某房產開發(fā)公司商業(yè)模式介紹(編輯修改稿)
2025-03-16 09:24 本頁面
【文章內容簡介】 證業(yè)主需物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經營業(yè)態(tài)過多造成的經營風格的混亂，以至于失去特色和目標客戶群的忠誠度）。開發(fā)商的利益：高投入、高產出 161。 上海新天地沒有將商鋪的產權分散出售給業(yè)主，而是留在了自己的手里，整體運營。161。 面對商戶，新天地只租不售，這樣，新天地就有足夠的空間和力量來集中資源，調控業(yè)態(tài)與風格，最大限度的凸顯特色。161。 對于商戶，開發(fā)商瑞安集團除收取一定保底租金外，同時還享有租戶一定比例的利潤分成，年收入可達億元以上。表面上看來，上海新天地的投資高達 10多億元，但實際并非如此計算。由于 “新天地 ”的品牌效應，帶動了周邊房地產地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 58萬元。 “翠湖天地 ”自 2023年 6月 7月銷售伊始售價每平方米就高達 17000元～ 25000元。最高時每平米接近 100000元商業(yè)地產開發(fā)模式超級購物中心式地產模式 ，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以 SHOPPINGMALL為核心的地產開發(fā)模式，主要代表項目有 “正大廣場 ”。精品百貨式地產模式 ，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產模式，主要代表項目有 “伊勢丹 ”。奧特萊斯地產模式 ，譯為 OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項目有 “奧特萊斯購物中心 ”。老城區(qū)地產開發(fā)模式 ，指的是對傳統(tǒng)的老城區(qū)進行開發(fā)的模式主要代表項目為 “上海新天地 ”。新城區(qū)地產開發(fā)模式 ，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進行前瞻性分析進行開發(fā)的模式，主要代表項目為 “臨港新城 ”。專業(yè)性地產開發(fā)模式 ，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產開發(fā)模式，主要的代表項目為 “中關村商業(yè)街 ”文化和旅游地產開發(fā)模式 ，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產的文化元素和旅游元素為切入點，通過文化牌和旅游牌來吸引消費者，繼而提升地產價值的開發(fā)模式，主要的代表為海南的一系列項目。創(chuàng)意地產開發(fā)模式 ，該模式的火爆與政府極力推動密切相關。主要的代表項目為“M50海上海 ”?！吧虾Ｐ绿斓?“模式解碼161。 解碼一、引領潮流的寂寞高手161。 作為眾人皆醉中的獨醒者，高手永遠是寂寞的。（ 1） “瘋狂 ”的開發(fā)理念1996年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū) 52公頃的舊城，要請了新天地的東家瑞安集團參與重建意見。瑞安的一套整體規(guī)劃方案得到認同，從此扛下了城市建設這一重擔。在規(guī)劃地塊開發(fā)程序時，一反開發(fā)商們先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設施的一貫做法，毅然決定先做新天地廣場商業(yè)項目。在種種限制下，新天地廣場的設計方案定為將舊的上海石庫門房子外貌保留，內部全部翻新。這一過程需要付出比新建一個從無到有的建筑高一倍的成本，達到每平方公尺 2萬人民幣的費用。而當時，瑞安集團剛剛受到亞洲金融風暴的沖擊，很多銀行都采取保守政策，貸款受限，即便是在這種不利條件下，瑞安堅持開發(fā)全新概念的 “新天地 ”。兩次出人意料的大膽決定，引起了同行的爭執(zhí)，紛紛表示出對 “新天地 ”的不看好。其實，瑞安的瘋狂是有淵源的： 2023年上海有兩個非常重要的活動，一個是亞太經合組織 10月份在上海開年會，另一個是中共八十周年的黨慶。所以太平橋開發(fā)的第一期應先做好 “中共一大會址 ”周邊的舊區(qū)翻新項目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國家領導人看到上海的發(fā)展成績。長遠來看， 21世紀的上海將會發(fā)展成為一個國際大都會，而新天地則正好提供了一個讓上海把自己的歷史、文化、舊建筑物保留下來的方案，因此，新天地具備成功的基礎，這也更加堅定了瑞安的開發(fā)信心。161。 （ 2） “痛苦 ”的蛻變161。 石庫門的設計形同歐洲的排屋，跟現(xiàn)代的建筑設計和居住環(huán)境條件完全不配合，開發(fā)商不惜代價，花費了大量的心血考慮怎樣點石成金，讓一片 “廢墟 ”發(fā)揮出其應有的經濟效益和社會效益。整個修復過程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡單復舊，而是一個更高層次的改造工程。A、 專家手筆挑選了美國舊房改造專家本杰明。伍德建筑設計事務所和具東方文化背景的新加坡日建設計事務所，并邀著名的同濟大學建筑設計院為顧問。從保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀消費者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個地塊。B、讓歷史重見天日考慮未來經營場所的需要和功能后，新天地對這些原來是住宅的建筑，像修剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動。撥去幾幢房后，淹沒在弄堂內一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫門建筑便躍然而出。拆去違章建筑，失去不多見的弄堂公館便重見天日。這樣，被保留下來的舊建筑各呈特色，仿佛一座座歷史建筑陳列館。C、 “新 ”不如 “舊 ”保留下來的石庫門由于歷史較長，加之過渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非，部分必須重建。未來重現(xiàn)這些石庫門弄堂當年的形象，新天地的開發(fā)商到處尋覓，終于從檔案館找到了當年由法國建筑師簽名的原有圖紙，然后按圖紙修建，整舊如舊。石庫門建筑的清水磚墻，是這種建筑的特色之一，為了強調歷史感，新天地決定保留原有的磚、原有的瓦做為建材。在老房子內加裝了現(xiàn)代化設施，包括地底光纖電纜和空調系統(tǒng)，確保房屋的功能更完善和可靠，同時保存了原有的建設特色，正好達到了 “整舊如舊 ”的目的。專門從德國進口一種昂貴的防潮藥水，像打針似的注射進墻壁的每塊磚和磚縫里。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。一個 “舊 ”字，代價遠遠超過了新磚新瓦。D、注入新生命力石庫門舊房是沒有地下排污管、煤氣管等基礎設施的，新天地每幢樓都要挖地數米，部分需深達 9米，鋪埋地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處理、消防系統(tǒng)等。舊房不拆，挖土機開不進作業(yè)現(xiàn)場，施工難度相當大。鋪設自來水管道、煤氣管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰壞了 “文化 ”。有些舊樓內部的木料已腐朽可，所以其內部結構須完全重做，然而，在作安全的第一考慮前提下，能保留的還是千方百計的保留下來。 解碼二、宣揚繁華物質的人文技巧定位是商業(yè)地產的第一步，對定位不能準確得把握，再好的開發(fā)理念都只是水中月鏡中花。瑞安集團的雄心進一步在其對新天地高起點定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。（ 1）專案定位三步深化新天地現(xiàn)在的經營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經歷了三個階段。第一階段：綜合性時尚場所第一階段由于認識上的局限性，主要強調綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一目標的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的
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