【正文】 －－前進西路沿線密集、湖濱花園小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有大量商業(yè) 湖濱花園內(nèi)部規(guī)劃商業(yè) 54 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 。 方案二 總建筑面積 m2 容積率 方案簡析： 該方案存在以下以下不足： ?點狀商業(yè)沿河排布－－項目商業(yè)格局零散，不能形成整體 44 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 （在建） （規(guī)劃） 40 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 小區(qū)西北角規(guī)劃有數(shù)萬平米農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)商業(yè)，體量較大。 湖濱花園內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、學校、農(nóng)貿(mào)市場等，整體配套較豐。外部環(huán)境極不理想。 760米 注：該衛(wèi)星圖拍攝時間較早，不能精確反映當前情況，敬請諒解 32 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 【 二、 項目分析 】 29 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 同比而言， 對城西的住宅發(fā)展影響更大 。沿線?？空军c多，發(fā)車班次多，密度高，最小間隔可達到每 3分鐘發(fā)一班車，蘇州至上海僅需 15分鐘。 因此，要想取得較好的發(fā)展前景，關(guān)鍵在于本案如何形成自身特色和差異化，留住并 吸引片區(qū)內(nèi)更多消費人群，同時積極向外拓展和延伸商圈范圍 。 ? 從前進西路市區(qū)板塊 商業(yè)巨頭云集 可以明顯看出，國際商業(yè)巨頭對昆山商品消費市場前景一致 看好。 君子亭東路沿街商業(yè)結(jié)構(gòu)均為上下二層，每鋪面積約 90～ 100平米，租金水平為 2萬元 /年。 四、 區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量較少 目前區(qū)域內(nèi)入住率較低，人口數(shù)量較少，不足于支撐如此大體量商業(yè)。 16 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。隨著社區(qū)入住率的增加，片區(qū)商業(yè)的繁榮指數(shù)隨之增加。 市區(qū)板塊 －－ 超大型、中高檔商業(yè)密集，競爭激烈，輻射全昆山 該板塊前進西路沿線匯集了：沃爾瑪、家樂福、歐尚三大世界 500強企業(yè)大賣場，三大賣場聚集在不到 1公里的路段內(nèi)，加上昆城中欣商業(yè)廣場，組成了昆山陣容最大的商業(yè)消費中心服務(wù)區(qū)。 城西目前住宅項目眾多，主要集中在二路一湖區(qū)域－－即前進西路及馬鞍山路和陽澄湖。 【 一、 市場分析 】 7 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 謹呈：昆山市陽澄湖房產(chǎn)有限責任公司 “湖濱花園”南部地塊商業(yè)發(fā)展建議 國邦房產(chǎn)營銷 2023年 7月 17日 2 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。西部的定位是 生態(tài) 的，對于這個定位，政府在基礎(chǔ)設(shè)施方面投入了大量的資金。 前進西路沿線商業(yè)概述 前進西路的商業(yè)發(fā)展可以分為二大板塊：“ 市區(qū)板塊 ” 、“ 遠城板塊 ” 。超 20萬平米的面積，其商圈范圍涵蓋全昆山，對前進路沿線商業(yè)而言，將是最大、最強的競爭板塊，對大規(guī)模同類業(yè)態(tài)商業(yè)形成較大競爭。 片區(qū)部分在售商業(yè)項目售價情況： 海佳名邸：均價 11000元 /平米 面積 120平米左右 2層結(jié)構(gòu)： 1層層高 2層層高 進深 13米 開間 4米 銷售進度：銷售掉 50% 自由創(chuàng)逸：價格 8468～ 11000元 /平米 面積 230平米左右 2層結(jié)構(gòu)： 1層層高 1層進深 13米 2層層高 2層進深 19米 片區(qū)前進西路沿線商業(yè)數(shù)量眾多，基本空置，人氣嚴重不足。由于與本案較近，預(yù)計將來將是片區(qū)內(nèi)商業(yè)主力競爭者之一。 18 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。整體出租率約 100％。雖然發(fā)展 潛力 巨大，但是沿線商業(yè)開發(fā)量的不斷加大， 市場 風險、競爭壓力 隨之增大。 3. 區(qū)域交通規(guī)劃 23 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。