【文章內(nèi)容簡介】 勒斯 必勝客、季諾 300500㎡ 肯德基、海參皇等 養(yǎng)生餐飲 雪夜北海道 刺參、紅參 400600㎡ 咖啡廳 情濃維也納 左岸、星巴克、上島、真鍋 100200㎡ 酒吧 霧色倫敦 樂美頌會所、 ARKlive house 100300㎡ 維也納百年歷史的咖啡館 倫敦的酒吧 比薩發(fā)源地那不勒斯 娛樂專區(qū) —— 業(yè)態(tài)定位于 KTV、網(wǎng)吧、電玩吧、游樂場、健身中心、室內(nèi)運動中心、電影院等。 娛樂專區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 街區(qū)概念 經(jīng)營面積 主力店 KTV 娛樂圈 20233000㎡ KTV旗艦店 網(wǎng)吧 任網(wǎng)游部落 400800㎡ 電玩吧 娛眾不同 300600㎡ 游樂場 游戲天堂 300600㎡ 電影院 影音之都 10002023㎡ 健身中心 活力陽臺 6001000㎡ 室內(nèi)運動中心 競技場 6001000㎡ 美容美發(fā)專區(qū) —— 業(yè)態(tài)定位于美發(fā)、美容、美體、足療等。 美容美發(fā)專區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 街區(qū)概念 品牌 經(jīng)營面積 主力店 美體、足療 纖纖秀場 莎莎、柔婷、蒂凡尼、美麗田園 100200㎡ 美容、美發(fā) 片片青絲 50100㎡ 三 、“鯨魚島 ”特區(qū)的體 驗 點 通過一個 核心體驗點 （水上運動中心）將人流聚集，再通過散布的多個 輔助體驗點 將人流吸引到二期的各處，盤活整個“鯨魚”特區(qū)。 核心體驗點 ——獨一無二的興奮點，將全市各地人流吸引到項目。 輔助體驗點 ——根據(jù)各消費者的偏好，選擇他們最喜愛的活動，借此將人流吸引到項目二期的各個區(qū)域。 ★ 核心體驗點 水上運動中心 水上運動中心，定期舉行水上運動挑戰(zhàn)賽、皮筏艇大賽、龍舟大賽等各項賽事，打造東營最具特色的娛樂中心；水上大屏幕，播放電影、各項運動賽事等； 水上大屏幕 水上大屏幕，播放電影、各項運動賽事等。 吉祥物代言 設(shè)立鯨魚島吉祥物，使形象具有娛樂性和親人性。在公共區(qū)域廣泛應(yīng)用其形象。比如路牌，雕塑、導(dǎo)游標(biāo)識、室內(nèi)宣傳品、廣告牌、路旗、贈品。 鯨魚形象系統(tǒng)： 鯨魚玩具 鯨魚杯套 鯨魚小艇 鯨魚內(nèi)雕 鯨魚紙抽 鯨魚風(fēng)箏 鯨魚煙灰缸 主題鯨魚噴泉 ： 經(jīng)營業(yè)態(tài)與項目一期互榮互補、不產(chǎn)生惡性競爭。 緊扣二期以娛樂、特色餐飲為中心的主題，塑造項目良好形象。 目的性購物為主，填補市場空白點，滿足消費者需求。 水上、陸上娛樂中心，拉動娛樂業(yè)部分人氣，使商家獲利，實現(xiàn)社會口碑效應(yīng)最大 化。 方便龍頭商家次主力店的入住，拉動零售商業(yè)部分人氣，使散戶獲利，實現(xiàn)社會口碑 效應(yīng)最大化。 選擇最具租金承受力的經(jīng)營者，使投資者獲利，進(jìn)而實現(xiàn)銷售利潤最大化。 業(yè)態(tài)易于建筑的規(guī)劃設(shè)計，并能按照商家租金承受能力和所需建筑結(jié)構(gòu)要求、樓層 數(shù)、面積，合理的分配業(yè)態(tài)所處位置。 一、二期經(jīng)營業(yè)態(tài)選取的原則 第七部分：項目規(guī)劃建議 二、商業(yè)業(yè)態(tài)分析 業(yè)種 功能定位 適合樓層（ F） 經(jīng)營面積（㎡） 租金預(yù)估（高中低） 招商執(zhí)行度 人流量 選擇建議 家電 目的性購物 12 6000 中 ???? ???? 家居 日常性購物 2 8000 低 ???? ??? X 家裝建材 目的性購物 2 8000 低 ????? ?? X 文體用品 體驗式購物 2 2023 中 ????? ??? 書城 目的性購物 12 3000 中 ???? ???? 數(shù)碼產(chǎn)品 目的性購物 12 4000 中 ??? ???? 音像制品 體驗式購物 2 1000 低 ???? ?? X 琴行畫廊 目的性購物 12 1000 低 ???? ? X 鐘表眼鏡 目的性購物 1 1000 中 ??? ?? X 化妝品 體驗式購物 1 1000 高 ???? ???? X 首飾珠寶 體驗式購物 1 1500 高 ??? ??? X 婚紗攝影 體驗式購物 12 2023 高 ???? ??? 