公橋地塊發(fā)展定位報告高檔小區(qū)低密度社區(qū)營銷組織建(編輯修改稿)
2025-03-16 14:11 本頁面
【文章內容簡介】 55 20 %二房 101 88 %105 76三房 128 75 %147 110160 25四房 143144 96 %五房 165166 8 %復式 55165 35 %項目名稱 戶型 面積（㎡） 戶數 房型配比中意寶第（三期）一房 45 122 %52 21二房 68 148 %三房 110 40 %◆ 戶型配比：二期主推 101105㎡精雅兩房 %和 128 160㎡ 闊景三房 %；三期根據市場需求調整為 68 ㎡二房%和 4552 ㎡一房 %。開發(fā)周期為 3期，2023年 11月一期推 92923 ㎡，2023年 7月二期推 65810 ㎡，2023年 11月三期推 26369 ㎡，在售面積為 78㎡和 140150 ㎡，可售套數 308套，可售面積 ㎡ 。清潭版塊朗詩國際 —— 精裝、科技大宅 尾房開發(fā)商 常州朗詩置業(yè)有限公司規(guī)模 占地面積： 55000 ㎡；總建筑面積： 138000 ㎡容積率 2配套 大潤發(fā)、 H BRT等多條公交產品類型 小高層、高層 戶型及 銷售狀況 l1142戶，三期開發(fā)， 2期 望族； 3期綠峰l恒溫 恒濕 恒氧 低噪 適光，朗詩獨特的科技產品l09開售至今，截至目前剩余最后 11套房源，均價15000元 /㎡價格 高層 15000元 /㎡（精裝）點評 常州早期唯一科技住宅，獨特的產品獲得了市場青睞清潭版塊朗詩國際 —— 精裝、科技大宅、基本售罄項目名稱 戶型 面積（㎡） 戶數 房型配比朗詩國際街區(qū) 一房 58 17 79套%65 62二房 87 64 100套%98 36三房 131133 104 249套%143148 131152 14五房 185 15 85套%188 70六房 278 18 %◆ 戶型配比： 主推戶型以 131152 ㎡的闊景三房為主%， 8798 ㎡舒適二房和 185 ㎡尊貴奢適五房為輔。清潭版塊嘉宏七棠 —— 精裝、退臺電梯花園洋房開發(fā)商 常州嘉宏置業(yè)有限公司規(guī)模 占地面積： 17940㎡；總建筑面積： 36850㎡容積率 配套 清潭菜場、清潭體育館、永紅激光醫(yī)院產品類型 多層 戶型及 銷售狀況 l209戶，以大戶型為主，主要面積段集中在 150㎡l2023年 7月首次開盤，目前銷售 30余套，成交均價14850元 /㎡，成交面積以 140160㎡為主價格 高層 15000元 /㎡（精裝）點評 獨特的產品規(guī)劃，以文化底蘊、產品為特色的宣傳，有效吸引了常州中高端市場的關注清潭版塊嘉宏七棠 —— 精裝、退臺電梯花園洋房物業(yè)類型 戶型 面積 比例多層二房 97123 18%三房 107169 55%四房 166181 27%清潭版塊上書房 —— 中式大宅，中國文化精粹開發(fā)商 常州永紅萬嘉規(guī)模 占地面積： 91000 ㎡；建筑面積： 198700 ㎡容積率 配套 清潭菜場、清潭體育館、永紅激光醫(yī)院、荊川公園產品類型 住宅、別墅、花園洋房 戶型及 銷售狀況 l1597套，一期 536套房源， 2023年 9月 26日首次開盤，均價 6700元 /㎡l二期， 2023年 4月 23日開盤，均價 8500元 /㎡，主力戶型 125140㎡價格 高層 9000元 /㎡點評 中式規(guī)劃設計，獨特的案名，所有的企劃設計均圍繞此開展，通過獨特的訴求吸引市場關注清潭版塊上書房 —— 中式大宅，中國文化精粹項目名稱 戶型 面積（㎡） 房型配比上書房 二房 84%90105108116120三房 132%138139四房 129 %市場占位 地塊分析項目界定項目界定市場分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場分析區(qū)域市場分析目標客戶定位整體發(fā)展定位項目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定整體規(guī)劃定位產品定位建議營銷組織建議典型案例分析1 地塊屬性研究 p地塊處于傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，周邊人口密集，交通非常方便，在售項目較少；p地塊北側懷德路及東側的長江路均為城市主干道，東側為南運河及南運河公園；p距離大潤發(fā)大型超市不到 1公里，周邊配套非常成熟；地塊區(qū)域環(huán)境研究p地塊東南側的南運河是不可多得的自然資源；p地塊西側麗豐苑小區(qū)較為破舊，規(guī)劃時應作有效規(guī)避。