【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 景、星都房產(chǎn)的花語(yǔ)美地、禹伽房產(chǎn)的靚達(dá)電梯公寓等近１６個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積４０ ? 萬(wàn)平方米左右。而目前正在積極準(zhǔn)備的項(xiàng)目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得 ? 陽(yáng)光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司 ? 清華星城、大中華實(shí)業(yè)的陽(yáng)光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第一期 ? 等，總建筑面積也在８０萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)下半年將陸續(xù)推出，這些新項(xiàng)目中，有多 ? 層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河 ? 的 ?? 總之，適合各種類型購(gòu)買者的房源都有，房源充分，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的 ? 選擇空間。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂(lè)山住宅市場(chǎng)供求將形成了 ? 供大于求，而且競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 ? ２００５年樂(lè)山市多層（商?。┳≌呀?jīng)從下半年的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，隨著中 ﹑ 小型樓盤(pán)項(xiàng)目的清盤(pán)，許多盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)時(shí)期及新樓盤(pán)涌向市場(chǎng)，許多樓盤(pán)以打造中、小面積 為主力戶型及推向市場(chǎng)，政府大勢(shì)拍賣土地，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大勢(shì)置地，樂(lè)山市的購(gòu)房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂(lè)山多層住宅價(jià)格（均價(jià)）走勢(shì)示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來(lái)至今樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在平穩(wěn)的價(jià)格上，略有上漲，并沒(méi)有受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，樂(lè)山市各區(qū) 、縣人紛紛來(lái)樂(lè)山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個(gè)旅游城市 ,促使樂(lè)山市房地產(chǎn)價(jià)格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價(jià) ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價(jià) )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 4% ， 3月份比 2月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲4% ， 4月份比 3月份的價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 7%， 6月份與 4月份價(jià)格保持平衡，由此表明樂(lè)山市房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來(lái)樂(lè)山房地產(chǎn)價(jià)格在 三個(gè)月市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計(jì) 10月份價(jià)格將略有上漲，由此可見(jiàn)，樂(lè)山并沒(méi)有受到新政策很大影響，樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山樓市隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)面積的 變化，而戶型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶型較多，也較 為好銷售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。這也說(shuō)明 2020年關(guān)于戶型中、小戶 型將占到戶型的主導(dǎo)地位，市場(chǎng)反應(yīng)的需求也顯示偏向 于中、小戶型上來(lái)。 戶型 數(shù)量 比例 五室三廳三位 1組 3% 四室三廳雙衛(wèi) 4組 12% 四室兩廳三衛(wèi) 3組 9% 四室兩廳雙衛(wèi) 3組 9% 四室四廳四衛(wèi) 1組 3% 三室三廳三衛(wèi) 1組 3% 三室三廳雙衛(wèi) 2組 6% 三室兩廳雙衛(wèi) 11組 34% 兩室兩廳雙衛(wèi) 1組 3% 兩室兩廳一衛(wèi) 5組 15% 兩室一廳一衛(wèi) 1組 3% 一室一廳 1組 3% 多層住宅主要戶型比例示意圖3%12%9% 9%3% 3%6%34%3%15%3% 3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%五室三廳三位 四室三廳雙衛(wèi) 四室兩廳三衛(wèi) 四室兩廳雙衛(wèi)四室四廳四衛(wèi) 三室三廳三衛(wèi) 三室三廳雙衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi)兩室兩廳雙衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 一室一廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山市樓市在戶型面積的打造上一味追求大面積、大戶型，從 2020年 3月份以來(lái)購(gòu)房者追求大面積住宅，而開(kāi)發(fā)商也投其所好，開(kāi)發(fā)大面積住宅，但在 2020年下半年隨著市場(chǎng)大面積住宅飽和，購(gòu)房者逐步轉(zhuǎn)向中、小面積住宅的需求，在 2020年推出市場(chǎng)銷售的樓盤(pán)有 18個(gè)， 70平方米以下的占到 10%的比例， 7585平方米的占到10%的比例，也就是說(shuō)相對(duì)樂(lè)山小戶型而言 85平米以下的占到 20%的比例，而90100平方米的占到 5%的比例， 110120平方米的占到 15%的比例， 130150平方米的占到 37%的比例首居第一，而16018平方米的占到 12%的比例， 190210平方米的占到 5%的比例， 220平方米以上的占到 7%的比例，從上述數(shù)據(jù)不難得出隨著市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)面積的需求變化開(kāi)發(fā)商在面積打造上也隨之變化，從另一個(gè)方面也同時(shí)體現(xiàn)出 2020年市場(chǎng)對(duì)面積的需求中、小戶型面積占到主導(dǎo)地位。 面 積 數(shù) 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5組 8% 80㎡ — 100㎡ 6組 10% 100㎡ — 120㎡ 8組 14% 120㎡ — 140㎡ 22組 35% 140㎡ — 160㎡ 9組 15% 160㎡ — 180㎡ 4組 6% 180㎡ — 200㎡ 4組 6% 200㎡ — 220㎡ 4組 6% 220㎡ 以上 0組 0% 多層住宅面積比例示意圖8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶型類 型的塑造上平層占到 40%的比例，躍 層占到 20%的比例，錯(cuò)層占到 40%的 比例，從比例圖上來(lái)分析，樂(lè)山開(kāi) 發(fā)商在 2020年產(chǎn)品戶型類型上來(lái) 看，主要以平層、錯(cuò)層為主，而一 般（ 7層多層）住宅到頂層一般都是 6躍 7的形式，而我們結(jié)合 2020年地 產(chǎn)市場(chǎng)抽樣調(diào)查報(bào)告不難看出 2020 年在戶型類型上將更加多樣化、多 元化，但依然無(wú)法改變平層的主導(dǎo) 地位。 