奢侈消費 體驗式購物 12 8000 高 ? ?? X A、主題商城 注：為保持足夠娛樂、餐飲面積，原則上將主題商城樓層控制在 2層以下；數(shù)據(jù)參照華南 mall等，并有機結(jié)合本項目。 B、休閑娛樂 業(yè)種 功能定位 適合樓層（ F） 經(jīng)營面積（㎡） 租金預(yù)估（高中低） 招商執(zhí)行度 人流量 選擇建議 電玩中心 娛樂消費 4 600 中 ????? ???? 網(wǎng)吧 娛樂消費 4 800 中 ????? ????? 室內(nèi)游樂場 娛樂消費 4 600 中 ????? ???? 游泳館 娛樂消費 4 2023 低 ???? ??? X 旱冰場 娛樂消費 4 1200 低 ??? ??? X 電影院 娛樂消費 4 1500 低 ????? ??? 室內(nèi)運動場 健康消費 4 800 低 ????? ??? 健身中心 健康消費 4 1000 低 ???? ?? KTV 娛樂消費 4 2023 中 ????? ????? 桑拿洗浴 娛樂消費 4 2023 中 ???? ?? X 美容、美發(fā) 健康消費 12 100/店 中 ???? ???? 美體、足療 健康消費 12 200/店 中 ???? ??? C、餐飲 業(yè)種 功能定位 適合樓層（ F） 經(jīng)營面積（㎡） 租金預(yù)估（高中低） 招商執(zhí)行度 人流量 選擇建議 中餐 餐飲消費 13 600 高 ????? ????? 養(yǎng)生餐飲 健康消費 13 600 高 ???? ??? 西餐咖啡 餐飲消費 13 500 高 ????? ???? 快餐 餐飲消費 12 200 中 ????? ????? X 酒吧清吧 娛樂消費 13 200 中 ???? ??? 茶館 娛樂消費 13 300 中 ???? ?? 小吃 餐飲消費 1 100 中 ????? ????? X 三、規(guī)劃設(shè)計原則 二期總體規(guī)劃是緊扣聚集人氣的主題，將消費者由一期向二期引導(dǎo)。 強調(diào)通過體驗點及主力店的作用將各商業(yè)點均衡布置，吸引人流由西北向東南運動。 將“購”的概念轉(zhuǎn)化為“游”的概念，商業(yè)建筑的公共部分根據(jù)提煉的不同主題布置成優(yōu)美的觀賞環(huán) 境，從而延長顧客的滯留時間。 按照經(jīng)營商家對租金承受力和經(jīng)營需要，合理的安排樓層和區(qū)位和鋪位大小。 盡量降低建筑層數(shù)，增加低層面積，方便經(jīng)營者使用，并能擴大銷售利潤 設(shè)計人性化的步行商業(yè)空間，巧妙人流動線設(shè)計實現(xiàn)“低效率行走”，從而提高消費者的逗留時間。 娛樂區(qū)增加觀光電梯，引導(dǎo)人流向上層運動。 從實用角度為商家需求量身定做隔斷、水、電、管道等器材，預(yù)留店外停車及露天經(jīng)營場地。 地塊價值分析 僅從位置上來說項目一期更容易聚集人流，地塊價值要高于二期；實現(xiàn)二期銷售價值的超越應(yīng)立足聚集人流，吸引各個區(qū)域的消費者流向此處。 吸引人流 人流東進(jìn)策略 餐飲旗艦店、主題雕塑噴泉、水上大屏幕、水上運動中心、主題電影院五大中心價值點吸引消費者向由一期向二期運動。 停車場、下車站建議 停車場、下車站應(yīng)建于二期東側(cè)，使人流穿過整個二期部分，營造被動行走路線 人流運動路線 商業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲的位置分布建議 餐飲旗艦店位于二期東北部 E3，可起到吸引人流的作用；零售商業(yè)位于二期正北向 E2部分，可增加與一期商業(yè)的連續(xù)性，其中次主力店位于商業(yè)部分的中部；餐吧街區(qū)、美容保健開放性強，位于二期正南 B4弧形部分。 E1E2E3B43 5 22343 222241 原規(guī)劃樓棟面積E1 E2 E3 B46 0 0 0 1 0 3 0 0 1 1 0 0 8 8 0 0二層一層三層四層2 1 8 1 . 4 71 8 5 7 . 1 89 7 9 . 9 59 7 9 . 9 54 6 6 4 . 0 32 0 5 6 . 21 8 6 36395 5 0 2 9 5 4 . 5 72 9 5 4 . 5 72 0 2 7 . 79 4 9 . 9 4五層 639注 各樓層為大約面 積:5 5