【文章內容簡介】 3700 一期 二期 三期 95%40套左右清盤，存量 94平為主敦豪?？?6/11/ 108010棟三層公建，5棟 6層多層住宅，兩棟 11層小高層住宅， 1棟 18層高層住宅4013592102 70% 4600 67%680套，一期600套剩余1/3房源，二期 480套 萬平未開盤區(qū)域總計 216。為島內后發(fā)區(qū)域，但 0708年經(jīng)歷了大批量開發(fā)，同質化競爭嚴重，一度導致供大于求；后來隨 09年拆遷拉動市場紅火，消化大批房源，目前呈現(xiàn)無供應局勢；216。由于單價低廉，起價 3300元左右，吸引了島內大量拆遷購房客戶，自住和改善為主；216。蘭亭假日是原新港假日開發(fā)商在此區(qū)域打造的又一產(chǎn)品，建面 12萬平，計劃快速推出搶占市場；預計 9月份開盤，目前已開始在城八線上進行高炮廣告，開展推廣造勢；樓區(qū)板塊區(qū)域住宅市場分析項目名稱 占地 /建面/容積率 總戶 數(shù) 產(chǎn)品形式 面積區(qū)間 主力戶型 所占比例 均價元 /平主力總價 (萬 )開盤時間 銷售 率 存量套數(shù) 存量面積萬平新灣花園 4/17棟， 13棟多層， 4棟小高層5220080110 60% 3950一期二期100%僅剩余 4套公建，7000元 /平0蘭亭假日 7/12/ 一期630一期占地 萬平、建面， 12棟樓、多層 4棟，小高層 8棟7013080100 65% —— ——預計 0% 630套12，一期 區(qū)域總計 11/ 630套 12嘉恒國際 興港府督花園 合美華庭 匯益華庭 銘島仕家 翠島經(jīng)典 敦豪?？粜团浔?880平兩室戶型占 80%90平兩室占65%6587平兩室戶型占75%以上88平兩室占 60%78平方米兩室戶型 60%7785平兩室占 80%92102兩室平占 70%均價 6800loft4200平層 4200 3950 3900 3750 3850 4600主要購買人群島內改善需求 70%；外省市投資客戶20%；stx10%本地動遷戶為主，公務員及少量大連市內人群投資購買以三堂區(qū)域動遷戶為主本地中高收入為主，少量外地客戶島內居民60%；stx15%；長興島及周邊5%；外部區(qū)域客戶10%動遷 50%，本地 30%，周邊 20%瓦房店及周邊 20%，外地東三省為主 40%，本地人 40%l 島內大量動遷改造成的剛性與初級改善需求成為為區(qū)域地產(chǎn)市場的核心購買力； l 少量具有海景資源產(chǎn)品吸納以北方區(qū)域為主部分外省市人群購買；l高端別墅產(chǎn)品是市場空白區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀l 現(xiàn)狀供應：以島內中心區(qū)域高層或小高層產(chǎn)品為主，別墅為市場空白；l 潛在供應量： 潛在供應較多，但仍以高層公寓產(chǎn)品形式為主，戶型面積略有放大趨勢l 主力戶型：兩居主力戶型在 6090平米之間，三居主力戶型在 100120平米之間，產(chǎn)品舒適度較低；l 產(chǎn)品價格：單價集中在 35004500/平米的單價， 整體價值不高l 從銷售情況看：銷售速度較快，目前島內大規(guī)模拆遷所帶來的剛性置業(yè)風潮使各項目快速去化， 緊湊型兩居、低總價產(chǎn)品去化速度尤為突出 ；公寓以高層 /小高層為主，洋房 /多層產(chǎn)品供應量較少，潛在項目眾多，目前市場供應以剛性需求與改善類產(chǎn)品為主，單價低，面積小、低總價產(chǎn)品相對暢銷區(qū)域住宅市場分析外區(qū)域人群支撐本區(qū)域相對高端產(chǎn)品，需要將研究范圍擴大至外部市場因此我們將對大連市場內別墅類項目情況進行研究；別墅供應項目匯總l 52%的 項目容積率在 以下 ,40%是純別墅 項目l 建面百萬平米以上的大盤 5個，而 中小型規(guī)模項目 是 市場供應主流l 除金石灘板塊外， 其余三大板塊 的 潛在供應量較大 ， 15個項目即將開售，未來供應較大未來別墅市場供應以城市西部區(qū)域為主，純低密度項目較少，自然資源型項目偏多大連別墅市場分析獨棟產(chǎn)品供應特征1城市核心板塊 :占據(jù)天然山海景觀和城市便利資源單價 38000元 /平米；主力戶型 450600平米；主力戶型總價 17002200萬西山風景板塊：目前無在售獨棟產(chǎn)品；但未來有中體奧林匹克花園、海昌紅旗谷、億達東溝項目面世，主力戶型 300600不等金石灘板塊：單價 1202320230元 /平米；大部分主力戶型 600800平米；少量項目小獨棟 200260平。