寫字樓項目產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)建議課件(編輯修改稿)
2025-03-14 16:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 作對外的租賃需求，更利于的資源的優(yōu)化使用。 商務(wù)配套建議：健身房等休閑設(shè)施 ● 設(shè)臵考慮： 考慮到辦公人員的日常鍛煉休閑需求和一定程度上提升辦公樓的檔次，需要配臵一定的休閑娛樂配套；新出現(xiàn)的寫字樓如新洲銀座、廣博 〃 國貿(mào)中心等均具有一定的健身休閑配套，如健身房、乒乓房等。 ● 經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)： 銷售、租賃、合營。銷售或租賃給專業(yè)公司，或與之合營?？紤]到健身房主要為辦公樓配套，經(jīng)營效益可能會比較一般，如果沒有合適的經(jīng)營公司，可以作為開發(fā)商的資產(chǎn)，利用發(fā)放會員卡兼作對辦公樓內(nèi)的人員開放，考慮到非專業(yè)經(jīng)營，可提供一定的專業(yè)健身器材和乒乓桌、臺球桌，休閑空間裝修擁有較好的品味即可，注重氛圍的營造，同時也作為開發(fā)商自己的員工娛樂空間； ● 面積： 面積 200300平米；裝修較為高檔，體現(xiàn)高品質(zhì)的商務(wù)氛圍； ● 位臵： 第 3層：與餐廳同一樓層，配套功能能夠統(tǒng)一； 第 2026層：如果考慮自己留用，兼作員工的活動休閑配套，可以設(shè)臵在奧克斯集團專用樓層內(nèi)，便于自己員工的使用，同時也可對辦公樓內(nèi)員工開放，收取一定的費用。 商務(wù)配套建議：茶水間、衛(wèi)生間等 ● 茶水間：建議于會議室層、餐廳層的配套層設(shè)臵，其他層可不必設(shè)臵； ● 衛(wèi)生間：寧波寫字樓市場中大多項目都沒有設(shè)臵獨立衛(wèi)生間，考慮到上下管道的影響、分割單元大小不一的影響以及客戶對此不是很關(guān)注等因素；建議不必設(shè)臵獨立衛(wèi)生間，僅設(shè)臵公共衛(wèi)生間即可。 ● 配套部分產(chǎn)權(quán)建議開發(fā)商持有，除了會議室、健身房需開發(fā)商負責(zé)直接管理外，其他配套如餐廳、咖啡廳等盡量盡量銷售或者招租以實現(xiàn)經(jīng)濟收益，或者由物業(yè)進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營。 ● 以上建議的配套功能某些可能實際使用頻率較低如健身房，但是從對多個案場銷售專案的訪談和有關(guān)客戶的訪談中可以看出，客戶最在意的是價格，其次為地段，如果二者相同，那么有關(guān)其他細節(jié)便會成為左右購買的決定因素，如層高、得房率、大堂挑高、空調(diào)、電梯、入住企業(yè)層次，直至有關(guān)配套如健身房、咖啡廳、餐廳、多功能廳、會議室等，因為這些代表了寫字樓的一定檔次。市場客觀存在的事實是：客戶調(diào)研中90%以上的人會贊成比較齊全的配套，但是實際使用中可能 90%的客戶不會使用這些配套，如健身房。但在目前同區(qū)域的同質(zhì)化的辦公樓競爭中，有關(guān)的細節(jié)賣點也會成為吸引客戶的重要一環(huán)。當(dāng)然項目的整體宣傳、銷售等手法也是非常重要的。 ● 配套部分客戶比較關(guān)注是餐廳和會議室；咖啡廳作為商務(wù)人士洽談、會客的重要地點對于提升辦公樓檔次和提供一定的會客空間也是必需的； 商務(wù)配套建議總結(jié) 標(biāo)準(zhǔn)層面積分割建議 ● 建筑物四層及以上空間為辦公區(qū)域，其中四到二十層為對外銷售部分，二十層以上部分為奧克斯集團內(nèi)部自用部分； ● 考慮到不同客戶對于寫字樓面積區(qū)間的需求有比較大的差異及為了保持寫字樓具有比較良好的品質(zhì)感，在不同樓層的一般銷售面積分割上遵循低樓層中小面積分割、中間部分及往上部分中大面積分割；奧克斯集團自用部分，根據(jù)實際情況需要，再進行相關(guān)面積分割； ● 在標(biāo)準(zhǔn)層面積分割時，一般具有良好視線及外部景觀環(huán)境的部分進行較大面積分割，資源相對較差的部分進行小面積分割，預(yù)留充足的空間能進行銷售單元的合并出售。 ● 根據(jù)實際情況的需要，基本考慮為十四層及以下部分辦公面積為中小分割出售，十五層到二十層部分為大面積分割（四分之一到整層銷售）； ● 分割單元面積：基礎(chǔ)面積 創(chuàng)智型公司 50100平米，較低樓層，約 25%；主力面積 成長型公司 100150平米，中層樓層，約 50%；補充面積 領(lǐng)袖型公司 150200平米，較高樓層，約 25%。以控制面積來適當(dāng)控制總價和風(fēng)險，大面積需求可由小面積合并來實現(xiàn)，同時通過提高得房率，提高性價比。 標(biāo)準(zhǔn)層面積分割建議 ● 從上圖可以看到，服務(wù)業(yè)的平均使用面積最大，為 234方，企業(yè)平均辦公人數(shù)為 18人；其次是外貿(mào)業(yè)的辦公平均使用面積為 210平方米，企業(yè)平均辦公人數(shù)為 19人。物流 /外貿(mào)業(yè)的平均使用面積并不小，但平均辦公人數(shù)相對較低，這剛好與 IT業(yè)相反。除了 IT業(yè)、機械 /電子行業(yè)，其他行業(yè)眾數(shù)都在 150－ 200平方米之間，這對本項目寫字樓確定基本分隔單位具有較大的參考意義。 不同行業(yè)整體使用面積及員工規(guī)模 18 19 12 18 16 10 180 238 160 170 134 210 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 外貿(mào)業(yè) 服務(wù)業(yè)（美容 /咨詢） IT業(yè) 機械 /電子 建筑裝飾 /設(shè)計 0 50 100 150 200 250 公司人數(shù) 實際面積 物流 /貨貸 標(biāo)準(zhǔn)層面積分割建議 % % % % % % % % % % % % % % % % % % 50以下 5080 80110 110150 150200 200500 500以上 分割單元面積 ● 寫字樓面積分割主要集中在 50150平方米，這包括兩種面積區(qū)間，一種為 5080平方米，另一種為 110130平方米，能自由組合形成市場主流需求面積區(qū)間 160210平方米。 市場項目標(biāo)準(zhǔn)層分割情況 項目名稱 分割情況（㎡） 項目名稱 分割情況（㎡） 華聯(lián)寫字樓 32132 都市仁和中心 145160
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