某房產(chǎn)公司田村項目策劃思路(編輯修改稿)
2025-03-16 09:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高外基本用足? 受經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制，樓座改動余地不大? 初步判斷戶型面積比較常規(guī)，屬于 “ 不出錯 ” 的設(shè)計（ 190—200 平米 /層）原規(guī)劃的問題原規(guī)劃沒有錯誤，屬于本區(qū)域第一代產(chǎn)品原規(guī)劃沒有錯誤，屬于本區(qū)域第一代產(chǎn)品是個是個 “保底保底 ”的方案??！的方案?。o法達(dá)到拉升價格和提升項目品質(zhì)的無法達(dá)到拉升價格和提升項目品質(zhì)的目的??！目的??！方案調(diào)整思路調(diào)整原則? 調(diào)整項目規(guī)劃方案，以產(chǎn)品特色帶動項調(diào)整項目規(guī)劃方案，以產(chǎn)品特色帶動項目品質(zhì)提升目品質(zhì)提升? 調(diào)整項目推廣思路，依靠產(chǎn)品特色提升調(diào)整項目推廣思路，依靠產(chǎn)品特色提升項目品質(zhì)項目品質(zhì)? 對于任何一個項目而言，調(diào)整思路均為兩條路：? 順向：以現(xiàn)有產(chǎn)品為藍(lán)本，修改不合理處，放大優(yōu)勢? 逆向：跳出思維慣性，在顯性供給下尋找隱性需求，出 “奇 ”制勝方案一 既然現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整余地不大，那么我們使之更為合理，即調(diào)整戶型面積以及比例，修改戶型，添加戶型種類，豐富產(chǎn)品序列，修改園林、變換外立面、出奇的包裝推廣 … … … 這是一種最常規(guī)不過的手法，是一種地產(chǎn)人的這是一種最常規(guī)不過的手法，是一種地產(chǎn)人的本能反應(yīng)，也是一種最偷懶的想法。本能反應(yīng)，也是一種最偷懶的想法。p 方案一符合市場主流產(chǎn)品設(shè)計，不會有市場阻力p 方案一會保證銷售率和銷售速度p 方案一不會大幅提升項目品質(zhì)和價格p 方案一不會給項目推廣提供任何支撐因此，我司推翻了方案一，這個方案對于本項目不適合。評價 方案一方案二 進(jìn)而我們開始逆向思維，看一看有沒有什么可以 “跳”出來的地方。我們發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，西區(qū)樓盤的印象就是我們發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，西區(qū)樓盤的印象就是：：適中戶型適中戶型 +景觀環(huán)境優(yōu)勢景觀環(huán)境優(yōu)勢 +中國傳統(tǒng)推廣中國傳統(tǒng)推廣 +政府背景政府背景 4050歲客歲客群群但是，西區(qū)難道就真的只是這樣了嗎？ 是否會有被顯性供給所掩蓋下的隱性需求？？如果我們找到了這個隱性需求，是否會對項目產(chǎn)生極大的推進(jìn)作用？？方案二 經(jīng)過我司在西區(qū)多年的實(shí)戰(zhàn)，我們認(rèn)為西區(qū)存經(jīng)過我司在西區(qū)多年的實(shí)戰(zhàn)，我們認(rèn)為西區(qū)存在著很大的待開發(fā)在著很大的待開發(fā) “地帶地帶 ”，其中：小戶型項目是，其中：小戶型項目是這個區(qū)域中的空白。這個區(qū)域中的空白。? 西區(qū)同樣存在年輕人（本地工作西區(qū)同樣存在年輕人（本地工作 +地鐵地鐵 1號線的運(yùn)號線的運(yùn)力）力）? 西區(qū)有其它區(qū)域不可比擬的巨大升值潛力西區(qū)有其它區(qū)域不可比擬的巨大升值潛力 ——投投資性資性 同時，我司在西區(qū)的項目以及其它項目中的小同時，我司在西區(qū)的項目以及其它項目中的小戶型部分及其暢銷，在這個位置做一個純小戶型戶型部分及其暢銷，在這個位置做一個純小戶型項目是否會產(chǎn)生極大的銷售力？？項目是否會產(chǎn)生極大的銷售力？？方案二小戶型在這個位置上是否可行？？小戶型在這個位置上是否可行？？ ? 優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無競爭、單價上升空間大優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無競爭、單價上升空間大? 劣勢：成本增加、改變現(xiàn)有指標(biāo)、審批困難、劣勢：成本增加、改變現(xiàn)有指標(biāo)、審批困難、? 機(jī)會：交通利好機(jī)會：交通利好? 威脅：這個區(qū)域沒有開發(fā)商嘗試小戶型、物業(yè)糾紛威脅：這個區(qū)域沒有開發(fā)商嘗試小戶型、物業(yè)糾紛風(fēng)險增加、風(fēng)險增加、綜上，我司認(rèn)為本項目小戶型定位不可行方案二一個疑問：為什么不做大戶型？一個疑問：為什么不做大戶型？與湯泉逸墅和雍景天成相比? 地段不支持? 配套不支持? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不支持北京集合住宅市場發(fā)展的階段劃分：第一代產(chǎn)品：塔樓－點(diǎn)塔、蝶塔第二代產(chǎn)品：板樓－多層、高層板樓第三代產(chǎn)品：薄板－進(jìn)深壓縮到 13米以內(nèi)第四代產(chǎn)品：短薄板－進(jìn)深 13米以內(nèi)，兩個單元一組第五代產(chǎn)品：高科技生態(tài)住宅建筑自身形態(tài)的升級技術(shù)設(shè)備的創(chuàng)新方案三 其發(fā)展順序是一個住宅向舒適化、人性化發(fā)展的過程，這個過程促使了社區(qū)規(guī)劃的日趨合理。我司定位本項目為：高科技住宅＋短薄板住宅高科技住宅＋短薄板住宅第五代產(chǎn)品p 本項目規(guī)劃已經(jīng)基本確定，調(diào)整余地不大p 高科技生態(tài)住宅比起無法維護(hù)的大面積水景、必出
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