【文章內(nèi)容簡介】 員工 中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地 47 5000 企業(yè)白領(lǐng) /產(chǎn)業(yè)員工 武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場 74 8000 私營業(yè)主 武漢烽火集團市場 100 10000 私營業(yè)主 武漢紅霞物流市場 9 900 私營業(yè)主 合富金生建材生態(tài)城 11 1100 私營業(yè)主 黃家湖大學城 5000 10000 大學教職工 其他市場或產(chǎn)業(yè)園區(qū) 300 30000 私營業(yè)主 /產(chǎn)業(yè)工人 total 6043 115000 —— ? 由于官方數(shù)據(jù)缺失，本表數(shù)據(jù)為中原通過數(shù)據(jù)調(diào)查、實地調(diào)查后合理估算而來。 區(qū)域規(guī)劃 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)狀況 商業(yè)配套：低端的基本生活配套為主，主要沿白沙洲大道分布，由北到南，商業(yè)氛圍逐漸減弱，缺少橫向輻射線。 區(qū)域規(guī)劃 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)狀況 商業(yè)配套分布 本區(qū)域商業(yè)沿兩條交通干線與武昌老城區(qū)對接，其中武金堤線商業(yè)配套到長江紫都沿江盛路與白沙洲連接。 武泰閘的商業(yè)主要為集貿(mào)市場，重點大商家有武商量販、中百倉儲等。 張家灣為小型的商業(yè)集中地，小超市、餐飲、銀行、郵政等均有分布，但規(guī)模小、檔次低。 區(qū)域商業(yè)基本沒有橫線輻射線路，消費人群必須通過交通工具或步行前往商業(yè)帶消費。 張家灣 武泰閘 武金堤線 白沙洲線 長江紫都中山小學 堤前街小學 長江小學 武漢白沙洲中學 交通職業(yè)技術(shù)學院中專部 張家灣中學 張家灣小學 青菱中學 武漢市青菱中學 洪山區(qū)長江小學 陸家街中學 長江紫都馬榮幼兒園 學校 數(shù)量 小學 4 中學 4 合計 8 備注 主要分布在白沙洲大道附近 教育資源：區(qū)域中小學配套數(shù)量較少，且密度布局整體偏移于武昌及南湖方向，教育檔次普遍較差。 項目 區(qū)域規(guī)劃 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)狀況 教育配套分布 青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院 三橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 東方醫(yī)院 武漢市青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院 武漢市東方醫(yī)院 武昌白沙洲醫(yī)院 ? 武船職工醫(yī)院第二衛(wèi)生所 醫(yī)院 數(shù)量 衛(wèi)生所 2 綜合醫(yī)院 3 合計 5 備注 主要分布在白沙洲大道附近 醫(yī)療資源：項目附近醫(yī)院配套數(shù)量較少，檔次、條件較差，主要以基本的社區(qū)服務(wù)為主。 項目 區(qū)域規(guī)劃 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)狀況 醫(yī)療配套分布 交通配套：公交線路少，主要沿主干道安排站點，區(qū)域內(nèi)的居民出行非常不變。 區(qū)域規(guī)劃 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)狀況 起 564路 32路 910路 起 34路 539路 起 907路 交通配套分布 564路、 539路為城市公交，分別通往東湖與武昌老城區(qū)，經(jīng)過紫陽路、武珞路等武昌主干道，覆蓋區(qū)域較廣。 3 9 90 34等均為近郊區(qū)連接主城區(qū)的公交，運行條件較差，運營規(guī)范程度較低。 區(qū)域內(nèi)的公交站臺較少、較差。 通達性、可達性均較差，區(qū)域公共交通體系嚴重滯后。 區(qū)域現(xiàn)狀點評：?自由主義?發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)、配套都較為原始，政府規(guī)劃有潛在利好。 