ◆ 施工企業(yè)對施工項目經(jīng)理部的支持監(jiān)管較 少，施工管理出現(xiàn)問題后，施工企業(yè)高層 的支持體現(xiàn)不明顯 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)總承包單位的分類 ◆ 第一類：大型建安集團 ◆ 第二類：中型建筑企業(yè) ◆ 第三類：小型成建制的民營、集體建筑企業(yè) ◆ 第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè) 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 選擇承包商時，要重點考察承包方的成 本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的 成本控制。避免過多的管理層級造成不 必要的管理費上升 ◆ 杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商 的重要指標 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 選擇高效率，重信譽重合約，管理組織扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標準和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 承包商施工項目經(jīng)理（項目承包人）的質(zhì) 量意識、配合能力對工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、 管理水平、管理人員配備，上級公司的支 持與重視程度等對工程質(zhì)量的影響較大 ◆ 對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包 的公司的材料管理需要額外加以關(guān)注 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況： ◆ 市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全， 責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 ◆ 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理 費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 ◆ 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 建設(shè)部 建市 【 2023】 189號文 《 房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 監(jiān)理旁站前的： “ 三查兩問一核對 ” 監(jiān)理旁站過程的： “ 一核查三監(jiān)督 ” 監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的是點還是區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司對房地產(chǎn)成本和質(zhì)量的影響 ： ◆ 監(jiān)理公司選擇對房地產(chǎn)成本的影響： 監(jiān)理費用在房地產(chǎn)成本中所占比例較小， 目前監(jiān)理費在不同城市、不同項目不同， 大約 5～ 20元 /㎡ ，占建安費 ～ %， 占售價的 %。其價格的變動對房地產(chǎn) 成本的影響較小 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司選擇對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實體質(zhì)量 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司的選擇策略 ： ◆ 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 ◆ 招標前，應(yīng)詳細列出對監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質(zhì)要求。評標時 應(yīng)對監(jiān)理公司人員進行考核（總監(jiān)考試、 總監(jiān)資格認定等） 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 清晰工作范圍，明確責任。招標前應(yīng)書面 明確職責分工，要求監(jiān)理公司全面履行施 工過程的全面監(jiān)督，提高監(jiān)督標準要求， 對監(jiān)理公司重點部位、關(guān)鍵工序等檢驗方 式及檢驗標準等提出具體要求 ◆ 對監(jiān)理公司的報價可考慮采取成本加酬金 的方式進行綜合報價 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司是施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管的主要力 量，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。對監(jiān)理 公司人員進行月度評價考核 ◆ 對監(jiān)理公司的監(jiān)督重點在于其管理體系， 甲方項目工程部應(yīng)通過不少于 30%的施工 工序檢查檢驗施工方及監(jiān)理方的管理體系 ◆ 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、項目成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 傳統(tǒng)