巨大的價格差將吸引大量蘇滬兩地購房者 旅游業(yè) 城西擁有包括陽澄湖在內(nèi)的眾多生態(tài)、歷史資源，旅游業(yè)將進一步得到發(fā)展和加強 經(jīng)濟（商業(yè)） 交通的便捷將極大地提高城西的經(jīng)濟發(fā)展水平，光大閘蟹一項就可以增加更多外來消費者 25 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。隨著城西的深入發(fā)展，城西的城市化率和城市功能不斷增加， 將逐漸形成獨立于市中心的區(qū)域商業(yè)中心 。 南部地塊 30 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 地塊呈不規(guī)整長方形，東西長約 700米，南北寬度約 100余米。預(yù)計將來改造難度和投入較大。 37 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。因為中間尚間隔著其它小區(qū)用地，因此馬鞍山西路對南面商業(yè)幾乎沒有任何幫助。 前進西路延伸段工程－－ 生命線 41 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。并且均存在操作難度大等諸多問題，需要重新規(guī)劃定位。 賽格電子市場 華茂汽車城 超華商貿(mào)城 億豐建材城 專業(yè)市場－－汽車、電子、商貿(mào)、建材、服裝等云集 51 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 2. 項目定位思路 超越現(xiàn)實，面向未來 餐飲主題商業(yè)街 特色主題式商業(yè)街 59 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 市區(qū)餐飲－－ 主要以 黃河路為代表的中低檔自發(fā)成型餐飲街和以一醉為代表的高檔餐飲酒店 為代表。 江南人家”，以打造“體驗經(jīng)濟時代”的消費模式為開發(fā)的基本目標。 市區(qū)餐飲代表－－社區(qū)型餐飲 目前市區(qū)社區(qū)型餐飲眾多，主要以面向社區(qū)為主，規(guī)模較小、檔次較低。 項目支撐－－昆山宏觀經(jīng)濟概況 指標名稱 昆山 年末戶籍人口 (萬 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值 (億元 ) 地方財政一般預(yù)算收入 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 工業(yè)總產(chǎn)值 (億元 ) 規(guī)模以上 (億元 ) 社會消費品零售總額 (億元 ) 進出口總額 (億美元 ) 出口 (億美元 ) 注冊外資金額 (億美元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 金融機構(gòu)年末人民幣存款余額 (億元 ) 居民存款余額 (億元 ) 2023年 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15％以上，總量 達到 。 72 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 前進西路的延伸拉近與市中心的距離，出行更便捷。 前進西路與輕軌站點旁。 79 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 餐飲＋旅游 83 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。食客大多為觀光客?？蛻羧阂?城市高端消費群和外地觀光客 為主。 不適宜本案。 91 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。 景區(qū)看點：蘭桂坊是香港時尚夜生活的據(jù)點，每天下午 5時到 8時是歡樂時光時間，酒吧里擠滿了下班的白領(lǐng)一族。 3. 項目整體規(guī)劃思路 ?建議湖濱小區(qū)南部住宅做部分 退讓 ，給南部商業(yè)騰出適宜的發(fā)展空間 ?保留原天然河道， 以水景為項目景觀主題，并符合生態(tài)城西之區(qū)域特色和規(guī)劃要求 同時，在原有河道的基礎(chǔ)上做調(diào)整，將直線河道改造成為 灣道 。 比較分析得出項目租金： /m2/日 比較項目 權(quán)重 前進西路 市區(qū)段 北門路 黃河路、 珠江路 正儀、通 澄花園 租金 /元 /天 /m2 10 3 4 比較系數(shù) 比較系數(shù) 比較系數(shù) 比較系數(shù) 項目區(qū)位 2 建筑結(jié)構(gòu) 1 城市規(guī)劃 1 區(qū)域人口 1 專業(yè)規(guī)劃 2 商圈氛圍 2 交通出行 1 合計 10 比較均價 對比項目權(quán)重 102 專業(yè)、專心、 專注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 版權(quán)所有 未經(jīng)授權(quán) 請勿它用。將地塊商業(yè)價值做到最大化，有利于開發(fā)商實現(xiàn)項目開發(fā)價值和樹立知名度，但對開發(fā)商的要求較高