【正文】 復地天賦 3號樓 產(chǎn)品策劃書 項目面臨的核心問題 產(chǎn)品評估 項目開發(fā)背景分析 建筑方案設計建議 公共區(qū)域設計建議 設備設施建議 戶型設計建議 產(chǎn)品策劃建議 基礎研究 本項目定位 ? 匯報框架 項目開發(fā)背景分析 ? 項目規(guī)劃條件 ? 開發(fā)目標 項目規(guī)劃條件 ? 項目開發(fā)背景分析 總建筑面積： 83670㎡ 其中： 地上建筑面積： 54070㎡ 地下建筑面積： 29600㎡ 住宅建筑面積： 47762㎡ 商業(yè)建筑面積： 6200㎡ 地下車庫及設備用房建筑面積： 29600㎡ 綠化率： 30％ 容積率： 機動停車位：地上 5輛，地下 380輛 開發(fā)目標 ? 項目開發(fā)背景分析 ? 本項目開發(fā)應立足于 “品牌塑造” 和 “相應收益” 。 ? 土地價值的提煉 證實投資價值的提升 。 ? 高價值的土地創(chuàng)造出 高附加價值的產(chǎn)品 。 項目面臨的核心問題 ? 項目面臨的核心問題 ? 本項目 3號樓是否有成為“豪宅” 的可能性？ 從供需市場特征考察： ? 3號樓與 2號樓的關系與和諧性？ 基 礎 研 究 ? 高端公寓市場項目的選取與分布 ? 高端公寓市場供應狀況 ? 高端公寓市場銷售狀況與成交價格 ? 高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測 ? 高端公寓市場項目的選取與分布（共計 23個項目） 北京房地產(chǎn)市場單價 18000元 /m2以上高檔公寓分布圖 東部區(qū)域 Naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號公寓、公園大道、順景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、 US聯(lián)邦公寓、華遠裘馬都、新城國際 3期、世界城、星河灣二期 西部區(qū)域 萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長河灣 ⑴ 取證供應量 ⑵ 取證供應量的戶型配比 ⑶ 截至 07年 2月份的現(xiàn)供應量 ⑷ 現(xiàn)供應量戶型配比 ? 高端公寓市場供應狀況 ⑴ 取證供應量 區(qū)域 項目名稱 取證量 取證面積 東部區(qū)域 Naga上院 104 ㎡ 順景園 145 101917㎡ 銀鉆公寓 870 ㎡ 北京花園 124 36101㎡ 銀泰中心 260 ㎡ 東方之子 77 ㎡ 昆侖公寓 23 ㎡ US聯(lián)邦公寓 293 華遠裘馬都 650 ㎡ 九號公寓 242 ㎡ 公園大道 948 227952㎡ 維多利亞花園 214 39988㎡ 皇石國際公寓 166 25740㎡ 新城國際三期 492 ㎡ 星河灣二期 228 ㎡ 世界城 719 ㎡ 合計 5555 ㎡ 西部區(qū)域 萬城華府 566 ㎡ 緣溪堂 300 122825㎡ 西城晶華 799 ㎡ 立方庭 675 錦官苑二期 156 融澤府 76 長河灣 1113樓 45 合計 2617 ㎡ 總計 8172 ㎡ （以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)） 由上表可知，截至 2023年 2月份單價在 18000元 /㎡以上的北京市高端公寓的市場供應量為 8172套，取證面積接近 161萬平米。 其中西部區(qū)域的高端公寓項目達到了 2617套，取證面積 47萬㎡，超過總量的四分之一。 由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側重點以及土地的稀缺因素，導致北京高檔公寓市場供應項目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場競爭也要大過于西部地區(qū)。 區(qū)域名稱 戶型配比 300㎡以下 300— 400㎡ 400— 500㎡ 500— 600㎡ 600㎡以上 合計 東部區(qū)域 4574 82% 695 13% 111 2% 126 2% 49 1% 5555 西部區(qū)域 2023 % 498 % 58 % 43 % 13 % 2617 合計 6579 % 1193 15% 169 % 169 2% 62 % 8172 ⑵ 取證供應量的戶型配比 ? 無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場， 300㎡以下的戶型供應量最大，共有 6312套，占到總供應量的 80％； ? 其次是 300－ 400㎡之間的戶型產(chǎn)品，占總供應量的 15％左右。 ? 其中西部區(qū)域市場 300－ 400㎡的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。 項目名稱 戶型配比 300㎡以下 300－ 400㎡ 400－ 500 ㎡ 500－ 600 ㎡ 600 ㎡以上 合計 Naga上院 80 24 104 順景園 28 18 28 68 3 145 銀鉆公寓 870 870 北京花園 124 124 銀泰中心 220 24 16 260 東方之子 64 8 5 77 昆侖公寓 21 2 23 US聯(lián)邦公寓 289 4 293 華遠裘馬都 604 46 650 九號公寓 152 53 29 3 5 242 公園大道 663 285 948 維多利亞花園 212 2 214 皇石國際公寓 165 1 166 新城國際三期 484 7 1 492 星河灣二期 92 66 24 33 13 228 世界城 671 46 2 719 合計 4574 82% 695 13% 111 2% 126 2% 49 1% 5555 東部區(qū)域各項目供應量戶型配比 ? 東部區(qū)域高端市場中， 300平米以下的戶型供應量最大，為 4574套，占東部區(qū)域高端公寓總體供應量的 82％，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)品； ? 其次是 300－ 400平米之間的戶型供應量為 695套，占供應量的 13％； ? 戶型面積越大的產(chǎn)品，供應的樓盤數(shù)量越少，供應的套數(shù)也有限。 西部區(qū)域各項目供應量戶型配比 項目名稱 戶型配比 300㎡以下 300－ 400㎡ 400－ 500 ㎡ 500－ 600 ㎡ 600 ㎡以上 合計 萬城華府 245 321 566 緣溪堂 21 166 57 43 13 300 西城晶華 797 2 799 立方庭 675 675 錦官苑二期 156 156 融澤府 66 9 1 76 長河灣 1113樓 45 45 合計 2023 % 498 % 58 % 43 % 13 % 2617 ? 西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以 300平米以下為市場的主流產(chǎn)品，供應量為 2023套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應量的 ％； ? 