主力戶型總價 14002300萬l 獨棟產(chǎn)品供應有 8個項目， 11個待售項目l 純獨棟項目 5個l 在售項目 主要集中在城市核心板塊、金石灘板塊l 其中 金石灘板塊獨棟在售項目較多， 主要有 東方優(yōu)山美地、紅堡、金石天地 等獨棟產(chǎn)品分布相對集中于優(yōu)質山海景區(qū)，在售項目不多旅順板塊：藍灣三期和小平島項目均未定價，藍天下預計價格25000元 /平；主力戶型 600790平米；主力戶型總價預計 17501980萬256 7112120121431918171615222325大連別墅市場分析獨棟產(chǎn)品供應信息l 獨棟產(chǎn)品單價呈現(xiàn)二級分化趨勢，近市區(qū)項目 2500038000元/平米 ，金石灘單價1500020230元 /平l 戶型集中在 600800平米之間 ，主力戶型總價集中于 17002200萬l 金石灘板塊的產(chǎn)品去化速率明顯好于其他版塊，單價集中在1400022023元左右，主力戶型 500平 800平米 ，主力總價8001120萬成熟區(qū)域的小尺度產(chǎn)品去化較好，而產(chǎn)品兌現(xiàn)力與區(qū)域成熟度作為主要支撐大連別墅市場分析市場現(xiàn)狀 —— 獨棟l 現(xiàn)狀供應：集中在城市西郊、開發(fā)區(qū)金石灘及旅順口區(qū)板塊， 目前潛在供應較大，存量較高；l 西山板塊內供應量和潛在供應量較多，但上市時間多數(shù)尚未確定；l 主力戶型：獨棟 產(chǎn)品尺度多在 200270平米之間，舒適型在 400550之間 ；l 產(chǎn)品價格：金石灘板塊在售項目較集中，獨棟單價為 /平米以上；l 從市場供應來看， 面積 200—300 平米的產(chǎn)品 為主力；高端低密度產(chǎn)品發(fā)展較為成熟，能實現(xiàn)較高價值，但就目前市場看，供應較低，消化速度取決于項目成熟度，大面積產(chǎn)品，供應較低；大連別墅市場分析聯(lián)排雙拼產(chǎn)品供應特征l 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品供應有 11個在售項目 ，同時有 11個潛在項目l 在售項目 主要集中在西山風景板塊、旅順板塊l 西山風景板塊售項目較多，主要有 萬科溪之谷、英倫官邸、美樹日記等雙拼與聯(lián)排供應主要集中在西郊、旅順板塊，金石灘板塊供應主力來自紅星海項目8 34 1 城市核心板塊 :單價 38000元 /平米；供應面積集中于 240300平，海景資源別墅主力總價 1000萬左右西山風景板塊：目前在售較多，未來供應也很大。均價 2202325000元/平，主力戶型 220270平，主力總價 500620萬金石灘板塊：單價 1600020230元 /平米；大部分主力戶型 200400平米。主力戶型總價 300600萬旅順板塊：目前區(qū)域內只有合生定價13000元 /平；主力戶型偏小 200260平米，主力總價257310萬62610 91312111415202317162223252427大連別墅市場分析l 聯(lián)排雙拼產(chǎn)品的單價集中在 1500022023元 /平米 ，戶型集中在 220260平米 之間，主力戶型總價集中在 300480萬之間l 金石灘板塊的聯(lián)排雙拼產(chǎn)品單價集中在 1600022023元左右 ，主力戶型 220380平米 ，主力戶型總價 350600萬左右聯(lián)排雙拼產(chǎn)品供應信息雙拼與聯(lián)排產(chǎn)品市場認可度逐漸提升，月均去化速度較快產(chǎn)品多為以自然資源為核心賣點的第二居所休閑度假類產(chǎn)品；大連別墅市場分析現(xiàn)狀住宅市場 —— 雙拼 /聯(lián)排l 現(xiàn)狀供應：整體供應量較大，西山板塊與金石灘板塊相對集中；l 潛在供應量：旅順口區(qū)約有 38萬平米潛在供應；l 主力戶型： 面積 176310平米不等 ，主力聯(lián)排面積集中在在 180220平米之間，并 有不同贈送空間 ；l 產(chǎn)品價格：金石灘板塊可以實現(xiàn)的 單價相對較高 ，為 /平米， 旅順口板塊較低 ，為 /平米左右雙拼 /聯(lián)排產(chǎn)品同樣能體現(xiàn)一定的價值，但產(chǎn)品總價、產(chǎn)品舒適度、附加值因素對銷售情況有直接影響，未來市場有一定量的供應，低總價緊湊型產(chǎn)品去化速度良好；大連別墅市場分析高端項目客戶構成存在相同比例特征，跨區(qū)域人群占購買區(qū)域比例較高，外埠客戶占據(jù)較大比例；客戶組成東方 . 優(yōu)山美地紅堡紅星海 .