【文章內容簡介】 48 物業(yè)類型 商住 銷售價格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡左右 賣點分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000平方米 ），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺為 退臺設計。多層整體 為框架結構（開發(fā)商對戶型的可調性強），大型超市和綜合樓 ，功能齊全，后期規(guī)劃中的學校。 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 例如：天邑惠昌花園 建筑面積： 占地面 2023年 6月 15日一期開盤 一期已銷售 95% 積： 符合區(qū)域消費心理結構的產品被快速消化 開發(fā)商滿足了消費者住 “ 大盤 ” 的虛榮心 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 ▲產品生活半徑 建設中的大邑新城與老城 相連，分為南北兩區(qū)， 南區(qū)規(guī)劃總面積約 5平方公 里，可開發(fā)用地面積 4000 畝； 北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約 ，可開發(fā)用 地多達 。 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 南區(qū)的開發(fā)已如 火如荼開始，現 已成為 “ 新城南 ” 高尚住宅區(qū)！ 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 區(qū)域照片 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 本 項 目 地 處 “ 城 東 ” 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū) 目前已成功引進了雙星集團、芙蓉鞋業(yè)、中國科學院有機公 司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集 團等投資 1000萬元以上項目近 50家，逐步形成了以電子通訊、食 品加工、服裝生產、機械制造為主的 “ 四大產業(yè)集群 ” 。 區(qū)內擔保公司、物流公司、建設公司和企業(yè)信息化平臺等公共 服務配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔保、物流等各種 服務。 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 工 業(yè) 區(qū) 規(guī) 劃 圖 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項目周邊情況 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 （產品內部環(huán)境部分） 三大方面剖析產品內部環(huán)境 ▲產品規(guī)劃 ▲產品園林 ▲產品戶型 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項目在建形象 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 主要經濟技術指標： 占地面積： 5842㎡ 建筑面積： 11496㎡ 住宅面積： 10669㎡ 商業(yè)面積： 692㎡ 門衛(wèi)室面積： 7㎡ 其他配套用房： 128㎡ 容積率： ㎡ 綠地率： 30% 機動車停車位： 43個 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 配套 地塊周圍景觀情況 噪 音 、 遠 景 缺 乏 美 感 衛(wèi)生、治安情況 揚 塵 、 臨 近 安 置 區(qū) 社區(qū)交通 線 路 少 、 僅 一 條 菜 市 、 醫(yī) 療 、 生 活 購 物 、 學 校 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 進入項目內部 觀看項目總平圖 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 小區(qū)大門：小區(qū)大門在項目由側拐角處，開口較小，不正對街面，缺 乏形象與氣勢； 樓間距：最近處，僅 12米，相比大邑其他項目，樓間距過短； 景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項目體量過小，缺乏有新意的 小區(qū)景觀 周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性 不能得到保證 建筑風格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑 物。 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 36% 24% 13% 9% 戶型面積比例分析： 戶型面積比率 3% 15% ≤90平米 110≤120平米 120≤130平米 130≤140平米 160≤170平米 160≤180平米 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 分析： 該區(qū)域 ≤90 平米左右的實用戶型基本為 86— 90平米左右， 該類產品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。 主力需求面積基本占到了項目的 80%左右。 同時我們也看到， 160— 180的大戶型在整個市場，消化速 度均較為緩慢，通過調研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產品，消 化速度較慢，最長的空置達到兩年，這類戶型將是考驗銷售能 力的最直接體現。 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項目 SWOT分析 在對項目進行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自 身項目所存在的優(yōu)缺點， 正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 優(yōu)勢（ S） 交通 路網完善 擁有投資群體 開發(fā)商海外背景 產品質量品質較高 現房銷售，擁有一定 吸引力 劣勢（ W） 缺乏居住氛圍 城市配套缺少 工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū) 域，居住環(huán)境受限 產品體量過小，缺少賣點吸引 區(qū)域消費心理與產品特性不吻合 周邊噪音揚塵較大 機會（ O） 該 區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項目可做形象工程 把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費主流 區(qū)域內無參照項目運營模式，便于運 作創(chuàng)新 市場需求旺盛，房地產市場健康 大邑，城鄉(xiāng)統籌發(fā)展的前沿區(qū)域 威脅（ T） 國家房地產宏觀政策波動，將直接影響消費 者 心理，再度出現消費者持幣觀望 南面區(qū)域新項目，對消費者產生區(qū)域吸引 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點 策劃 增加項目 小賣點 從細節(jié)入手 提高 產品內涵 品質 給項目 穿漂亮 “ 衣服 ” 商業(yè)部分 謀定后動 Sw戰(zhàn)略 營銷售手段 多樣化 項目包裝 上檔次 團隊銷售 能力強 小盤規(guī)模 大盤運做 營銷戰(zhàn)略 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 第三部分：形象包裝 通過對產品的深入分析，我們可以看出，產品無論從地段、 體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。我們對于項目的形象的建 立就十分有必要，若優(yōu)質形象無法建立，對項目的銷售將會 產生巨大影響 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項目核心概念： 適應市場、獨樹一幟 項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導方向，我們認為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進行項目的市場定 位。 擺在項目面前首先是這樣的問題： 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民 日常生活的便利和均好性？ 如何確保項目的低成本運做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？ 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊小的劣勢，產生持續(xù)亮點？ 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 我們提出： 形象定位指導核心： 以 “ 新區(qū)時代、關注未來 ” 作為開發(fā)理念； 以 “ 人性化、自然化、舒適化 ” 作為開發(fā)概念主題 。 賣點 策劃 產品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 市場形象： 大邑 純多層 ， 北歐現代風 情 洋房社區(qū) 在項目的形象定位