300－ 400平米之間的戶型供應量也較大，達到了 498套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應量的 ％； ? 擁有 400平米以上產(chǎn)品供應量的項目較少。 ⑶ 截至 07年 2月份的現(xiàn)供應量 區(qū)域 項目名稱 現(xiàn)供應量（套） 東 部 區(qū) 域 Naga上院 85 順景園 139 銀鉆公寓 785 北京花園 11 銀泰中心 55 東方之子 40 昆侖公寓 20 US聯(lián)邦公寓 244 華遠裘馬都 476 九號公寓 166 公園大道 57 維多利亞花園 114 皇石國際公寓 71 新城國際三期 419 星河灣二期 159 世界城 641 合計 3482 西 部 區(qū) 域 萬城華府 121 緣溪堂 175 西城晶華 421 立方庭 111 錦官苑二期 131 融澤府 43 長河灣 1113樓 37 合計 1039 總計 4521 ? 截至 2023年 2月底，北京市單價在18000元 /平米以上的高端公寓現(xiàn)供應量為 4521套，占總供應量的 55％； ? 其中東部區(qū)域的高端公寓供應量為 3482套，占總現(xiàn)供應量的 77％； ? 其中西部區(qū)域的高端公寓供應量為 1039套，占總現(xiàn)供應量的 23％； ? 東區(qū)供應量約為西區(qū)供應量的三倍，東區(qū)高端公寓的競爭要遠高于西區(qū)。 ⑷ 現(xiàn)供應量戶型配比 區(qū)域名稱 戶型配比 300㎡ 以下 300－ 400㎡ 400— 500㎡ 500— 600㎡ 600㎡以上 合計 東部區(qū)域 2897 83％ 344 10％ 97 3％ 105 3％ 39 1％ 3482 西部區(qū)域 782 ％ 174 ％ 49 ％ 21 2％ 13 ％ 1039 合計 3679 ％ 518 11％ 146 ％ 126 3％ 52 ％ 4521 ? 在 4521套現(xiàn)供應量中， 300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部區(qū)域約為西部區(qū)域的 ； ? 西部區(qū)域仍然在 300以上的大戶型產(chǎn)品供應比例上要略高于東部區(qū)域，但實際供應套數(shù)僅為東部的一半。 項目名稱 戶型配比 300㎡以下 300－ 400㎡ 400－ 500 ㎡ 500－ 600 ㎡ 600 ㎡以上 合計 Naga上院 66 19 85 順景園 26 18 28 64 3 139 銀鉆公寓 785 785 北京花園 11 11 銀泰中心 21 20 14 55 東方之子 32 7 1 40 昆侖公寓 18 2 20 US聯(lián)邦公寓 240 4 244 華遠裘馬都 430 46 476 九號公寓 85 48 26 3 4 166 公園大道 33 24 57 維多利亞花園 112 2 114 皇石國際公寓 71 71 新城國際三期 411 7 1 419 星河灣二期 71 39 17 23 9 159 世界城 601 38 2 641 合計 2897 83% 344 10% 97 3% 105 3% 39 1% 3482 東部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比 ? 東部區(qū)域 3482套的高端公寓中， 300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為2897套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的 83％； ? 300－ 400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為 344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的 10％； ? 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應量所占比例較少。 西部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比 項目名稱 戶型配比 300㎡以下 300－ 400㎡ 400－ 500 ㎡ 500－ 600 ㎡ 600 ㎡以上 合計 萬城華府 40 81 121 緣溪堂 8 85 48 21 13 175 西城晶華 419 2 421 立方庭 111 111 錦官苑二期 131 131 融澤府 36 6 1 43 長河灣 1113樓 37 37 合計 782 % 174 % 49 % 21 % 13 % 1039 ? 西部區(qū)域 1039套高端公寓中， 300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為 782套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的 ％； ? 300－ 400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為 174套，所占比例為 ％； ? 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應量較少。 ⑴ 整體銷售狀況（截至 07年 2月份的銷售狀況） ⑵ 06年 1月－ 07年 2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 ⑶ 價格分析 ① 西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價） ② 西部區(qū)域 07年 2月份當月的成交均價 ③ 月均銷售和月均回款 ? 高端公寓市場銷售狀況與成交價格 ⑴ 整體銷售狀況（截至 07年 2月份的銷售狀況） 項目名稱 供應量 銷售量 銷售率 300㎡以下 300－ 400 ㎡ 400－ 500 ㎡ 500－ 600 ㎡ 600 ㎡以上 取證 售出 比率 取證 售出 比率 取證 售出 比率 取證 售出 比率 取證 售出 比率 東部 5555 2073 37% 4574 1677 37% 695 351 50% 111 14 13% 126 21 17% 49 10 21% 西部 2617 1578 60% 2023 1223 67% 498 324 65％ 58 9 16% 43 22 51% 13 合計 8172 3651 45% 6579 2900 44% 1193 675 57% 169 23 14% 169 43 25% 62 10 17% ? 在總體 3651套的銷售量中， 300－ 400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達到了 57％； ? 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為 44％； ? 400－ 500平米之間的戶型銷售率最低，為 14％； ? 500