研究層面 研究結(jié)論 規(guī)劃 1 產(chǎn)業(yè) 2 配套 3 重點不突出，亮點不明顯，規(guī)劃不明確，前景不明朗； 交通規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展?jié)撛谥卮罄茫? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)型的趨勢。 配套欠缺且低端，難以便利的滿足基本生活所需； 交通配套特別是公共交通設(shè)施較少，路網(wǎng)的通達性不佳。 產(chǎn)業(yè)單體規(guī)模大，沒有形成集群疊加效應(yīng)，發(fā)展自然依托區(qū)域優(yōu)勢，與區(qū)域總體規(guī)劃相脫節(jié)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合包裝； 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，積聚了一大批有著實際臵業(yè)需求的潛在購房群體。 小結(jié)：白沙洲屬于典型的城鄉(xiāng)二元化發(fā)展模式，缺少城市化思想進行統(tǒng)籌與規(guī)劃，是武漢三環(huán)線內(nèi)少有的?生地?。 被城市遺忘的世界？ 讀城心得： Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 造城 Part 區(qū)域規(guī)劃定位：依托政府總體規(guī)劃、交通體系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市關(guān)系等，提出區(qū)域規(guī)劃定位。 政府居住組團的總體規(guī)劃，兩條待建的過江通道，區(qū)域具備成為將總體規(guī)劃細化的政策基礎(chǔ)。 A 部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已趨于成型，亟待規(guī)劃的整合，產(chǎn)生全新的區(qū)域發(fā)展動力。 區(qū)域也已經(jīng)出現(xiàn)了一定的功能分區(qū)特征。 與武昌老城區(qū)、漢陽四新區(qū)、光谷等地理空間已經(jīng)結(jié)合，但區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展卻差別較大。 B C 武漢 新南城 總體規(guī)劃 區(qū)域基礎(chǔ) 城市關(guān)系 總體規(guī)劃概念：兩型試點、生態(tài)新城。 兩型試點 生態(tài)新城 武漢獲批成為全國兩型社會試點城市之后，在武漢沒有哪一個區(qū)域具體承接試點，本區(qū)域作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有典型性意義。 兩型試點區(qū)具有政策支持的可能性較大，區(qū)域發(fā)展可獲得更大、更好的發(fā)展空間。 生態(tài)是目前全球關(guān)注的重點，符合國家倡導的低碳、節(jié)能政策。 區(qū)域整體環(huán)境較差，對生態(tài)的改變需求強烈。 片區(qū)的農(nóng)科院、生態(tài)蔬菜基地、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場等，以及新近引進的信息產(chǎn)業(yè)，均符合生態(tài)的特征，區(qū)域具有生態(tài)化的基礎(chǔ)與發(fā)展趨勢。 生態(tài)對居住環(huán)境的美化意義重大。 規(guī)劃組團分區(qū)：一區(qū)、兩帶、三園。 武漢新南城功能分區(qū)規(guī)劃圖 組團功能闡述 一區(qū)：中央生態(tài)居住區(qū)。 主要區(qū)域為三環(huán)線以北、白沙三路以南，長江以西，京廣鐵路以東，發(fā)展生態(tài)、低碳居住社區(qū)，并與商業(yè)結(jié)合，形成區(qū)域中心，打造真正意義的白沙洲居住組團。 兩帶：濱江景觀休閑帶與商業(yè)消費休閑帶。 分別沿武金堤與白沙洲大道規(guī)劃商業(yè)與濱江休閑帶，其中，白沙五路作為地理中心形成橫向主商業(yè)街（帶），全面提高區(qū)域的生活品質(zhì)，樹立全新的區(qū)域形象。 三園：高新產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園。 