房地產(chǎn)知識(shí)及項(xiàng)目開發(fā)流程(編輯修改稿)
2025-03-16 09:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2 融于心，和于未來(lái) ? 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。 ?銷售面積 銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所 購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 ? 33 融于心，和于未來(lái) ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 ? 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 ? 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 ? 34 融于心，和于未來(lái) ?進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。 ?層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ? 35 融于心，和于未來(lái) ?開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 住宅開間一般不超過(guò) —— ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò) 。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 40—— 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 ? 36 融于心，和于未來(lái) ?陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 ?平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 ?走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 ?地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2者。 ? 37 融于心，和于未來(lái) ?過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 ▼ ?隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗? ? 38 融于心，和于未來(lái) 玄關(guān)一般與廳相連， 由于功能不同， 需調(diào)度裝飾手段加以分割。 即便是自己人回家， 也要有一塊放雨傘、掛雨衣、 換鞋、擱包的地方。平時(shí)， 玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 ?玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。 ? 39 融于心，和于未來(lái) ?居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 ? 40 融于心，和于未來(lái) ?公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 ?道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 ?公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 ? 41 融于心，和于未來(lái) ?道路紅線 制線。 ?建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 ? 42 融于心，和于未來(lái) ? 43 融于心，和于未來(lái) ? 44 融于心，和于未來(lái) ? 入伙（入?。? 入伙（入?。┦侵肝飿I(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責(zé)任的過(guò)程，是業(yè)主 (用戶 )首次接收自己的物業(yè)，標(biāo)志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢(shì)已然形成。 ? 45 融于心，和于未來(lái) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)流程 ? 46 融于心，和于未來(lái) 一、土地的基本知識(shí) ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限 ? 住房用地 70年 ? 工業(yè)用地 50年 ? 科教、文體、衛(wèi)生用地 50 年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 ? 綜合或其他用地 50年 ? 軍事、政府機(jī)關(guān)用地長(zhǎng)期 ? 47 融于心，和于未來(lái) ?土地制度及土地權(quán)利體系： （ 1）土地公有制 :所有者、使用者、行使權(quán)力者、城鄉(xiāng)二元體制 （ 2）土地權(quán)利體系 ： 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 所有權(quán) 使用權(quán) 他項(xiàng)權(quán)利 國(guó)家所有 集體所有 國(guó)有土地使用權(quán) 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 集體 建設(shè)用地使用權(quán) 土 地 權(quán) 利 體 系 ? 48 融于心，和于未來(lái) ? 土地用途管制制度 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 ? 農(nóng)用地 是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； ? 建設(shè)用地 是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等； ? 未利用地 是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 ? 49 融于心，和于未來(lái) ? 土地審批制度 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 （ 1）概念：農(nóng)用地依法、依規(guī)劃轉(zhuǎn)建設(shè)用地 （ 2）批準(zhǔn)權(quán)限： 國(guó)務(wù)院審批 省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批 設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批 用途管制的核心 ? 50 融于心，和于未來(lái)
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