世界觀藍灣大連別墅市場分析高端別墅市場中投資與休閑度假穩(wěn)定占據(jù)一定比例；市場中存在較多第 2居所高端置業(yè)需求；置業(yè)目的東方 . 優(yōu)山美地紅堡紅星海 .世界觀藍灣大連別墅市場分析紅星海 .世界觀項目客戶情況普遍具有多次置業(yè)經(jīng)驗，三次及三次以上置業(yè)占 64%；采用一次性付款方式比例較高年齡層普遍偏高，中年階層居多l(xiāng) 客戶普遍具有多次置業(yè)經(jīng)驗；l 40歲以上中年客戶居多；l 一次性付款比較較高，受按揭政策影響較弱；大連別墅市場分析本地區(qū)域高端的需求來源 外埠區(qū)域的需求來源n擁有 “ 拆遷致富 ” 身份的居住遷移型客戶，對于別墅產(chǎn)品認知度不高；n大連市內高端人群，以政府工作、私營業(yè)主 身份為主；n東三省具有強勁購買實力的度假與投資兼容性人群；n北方地區(qū)乃至全國范圍具有全國投資視角的專業(yè)投資型人群；n“ 爆發(fā)性 ” 致富，有彰顯身份需求，渴望進行第二居所置業(yè)，市場需要教育；n需要 “ 安居樂業(yè) ” 的高端人， 其購買力旺盛，改善型低總價的產(chǎn)品需求旺盛；n具有多次置業(yè)經(jīng)驗，看重大連市場發(fā)展性與大連城市宜居性人群， 資源占有度是其打動點 ；n 具有多城市，多類型置業(yè)經(jīng)歷， 對于城市未來宏觀發(fā)展方向較為敏感 ；客戶需求特征掃描l本市客戶：置業(yè)目的多為近城市區(qū)域第一居所自住使用，屬隨市場進步置業(yè)欲望逐漸升級人群，目前在市場中仍處于補充發(fā)展地位；l外埠客戶：目前別墅市場中主導類人群，除季節(jié)性度假需求外，多追求成長性較高的發(fā)展區(qū)域進行置業(yè)，注重投資回報與升值空間，屬于挖掘市場潛在價值類人群；大連別墅市場分析產(chǎn)品看支付客戶看外埠市場看政策尺度大，總價高的傳統(tǒng)高端別墅產(chǎn)品去化速度緩慢，反而低容積率條件下，相對精致與緊湊型別墅與類別墅產(chǎn)品，因門檻更低，且易于實現(xiàn)溢價，去化速度較快；本項目思考本項目應定位于高端形象下，暗合在區(qū)域發(fā)展主線上，適應發(fā)展型市場需求特征與跨區(qū)域客戶需求特征的低總價精致型別墅類產(chǎn)品；目前大連市場別墅供應多集中在近城市區(qū)域，以西山、旅順板塊為主，純自然資源為賣點并不足以支撐快速去化，而待發(fā)展區(qū)域具有升值潛力項目收到市場追捧；潛在市場判斷主流客戶群體為跨本地區(qū)與價值挖掘類客戶為主，需求投資回報與溢價空間，本地客戶、季節(jié)性度假人群與新移民客源成為高端市場有效補充；系統(tǒng)分析研究 客戶定量導向驗證 客戶定性導向驗證 項目定位策略216。 客戶成交特征1. 成交周期：一般在 23周，快的 12天；2. 買房決策人主要是： A、男方 B、女方 C、子女 D、父母3. 復訪周期：不確定216。 客戶特征1. 從開盤至今隨著房產(chǎn)單價、總價的提高， 客戶又走向更高的層面；2. 外地客戶 增長速度較快3. 大部分客戶是 區(qū)域內拆遷改善客戶，但是最近區(qū)域規(guī)出臺前后，有一些外地人來買房作為投資了！4. 自住的客戶只占總購買人數(shù)的 80%左右216。 客戶在整體講解過程中關注和詢問最多的點是哪些？ 首先是價格，其次是產(chǎn)品面積，第三是產(chǎn)品戶型設計，第四是社區(qū)內、外部配套216。 對物業(yè)服務關注點是 A、費用 B、安防 C、維護 D、專屬服務置業(yè)顧問訪談 —— 嘉恒國際區(qū)域職業(yè)顧問訪談訪問者：李丹 電話： 15940841771216。 客戶在整體參觀項目過程中對哪些方面關注點較多，提出什么問題？得到滿意 回答的有哪些方面，不滿意的有哪方面？1. 周邊配套尚不發(fā)達，靠近城區(qū)部分雖然周邊配套有商業(yè)、醫(yī)院、學校、但是還不夠成熟，雖有未來大配套規(guī)劃，但是 短時間內很難落地；2. 內部園林規(guī)劃簡單，園林形式較一期產(chǎn)品較為單一；3. 對未來臨路區(qū)域商業(yè)配套存在擔憂，近距離商業(yè)配套是否會影響到業(yè)主私密性要求；216。 客戶成交障礙的點在哪些方面 ?1. 本區(qū)域內客戶對于總價具有明顯瓶頸效應，超過 40萬抗性較大；2. 外地客戶對 區(qū)域抗性較低 ， 對產(chǎn)品兌現(xiàn)力，未來區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)周期最為關注 3. 客戶資信問題？銀行按揭辦理問題與服務？ 絕大部分客戶都采取 一次性付款 方式，占到 80%以上，所以不存在資信問題；置業(yè)顧問訪