戶型的結(jié)構(gòu)形 式 數(shù)量 比例 平層 11組 38% 錯(cuò)層 9組 31% 躍層 9組 31% 38%31%31%0%50%100%多層住宅戶型的結(jié)構(gòu)形式平層 錯(cuò)層 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)可謂是穩(wěn)中有漲。從 1月份 980元 /平方米逐步漲到年底 1500元 /平方米，雖說(shuō)在 10三個(gè)月保持平穩(wěn)，但在年底 11月份以后不分地段、區(qū)域均價(jià)在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中間價(jià)格卻沒(méi)有。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。 均價(jià)范圍 數(shù) 量 比 例 1400元 — 1500元 1組 8% 1500元 — 1600元 4組 31% 1600元 — 1700元 2組 15% 1700元 — 1800元 1組 8% 1800元 — 1900元 2組 15% 1900元 — 2000元 0組 0% 2000元 — 2100元 1組 8% 未 定 2組 15% 多層住宅價(jià)格（均價(jià)）分析比例圖8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，下半年樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 基本觀點(diǎn)： ? 1）土地政策評(píng)估 ? ○雖然土地拍賣政策在 2020年出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，但是政府在 2020年的土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整，因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸氖杖雭?lái)源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 ? ○拍賣土地的價(jià)格居高不下還在攀升，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2020年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壓力逐步體現(xiàn)出來(lái)。 ? ○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)始轉(zhuǎn)變以往重視開(kāi)發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。 ? 2）信貸政策評(píng)估 ? ○預(yù)計(jì) 2020年房地產(chǎn)信貸的方面的政策依然還有新的政策出臺(tái) ? ○政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在 200家左右。 ? 3）利率變化影響 ? ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影響可能在 2020年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個(gè)過(guò)程中，央行進(jìn)行第二次加息。人民幣加息主要是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者有所影響。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費(fèi)中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費(fèi)的透支者得到一次房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 4）土地供求分析 ? ○供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 2020年有 800左右畝土地進(jìn)入市場(chǎng)，如此大的交易規(guī)模主要受地塊的影響。 2020年舊城改造將有一部分土地進(jìn)入市場(chǎng)，舊城區(qū)區(qū)域部分儲(chǔ)備土地也將有計(jì)劃的進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。同時(shí)新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也將出讓部分土地?？傊?， 2020年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范，供應(yīng)量在 2020年的基礎(chǔ)上可能會(huì)有所增加。 ? ○供應(yīng)區(qū)域預(yù)測(cè)：大佛風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的舊城改造，第三次拆遷工作將在2020年持續(xù)開(kāi)展，屆時(shí)將有一些土地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。隨著新城區(qū)建設(shè)工作的開(kāi)展，大量的土地也將進(jìn)入市場(chǎng)。樂(lè)山市市政府提出“疏散舊城，重點(diǎn)發(fā)展新城”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，從 2020年底樂(lè)山土地礦權(quán)交易中心的土地拍賣數(shù)據(jù)得知桃源新村、肖壩、新城區(qū)都將成功拍出大量土地，而市中區(qū)的土地供應(yīng)量將繼續(xù)縮減，其地價(jià)也將持續(xù)攀升。桃源新村、肖壩、新城區(qū)的土地供應(yīng)比重將進(jìn)一步加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新政策對(duì)樂(lè)山房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 自 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。“ 6月 1日可能成為市場(chǎng)交易的分水嶺?！币环矫?，許多購(gòu)房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購(gòu)房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會(huì)放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會(huì)帶來(lái)成交的短期放量。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開(kāi)始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來(lái)市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。這些因素必定會(huì)抑制成交，從而使成交量有所下降。但是對(duì)于樂(lè)山等二、三及城市將不會(huì)受到太大影響，反而只是購(gòu)房者轉(zhuǎn)變心理的過(guò)程。 ? 預(yù)測(cè)一 樂(lè)山開(kāi)發(fā)商將面臨資金運(yùn)作考驗(yàn)： ? 政策的出臺(tái)，預(yù)示著市場(chǎng)正在向投資者的心理底線逼近?！皬拈_(kāi)發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒(méi)有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。五六月將是新樓盤(pán)上市的高峰期。綜合判斷，也許 6月份真的會(huì)成為樓市的 39。分水嶺 39?！? “從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最近幾個(gè)月將成為近些年樓市發(fā)