【文章內(nèi)容簡介】 京歷史最悠久的三大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心 . 中國會 貴 氣 ＞＞＞ 古典的 北京中國會之所以在私人俱樂部中獨樹一臶，尤其能吸引很多國外公司和國外人士的青睞，就在于它 特有的中國歷史感和文化味兒，而這種格調(diào)并不是仿造復(fù)制出來的。 三十一中、教育資源 文 氣 三十一中，其前身崇德中學(xué)始建 1991年。這里誕生了 10位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。 ＞＞＞ 聚集的 國家大劇院 中山音樂堂 北京音樂廳 雅 氣 ＞＞＞ 散發(fā)的 復(fù) 地 天 賦 的 天 賦 豪 宅 的 天 賦 核心 價值 由此，通過對復(fù)地天賦土地價值的深刻認(rèn)知，我們才能更加準(zhǔn)確地在已有的市場研究的基礎(chǔ)上，對復(fù)地天賦進行項目定位！ 市場定位 ? 本項目定位 市場定位是指依據(jù)項目核心價值分析和市場結(jié)構(gòu)特征，明確項目的檔次和市場競爭中的角色！ 從項目的土地價值來看，復(fù)地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場競爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價值是超乎一般土地評估值的。因此，我們認(rèn)為復(fù)地天賦應(yīng)該與市場上的普通高端公寓始終保持等級的距離，領(lǐng)航于西部區(qū)域的高端公寓市場。 由此，復(fù)地天賦的市場定位為： 領(lǐng)航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級公寓。 產(chǎn)品定位 ? 本項目定位 產(chǎn)品定位是指依據(jù)項目的市場定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！ 由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為： 在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起的一座擁有奢華尺度， 為財富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建筑。 客群定位 ? 本項目定位 客群定位是指依據(jù)項目市場定位和產(chǎn)品定位、從眾多類型的客群中分離出未來重點針對的主力客群。 企業(yè)主階層 非凡 階層 中堅階層 金領(lǐng)階層 藍領(lǐng)階層 白領(lǐng)階層 富人階層分為： 看得見的頂層（財貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚。 看不見的頂層（權(quán)貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋 投露面，越隱蔽越好。 復(fù)地天賦 主要 目標(biāo)客層 本案的客群定位： 本案 第一級輻射區(qū) 西長安街、金融街及周邊地區(qū) 第二級輻射區(qū) 西城區(qū)及北京西部地區(qū) 第三級輻射區(qū) 北京市各成熟商圈 本案的客群來源： 西部為主戰(zhàn)場 東部為次戰(zhàn)場 立足于北京市 輻射于全中國 第四級輻射區(qū) 大中國區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶） 本案的客群個性特征： ? 拜忙碌者： —— 在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層； ? 拜景觀者： —— 對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層； ? 拜文化者： —— 對地域文化具有歸屬感，對傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財富階層； ? 拜政治者： —— 對政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴”心理需求的財富階層； ? 拜社交者： —— 政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬”的財富階層。 價值定位 ? 本項目定位 價值定位是指依據(jù)項目所具備的特征， 通過區(qū)域價值 /綜合評比的價值進行綜合考慮 ，推導(dǎo)出的具有市場競爭力的項目價值區(qū)間。 