【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劃中將來有以下幾條重要干線經(jīng)過項(xiàng)目： ； ； 輕軌。 由于京滬高鐵未在片區(qū)內(nèi)設(shè)立站點(diǎn)，因此以“前進(jìn)西路延伸段”和“滬寧城際輕軌”對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展影響最大。 （在建） （規(guī)劃） 40 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 由于項(xiàng)目地塊四周目前幾乎無路可達(dá)，南臨規(guī)劃中的前進(jìn)西路便成了項(xiàng)目開發(fā)成敗、規(guī)模大小的最具有決定性的戰(zhàn)略要道。 前進(jìn)西路何時(shí)建成通車、延伸至哪里－－直接決定了南部地塊商業(yè)的發(fā)展走向。 前進(jìn)西路延伸段工程－－ 生命線 41 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 500米 湖濱花園 輕軌陽澄湖站 正儀輕軌站－－ 補(bǔ)給線 滬寧城際輕軌正儀站點(diǎn)距離項(xiàng)目約 500米，距離較近。對(duì)于本案而言， 正儀輕軌站點(diǎn)的建成具有較大的利好作用。 42 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 方案一 總建筑面積 m2 容積率 原規(guī)劃方案分析 方案簡(jiǎn)析： 該方案存在以下幾大不足： ?步行街式設(shè)計(jì)－－沒有亮點(diǎn)和特色，與馬鞍山路步行街差別不明顯 ?將南部地塊河道全部填掉－－犧牲了自身的景觀亮點(diǎn) 43 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 方案二 總建筑面積 m2 容積率 方案簡(jiǎn)析： 該方案存在以下以下不足： ?點(diǎn)狀商業(yè)沿河排布－－項(xiàng)目商業(yè)格局零散，不能形成整體 44 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 方案三 總建筑面積 m2 容積率 方案簡(jiǎn)析： 該方案存在以下以下不足： ?迷宮一樣的商業(yè)街－－街區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜 ?建筑布局零亂－－建筑與建筑間彼此聯(lián)系割裂區(qū)域過多 45 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 原規(guī)劃方案特點(diǎn)小結(jié) 方案指標(biāo) 用地面積 方案一 總建筑面積 m2 容積率 方案二 總建筑面積 m2 容積率 方案三 總建筑面積 m2 容積率 現(xiàn)有項(xiàng)目三套規(guī)劃方案中的總建筑面積、建筑布局差距較大，規(guī)模均達(dá)到 4萬平米或以上。并且均存在操作難度大等諸多問題，需要重新規(guī)劃定位。 46 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 8. SWOT分析 S―― 優(yōu)勢(shì) ? 交通便利，地塊南面朝向前進(jìn)西路，近鄰輕軌 站點(diǎn) ? 地塊內(nèi)部有 700余米長(zhǎng)河道，有一定景觀資源 O―― 機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 城西規(guī)劃為大型居住區(qū)，周邊住宅項(xiàng)目陸續(xù)建 設(shè)中，可望導(dǎo)入更多常駐消費(fèi)人群 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺少規(guī)劃，檔次較低 W―― 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目目前為荒地，幾乎沒有道路，商業(yè)價(jià)值短 期內(nèi)無法得到體現(xiàn) ? 地塊狹長(zhǎng)，缺少縱深，不適宜建規(guī)模建筑 ? 包括前進(jìn)西路等在內(nèi)的區(qū)內(nèi)各項(xiàng)軟硬件配套完 成和完善有待時(shí)日 ? 片區(qū)內(nèi)商業(yè)重復(fù)開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈、人 氣不足 T―― 威脅點(diǎn) ? 區(qū)域內(nèi)新增住宅項(xiàng)目同樣會(huì)建設(shè)一定規(guī)模的配 套商業(yè) ? 湖濱花園內(nèi)部有較大規(guī)模商業(yè)配套，基本可滿 足小區(qū)內(nèi)部商業(yè)消費(fèi) 47 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 湖濱花園內(nèi)部建有大規(guī)模社區(qū)商業(yè)配套，擠壓了項(xiàng)目發(fā)展社區(qū)商業(yè)的空間 。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)同質(zhì)化開發(fā)、體量過多、人氣不足，區(qū)域內(nèi)一般商業(yè)消費(fèi)已經(jīng)接近飽和 。 。 項(xiàng)目直臨前進(jìn)西路是最大的優(yōu)勢(shì)，但是單靠一條前進(jìn)西路遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！ 48 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 【 三、 定位初探 】 49 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 1. 