分別為都市工業(yè)園、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品市場、黃家湖大學城為基礎(chǔ)，全面升級區(qū)域產(chǎn)業(yè)，發(fā)展符合社會發(fā)展潮流的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)。 中央生態(tài) 居住區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 濱江景觀休閑帶 商業(yè)消費休閑帶 各功能區(qū)（帶）的特色、互補關(guān)系： 全面提升區(qū)域的生活品質(zhì)，是政府兩江四岸規(guī)劃的重要組成部分。 區(qū)域公共活動中心，體現(xiàn)環(huán)境友好。 濱江休閑 商業(yè)消費 生態(tài)農(nóng)貿(mào) 高新產(chǎn)業(yè) 引入大型商家，解決片區(qū)配套問題，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 豐富片區(qū)的生活內(nèi)容，基本商業(yè)、娛樂、休閑消費片區(qū)內(nèi)解決。 發(fā)展休閑、互動的生態(tài)消費，提供全新的原生態(tài)消費模式，具有商業(yè)價值。 倡導綠色生活。 區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定增值點； 與教育產(chǎn)業(yè)等形成互補、互動，發(fā)展具有高成長潛力的產(chǎn)業(yè)模式。 承載區(qū)域生活功能，根據(jù)需要發(fā)展各種類型的居住產(chǎn)品，滿足區(qū)域以及以外人群的需要。 處于中央地位，片區(qū)平均交通成本較低，體現(xiàn)資源節(jié)約。 居住 教育 產(chǎn)業(yè)運作，提升整個區(qū)域的品味與文化內(nèi)涵，打造高素質(zhì)人群區(qū)。 與居住結(jié)合，有利于解決區(qū)域的教育配套不全問題、教育品質(zhì)較低問題。 泛白沙洲區(qū)域規(guī)劃的重要意義：改變區(qū)域模糊印象，加快區(qū)域發(fā)展，全面升級區(qū)域價值，向市場明確萬悅城價值底線。 締造區(qū)域新價值 造城心得： Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科與城 Part 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 —— 超大規(guī)模、高容積率項目，預計后期拿地后，總建筑面積將接近或超過 100萬方。 2023年 2月 5日萬科出資 P(2023)137號地塊（ 90萬建面）中的 1 1 1 18地塊，總建筑面積約 47萬平米。 地塊 占地 建面 容積率 成交價 樓面地價 1 11 18 6萬 47 萬 1343元 /㎡ 萬悅城產(chǎn)品以高層為主，參考魅力之城產(chǎn)品。 主力戶型為 80— 88平米兩房、 107平米三房（ 34層產(chǎn)品）； 7281平米兩房、 96平米三房（ 18層產(chǎn)品）。 兩房和三房的比例大約為 3： 1。 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 萬科之前大盤模式：以武漢萬科為例，跟隨政府規(guī)劃，與城市一同增值。 武漢萬科四季花城 開工時間： 2023年 區(qū)域規(guī)劃： 1999年，金銀湖生態(tài)園建園 1 武漢萬科城市花園 開工時間： 2023年 區(qū)域規(guī)劃： 2023國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地獲批，?光谷?面市。 2 萬科郊區(qū)大盤與政府規(guī)劃的關(guān)系 萬科比較親睞城市新區(qū)，以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)，進行大規(guī)模土地運營與開發(fā)，有效降低開發(fā)中的土地成本。 萬科與政府，項目與區(qū)域，在博弈中，萬科更多時候采取跟隨政府、引領(lǐng)市場策略，憑借獨到的眼光賺取城市成長的利潤。 萬科之前的模式可稱為?被動規(guī)劃?。 萬悅城開創(chuàng)新模式：在陌生或模糊區(qū)域，主動參與區(qū)域規(guī)劃，實現(xiàn)招拍掛時代的全新土地低成本模式。 萬悅城模式 模糊區(qū)域低價獲取大規(guī)模土地 確保項目價值實現(xiàn) 獲取區(qū)域成長價值 當萬科之前模式被市場廣泛復制的年代，必須要有新的模式保持萬科在成本上的領(lǐng)先。 