由于某些個案屬于非常規(guī)定位或因項目經(jīng)營屬性所致，售價高于該區(qū)域市場售價平均水平，不具有可比性，因此不列為本項目價格定位參照樣本； 項目名稱 現(xiàn)售價 環(huán)線位置 西城晶華 25500 2環(huán)內(nèi) 華榮公寓 21000 2環(huán)內(nèi) 緣溪堂 24000 23環(huán) 錦官苑 19800 23環(huán) 融澤府 20230 23環(huán) 長河灣 1113樓 26500 23環(huán) 立方庭 25500 34環(huán) 萬城華府 27000 34環(huán) 項目名稱 現(xiàn)售價 環(huán)線位置 NAGA上院 38800 2環(huán)內(nèi) 國瑞城 25000 2環(huán)內(nèi) 銀鉆公寓 23000 23環(huán) 銀泰中心 45000 23環(huán) 昆侖公寓 65665 23環(huán) 新城國際三期 30000 23環(huán) 世界城 27000 23環(huán) 公園大道 22023 34環(huán) 東方之子 25000 34環(huán) 順景園 24500 34環(huán) 北京花園 25000 34環(huán) 維多利亞花園 21000 34環(huán) 皇石國際公寓 21000 34環(huán) 九號公寓 23000 34環(huán) US聯(lián)邦公寓 23000 34環(huán) 華遠裘馬都 19500 34環(huán) 星河灣二期 31000 45環(huán) 東部區(qū)域高檔住宅市場價格情況＞＞＞ 西部區(qū)域高檔住宅市場價格情況＞＞＞ 東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況＞＞＞ 西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況＞＞＞ 項目名稱 階段 售價 環(huán)線 位置 區(qū)域 價格 NAGA上院 38800 2環(huán)內(nèi) 31900 漲幅% 國瑞城 25000 2環(huán)內(nèi) 銀鉆公寓 23000 23環(huán) 26667 漲幅 % 新城國際三期 30000 23環(huán) 世界城 27000 23環(huán) 公園大道 22023 34環(huán) 22667 東方之子 25000 34環(huán) 順景園 24500 34環(huán) 北京花園 25000 34環(huán) 維多利亞花園 21000 34環(huán) 皇石國際公寓 21000 34環(huán) 九號公寓 23000 34環(huán) US聯(lián)邦公寓 23000 34環(huán) 華遠裘馬都 19500 34環(huán) 項目名稱 現(xiàn)階段 售價 環(huán)線 位置 區(qū)域 價格 華榮公寓 21000 2環(huán)內(nèi) 23250 漲幅% 西城晶華 25500 2環(huán)內(nèi) 緣溪堂 24000 23環(huán) 22575 錦官苑 19800 23環(huán) 融澤府 20230 23環(huán) 長河灣 1113樓 26500 23環(huán) 東/ 西區(qū)域地域價格狀況22667266673190022575 2325001000020230300004000034環(huán) 23環(huán) 2 環(huán)內(nèi)環(huán)線區(qū)域價格東部區(qū)域西部區(qū)域二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 遞增 ％ 遞增 ％ 遞增 ％ 綜合考慮 31400元 /㎡ 東部區(qū)域 西部區(qū)域 區(qū)域 區(qū)域價格 漲幅比 區(qū)域價格 漲幅比 34環(huán) 22667 23環(huán) 26667 % 22575 2環(huán)內(nèi) 31900 % 23250 % 核心區(qū)域 38861 % 23945 % 核心區(qū)域加權(quán)價值 31400 區(qū)域價值推導(dǎo)＞＞＞ 項目名稱 景觀 精裝標(biāo)準(zhǔn) 戶型 會所 建筑形態(tài) 綜合修正系數(shù) 銷售價格 修正價格 權(quán)重 NAGA上院 38800 40934 國瑞城 25000 24813 銀鉆公寓 23000 22540 新城國際三期 30000 29700 世界城 27000 26393 公園大道 22023 21945 東方之子 25000 25250 順景園 24500 25419 北京花園 25000 24375 維多利亞花園公寓 21000 21420 九號公寓 23000 23633 US聯(lián)邦公寓 23000 22598 華遠裘馬都 19500 19695 西城晶華苑 25500 25118 金融街華榮公寓 21000 20475 緣溪堂 24000 25200 錦官苑 19800 19107 融澤府 20230 19850 長河灣 1113樓 26500 26103 復(fù)地天賦 1 1 1 1 1 24451 市場可比項目綜合評比 3樓精裝修后的價值定位為 28000元 /㎡ ?通過區(qū)域價格推導(dǎo)測算得出 ,本項目所處核心區(qū)域的區(qū)域價值為 31400元 /㎡； ?通過市場可比項目綜合評比，測算得出本項目的價值為 24450元 /㎡； ?通過區(qū)域價值 /綜合評比的價值進行綜合考慮，因此得出 —— 注明： 此推導(dǎo)價格為復(fù)地天賦 3號樓的當(dāng)前價值評估，即現(xiàn)價；考慮到相關(guān)附加值的再提升，以及隨著高端市場整體的發(fā)展，未來將有價值上漲空間，復(fù)地天賦的價格也將產(chǎn)生動態(tài)的遞增趨勢。 