項(xiàng)目定位前策略思考 如果 從一般商業(yè)發(fā)展模式來考慮 專業(yè)市場(chǎng) 大賣場(chǎng) 步行街 社區(qū)商業(yè) …… 50 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 賽格電子市場(chǎng) 華茂汽車城 超華商貿(mào)城 億豐建材城 專業(yè)市場(chǎng)－－汽車、電子、商貿(mào)、建材、服裝等云集 51 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 大賣場(chǎng)－－世界級(jí)零售業(yè)巨頭扎堆 52 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 步行街－－沒有主題和招商的馬鞍山路步行街，區(qū)域內(nèi)最冷清的商業(yè)體 53 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 社區(qū)型商業(yè)－－前進(jìn)西路沿線密集、湖濱花園小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有大量商業(yè) 湖濱花園內(nèi)部規(guī)劃商業(yè) 54 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀分析： ? 昆山專業(yè)市場(chǎng)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 前進(jìn)西路有 20萬平米以上 3大賣場(chǎng) ? 前進(jìn)西路沿線社區(qū)商業(yè)空置率居高不下 ? 片區(qū)內(nèi)馬鞍山路步行街的不景氣現(xiàn)狀 ? 湖濱花園小區(qū)內(nèi)有大規(guī)模商業(yè) ? 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力低下 項(xiàng)目地塊不適宜發(fā)展大規(guī)模常規(guī)商業(yè) 55 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 專業(yè)市場(chǎng) 大賣場(chǎng) 步行街 社區(qū)商業(yè) …… 56 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 57 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 走別人沒有走的路！ 走自己的路！ 58 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 2. 項(xiàng)目定位思路 超越現(xiàn)實(shí)，面向未來 餐飲主題商業(yè)街 特色主題式商業(yè)街 59 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 【 四、 定位論證 】 60 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 俗話說，民以食為天。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城市人口和城市規(guī)模的擴(kuò)大，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一－－餐飲業(yè)，日益成為一個(gè)城市的商業(yè)最活躍的部分。餐飲業(yè)已成為近年來發(fā)展速度最快、影響力最大、涉及面最廣的產(chǎn)業(yè)之一。 全國(guó)各大中小城市或自然成型、或開發(fā)建設(shè)了大大小小的各色特色餐飲美食街，其商業(yè)價(jià)值和社會(huì)影響力較大，餐飲美食街儼然成為一個(gè)城市的名片。 61 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 1. 昆山餐飲行業(yè)概述 昆山市區(qū)餐飲行業(yè)現(xiàn)狀可以分為二大截然不同的區(qū)域 風(fēng)景區(qū)餐飲 市區(qū)餐飲 風(fēng)景區(qū)餐飲－－ 主要以 巴城陽澄湖蟹坊 為代表，特點(diǎn)是業(yè)態(tài)單一、規(guī)模較大、季節(jié)性強(qiáng)，對(duì)昆山本地人吸引力不大，以外地旅游者為主。 市區(qū)餐飲－－ 主要以 黃河路為代表的中低檔自發(fā)成型餐飲街和以一醉為代表的高檔餐飲酒店 為代表。由于缺乏發(fā)展規(guī)劃，昆山市區(qū)的餐飲業(yè)處于自發(fā)成型狀態(tài)，規(guī)模和檔次較低，發(fā)展空間不大，沒有形成特色和規(guī)模效應(yīng)。 62 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 風(fēng)景區(qū)餐飲代表－－陽澄湖蟹坊 陽澄湖蟹坊聞名天下，有上百家專營(yíng)蟹類特色水產(chǎn)的餐飲店，主要以滬上外地食客為主。 由于蟹坊業(yè)態(tài)單一、季節(jié)性強(qiáng)，對(duì)昆山本地人吸引力不大。近年來有相關(guān)生態(tài)旅游一體的農(nóng)家樂餐飲興起，仍 以外地客為主 。 63 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請(qǐng)勿它用。 地段：昆山周莊古鎮(zhèn) 項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積 70畝，建筑面積約 4萬平方米， 開發(fā)商：上海澳格投資管理有限公司 項(xiàng)目綜述： 旅游房產(chǎn)開發(fā)模式的典型代表 —— 新型商鋪“周莊 江南人家”，以打造“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”的消費(fèi)模式為開發(fā)的