政府對區(qū)域進行深度規(guī)劃 項目按萬科常規(guī)模式開發(fā)，利潤實現(xiàn)，風險可規(guī)避。 政府規(guī)劃難以實現(xiàn) 萬悅城模式運營關(guān)系圖： 萬科 市場 政府 運營關(guān)系 萬科引導并協(xié)助政府實施規(guī)劃； 萬科與市場互動，在市場中獲取利潤； 政府通過規(guī)劃教育市場，確認區(qū)域價值； 萬科與政府實現(xiàn)利益共享； 區(qū)域：古田片區(qū) 區(qū)域：中心城區(qū)軌道沿線 區(qū)域：四新片區(qū) 2023年，地鐵集團在 1號線沿線總體規(guī)劃中，提出?漢江新城?的概念，對整體區(qū)域進行了全新定義，并推動區(qū)域?兩價?上漲，實現(xiàn)地鐵集團主要土地資產(chǎn)的大幅度升值。 2023年，地鐵集團在 2號線沿線總體規(guī)劃中，提出了 2號線沿線為?城市主軸?概念，隨后，在 《 武漢城市總體規(guī)劃 (2023～2023年 )》 中，政府提出了 ?一核??一軸??三區(qū)?的近期重大規(guī)劃，其中，?一核?為兩江四岸地區(qū) 。? 一軸?指沿地鐵 2號線現(xiàn)代服務(wù)軸線。 武漢國際博覽中心項目在運營過程中，不斷與政府溝通，使區(qū)域規(guī)劃逐漸級別逐漸提升，在最近出臺的規(guī)劃中，四新片區(qū)成為了與后湖、楊春湖相提并論的 ? 三區(qū)? —— 作為武漢重點規(guī)劃的大型居住區(qū)而迅速成為市場的熱點。 案例借鑒：主動參與區(qū)域規(guī)劃，可以讓項目在規(guī)劃中獲得更大、更多收益，與政府實現(xiàn)利益有條件共享。 項目：軌道 1號線 項目：軌道 2號線 項目：國際博覽中心 萬科?悅?系，全新的陌生區(qū)域超級大盤開發(fā)模式，實現(xiàn)成熟土地市場下的低成本運作。 開創(chuàng)企業(yè)發(fā)展新模式 成就區(qū)域價值新高度 萬科與城： 第一部分小結(jié)：經(jīng)過梳理之后，原本平淡無奇的白沙洲，頓時熠熠生輝，構(gòu)成了萬悅城價值基石。 實現(xiàn)白沙洲片區(qū)的價值深度梳理； 1 區(qū)域重新定義可以作為項目基石； 2 對萬科的大盤運營提出全新的思路； 3 客戶調(diào)研、區(qū)域分析將指導本案的后續(xù)工作。 4 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2023 悅 Part 2 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 悅勢 Part 中國房地產(chǎn)的問題實際上三分之一是房地產(chǎn)自身的問題，三分之一是金融的問題，三分之一是宏觀經(jīng)濟的問題。 ? 研究方法：選取具有類似經(jīng)濟發(fā)展背景的國家進行分析 ? 類似國家的選擇：國家經(jīng)濟地位 /經(jīng)濟發(fā)展背景 /房地產(chǎn)市場表現(xiàn) 可比性要求 國家經(jīng)濟地位 當時日本經(jīng)濟總量位居世界前列，但同樣與美國有較大差距 經(jīng)濟發(fā)展背景 經(jīng)濟持續(xù)快速上漲 /GDP年均增長近 10%/貿(mào)易順差 /外匯儲備持續(xù)增長 /匯率升值壓力 /通貨膨脹壓力 /美元貶值 房地產(chǎn)市場 價格快速增長 /土地價格飆升 我們選取與中國目前較為相似的日元升值三個階段（ 1971年 1995年） —— 進行比對分析 宏觀調(diào)控的根本目的是在于避免出現(xiàn)類似于日本在 20世紀 80年代所出現(xiàn)的因房地產(chǎn)而產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫。 經(jīng)濟背景 經(jīng)濟運行中的關(guān)鍵點 經(jīng)濟反應(yīng) 第一階段 （ 19711972） 國際： 美國放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰 國內(nèi)： ? 近 20年 GDP年均增長近 10%； ? 貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長 極度擴張的財政和貨幣政策 1. 經(jīng)濟經(jīng)過不到半年的衰退之后開始回升； 2. 同時造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和 2位數(shù)的膨