產(chǎn)品策劃建議 ? 建筑方案設(shè)計建議 ? 戶型設(shè)計建議 ? 公共區(qū)域設(shè)計建議 ? 設(shè)備設(shè)施建議 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 建筑風(fēng)格傾向性 ? 建筑平面設(shè)計 ? 單體結(jié)構(gòu)處理 ? 建筑細節(jié)處理 ? 標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 建筑風(fēng)格傾向性 ① 當(dāng)前的豪宅公寓建筑風(fēng)格大多以歐陸和現(xiàn)代風(fēng)格為主，并且豪宅買家對于這類建筑風(fēng)格是完全接受的。 因此 3號樓應(yīng)抓住主流風(fēng)格的同時結(jié)合地域特征進行建筑風(fēng)格設(shè)計。 ② 由于 2號樓的風(fēng)格已經(jīng)基本確定，因此從小區(qū)整體考慮， 建議 3號樓的風(fēng)格與之對應(yīng)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主 ,在細節(jié)上加入中式元素進行差異性處理， ③ 使 3號樓成為區(qū)域內(nèi)的住宅極品和長安街上的視覺亮點，同時區(qū)別于周圍的公建項目，現(xiàn)代中透露著莊重，具備充分的視覺感染力，達到目標(biāo)客群對豪宅的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 建筑平面設(shè)計 ① 保證豪宅買家的居住舒適度，以此為原則確定合理的單位面積和功能區(qū)面積，不應(yīng)為了追求居室的數(shù)量而侵占整體居住的舒適尺度空間。 ② 為了提高整體居住品質(zhì)感，可適當(dāng)降低套內(nèi)使用率，擴大公共空間的尺度，強調(diào)整體的奢華感，如電梯廳、公共大堂和公共走廊等。 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 單體結(jié)構(gòu)處理 ① 在實際銷售當(dāng)中，各種情況都有可能發(fā)生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結(jié)構(gòu)處理上可以滿足未來客戶的不同需求，如：通過套內(nèi)戶型的更改，甚至多套之間進行拆分或組合的辦法等，以此促進項目的順利銷售。 ② 由于 3號樓的豪宅定位，因此 建議減少一層以提高每層的層高，從而七層以上增加空間尺度感和居住的舒適度 。由此減少的銷售面積將通過陽臺和飄窗的面積進行平衡。 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 建筑細節(jié)處理 ① 立面造型可通過陽臺、窗戶等，使簡約的立面同樣有好的光影效果。 ② 主陽臺可與建筑立面相結(jié)合，以此達到規(guī)整統(tǒng)一的效果。 ? 產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 ? 標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位 依據(jù) 3號樓的豪宅定位，在限高的規(guī)劃條件下為了提高品質(zhì)需要減少一層，即總共 15層的條件下，由于 1－ 6層 受視野因素的影響， 建議維持 2號樓的層高作為非標(biāo)準(zhǔn)層 ； 7層以上無遮擋，視野較佳，因此適宜提高層高作為標(biāo)準(zhǔn)層，通過計算 7層以上每層的層高為 。 ? 產(chǎn)品策劃建議 戶型設(shè)計建議 ? 戶型配比關(guān)系 ? 戶型面積區(qū)間 ? 戶內(nèi)功能布局 ? 主力戶型要點 ? 輔助戶型要點 ? 實用戶型要點 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 ? 產(chǎn)品策劃建議 戶型設(shè)計建議 ? 戶型面積區(qū)間 戶型設(shè)計原則子上而下，確保結(jié)構(gòu)的可操作性和初吻管線的上下貫通以及相關(guān)設(shè)計規(guī)范。 實用戶型產(chǎn)品（ 1－ 6層） 根據(jù)周邊視覺景觀因素的影響，建議 3號樓的 1－ 6層為非標(biāo)準(zhǔn)層，亦為非景觀層。由于此六層受到相應(yīng)的局限性，為了促進其良好的銷售，建議設(shè)計為 一梯六戶 的實用戶型產(chǎn)品。 主力戶型產(chǎn)品（ 7－ 12層） 經(jīng)過考察， 3號樓 7層以上的景觀視野較理想，因此以 7層為標(biāo)準(zhǔn)層，上至 13層。此七層具備了成為豪宅的必要條件，因此最為符合 3號樓的項目氣質(zhì)，建議將其設(shè)計為 一梯三戶 的主力戶型產(chǎn)品，其中 7－ 8層也可拆分為一梯四戶，以增加銷售彈性。 輔助戶型產(chǎn)品（ 13－ 15層） 3號樓的高層擁有得天獨厚的優(yōu)越景觀，某種意義上也象征著個人權(quán)力和地位的巔峰，因此應(yīng)賦予此樓層應(yīng)有的尊榮和價值，