【文章內(nèi)容簡介】 48 物業(yè)類型 商住 銷售價(jià)格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡左右 賣點(diǎn)分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000平方米 ），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺(tái)為 退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層整體 為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓 ，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 例如：天邑惠昌花園 建筑面積： 占地面 2023年 6月 15日一期開盤 一期已銷售 95% 積： 符合區(qū)域消費(fèi)心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化 開發(fā)商滿足了消費(fèi)者住 “ 大盤 ” 的虛榮心 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 ▲產(chǎn)品生活半徑 建設(shè)中的大邑新城與老城 相連，分為南北兩區(qū)， 南區(qū)規(guī)劃總面積約 5平方公 里，可開發(fā)用地面積 4000 畝； 北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約 ，可開發(fā)用 地多達(dá) 。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 南區(qū)的開發(fā)已如 火如荼開始，現(xiàn) 已成為 “ 新城南 ” 高尚住宅區(qū)！ 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 區(qū)域照片 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 本 項(xiàng) 目 地 處 “ 城 東 ” 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū) 目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國科學(xué)院有機(jī)公 司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集 團(tuán)等投資 1000萬元以上項(xiàng)目近 50家，逐步形成了以電子通訊、食 品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的 “ 四大產(chǎn)業(yè)集群 ” 。 區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺(tái)等公共 服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種 服務(wù)。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 工 業(yè) 區(qū) 規(guī) 劃 圖 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項(xiàng)目周邊情況 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 （產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分） 三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 ▲產(chǎn)品規(guī)劃 ▲產(chǎn)品園林 ▲產(chǎn)品戶型 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項(xiàng)目在建形象 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 5842㎡ 建筑面積： 11496㎡ 住宅面積： 10669㎡ 商業(yè)面積： 692㎡ 門衛(wèi)室面積： 7㎡ 其他配套用房： 128㎡ 容積率： ㎡ 綠地率： 30% 機(jī)動(dòng)車停車位： 43個(gè) 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 配套 地塊周圍景觀情況 噪 音 、 遠(yuǎn) 景 缺 乏 美 感 衛(wèi)生、治安情況 揚(yáng) 塵 、 臨 近 安 置 區(qū) 社區(qū)交通 線 路 少 、 僅 一 條 菜 市 、 醫(yī) 療 、 生 活 購 物 、 學(xué) 校 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部 觀看項(xiàng)目總平圖 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對(duì)街面，缺 乏形象與氣勢； 樓間距：最近處，僅 12米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過短； 景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過小，缺乏有新意的 小區(qū)景觀 周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性 不能得到保證 建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑 物。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 36% 24% 13% 9% 戶型面積比例分析： 戶型面積比率 3% 15% ≤90平米 110≤120平米 120≤130平米 130≤140平米 160≤170平米 160≤180平米 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 分析： 該區(qū)域 ≤90 平米左右的實(shí)用戶型基本為 86— 90平米左右， 該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。 主力需求面積基本占到了項(xiàng)目的 80%左右。 同時(shí)我們也看到， 160— 180的大戶型在整個(gè)市場，消化速 度均較為緩慢，通過調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消 化速度較慢，最長的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗(yàn)銷售能 力的最直接體現(xiàn)。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項(xiàng)目 SWOT分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自 身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)， 正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 優(yōu)勢（ S） 交通 路網(wǎng)完善 擁有投資群體 開發(fā)商海外背景 產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高 現(xiàn)房銷售，擁有一定 吸引力 劣勢（ W） 缺乏居住氛圍 城市配套缺少 工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū) 域，居住環(huán)境受限 產(chǎn)品體量過小，缺少賣點(diǎn)吸引 區(qū)域消費(fèi)心理與產(chǎn)品特性不吻合 周邊噪音揚(yáng)塵較大 機(jī)會(huì)（ O） 該 區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程 把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費(fèi)主流 區(qū)域內(nèi)無參照項(xiàng)目運(yùn)營模式，便于運(yùn) 作創(chuàng)新 市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場健康 大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域 威脅（ T） 國家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi) 者 心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望 南面區(qū)域新項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生區(qū)域吸引 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 增加項(xiàng)目 小賣點(diǎn) 從細(xì)節(jié)入手 提高 產(chǎn)品內(nèi)涵 品質(zhì) 給項(xiàng)目 穿漂亮 “ 衣服 ” 商業(yè)部分 謀定后動(dòng) Sw戰(zhàn)略 營銷售手段 多樣化 項(xiàng)目包裝 上檔次 團(tuán)隊(duì)銷售 能力強(qiáng) 小盤規(guī)模 大盤運(yùn)做 營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 第三部分：形象包裝 通過對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、 體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。我們對(duì)于項(xiàng)目的形象的建 立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無法建立，對(duì)項(xiàng)目的銷售將會(huì) 產(chǎn)生巨大影響 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 項(xiàng)目核心概念： 適應(yīng)市場、獨(dú)樹一幟 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場定 位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題： 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民 日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的低成本運(yùn)做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？ 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊小的劣勢，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 我們提出： 形象定位指導(dǎo)核心： 以 “ 新區(qū)時(shí)代、關(guān)注未來 ” 作為開發(fā)理念； 以 “ 人性化、自然化、舒適化 ” 作為開發(fā)概念主題 。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營銷策劃 市場形象： 大邑 純多層 ， 北歐現(xiàn)代風(fēng) 情 洋房社區(qū) 在項(xiàng)目的形象定位