地塊周邊現(xiàn)狀本案11 南運河22 地塊內部 33 麗豐苑2 地塊 SWOT分析 STOWp地處懷德板塊，區(qū)域配套成熟度極高p地塊距離南大街商圈較近，交通網絡發(fā)達，交通便捷p榮盛房產規(guī)模品牌，開發(fā)經驗豐富，易形成品牌操作p地塊東側為南運河，依據天然優(yōu)勢，易打造一個品質好的高檔小區(qū)p地塊有一微波通道在此地塊北側上空穿過，該穿過建筑物高度限高p區(qū)域總體價格在常州地區(qū)仍處于較高水平，銷售推盤易受周邊以前低價拿地項目的低價沖擊 。p區(qū)域內在售樓盤房源較少，供應量較小，競爭壓力不大p周邊傳統(tǒng)高端小區(qū)已不能滿足高端客戶日益增長的居住品位需求p市中心高價產品擠壓部分客源外溢至近郊區(qū)域，帶來消費需求p周邊舊城改造的拆遷戶消費能力強勁p政策性風險依然存在p項目規(guī)模較小，打造高品質樓盤的缺乏一定的規(guī)模效應p外區(qū)域尤其是清潭及勤業(yè)板塊在售項目相對較多，且價格較低，比較容易受到外區(qū)域項目的價格沖擊項目 SWOT分析3 項目戰(zhàn)略模型研究 懷德板塊高端項目的挑戰(zhàn)者和補缺者懷德板塊高端項目的挑戰(zhàn)者和補缺者以創(chuàng)新產品占領細分市場以創(chuàng)新產品占領細分市場 地塊區(qū)域環(huán)境研究 本項目戰(zhàn)略模型領導者l價格壟斷l(xiāng)產品不可復制l創(chuàng)新產品和需求挑戰(zhàn)者l改變游戲規(guī)則l強調新的評估標準l強調產品的特色和價值追隨者 補缺者l搭便車，借勢l以小搏大l價格戰(zhàn)制造者l目標明確，挖掘客戶l瞄準市場縫隙市場挑戰(zhàn)者姿態(tài)占位，抓取中高端圈層客戶情景展示印證高端市場典范通過高端客戶圈層影響力帶動更大區(qū)域市場l圈層影響力，口碑傳播影響大區(qū)域市場的高端客戶圈；l最佳的戶型，最好的景觀，誰看都心動；l周邊高端項目的居住舒適度均有問題，產品面積偏大；l以更適合中高端客戶的產品滿足區(qū)域高端細分市場、樹立產品形象標竿，強化本項目的自然、景觀、品質；現(xiàn)場沿河景觀觀光帶高標準實景展示，再創(chuàng)常州景觀投入新高度。以苛刻的細節(jié)來打動客戶的心。問題：如何挑戰(zhàn)周邊項目的高端占位？ 他們的產品有沒有漏洞？確定在區(qū)域市場內獨特身份規(guī)劃市場內具有競爭力的產品，提升項目附加值。戰(zhàn)略導出 從本區(qū)域目前市場供應及銷售情況來看，精裝修大面積戶型是本區(qū)域目前供應的主流，成交均價 1500018000元/M2,總價較高?？梢哉f本區(qū)域高總價大戶型市場競爭已比較激烈，因此本項目定位上可適當避開這一高端市場，以 中高端 的客戶為目標客群，以恰到好處的舒適性及極致的細節(jié)把控，滿足這部分客群的對產品功能性及品味的需求。項目定位方向發(fā)展定位 地塊分析項目界定項目界定市場分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場分析區(qū)域市場分析目標客戶定位整體發(fā)展定位項目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定整體規(guī)劃定位產品定位建議營銷組織建議典型案例分析1 客戶研究 客戶研究客戶研究說明 經過對周邊項目（香江華庭、朗詩國際街區(qū)、嘉宏七棠）的成交客戶一手數據的整理、統(tǒng)計、分析，可以看到區(qū)域內各樓盤成交客群情況。周邊項目專業(yè)人士訪談 經過對周邊項目有操盤經歷的房地產專業(yè)人士的訪談，我們可以從中
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