【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)部分（如配套設(shè) 施）的長(zhǎng)期性收益。?開(kāi)發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長(zhǎng)期收益 ?投資客為主產(chǎn)權(quán)酒店研判4/2/2023 61經(jīng)營(yíng)模式詳解模式 產(chǎn)權(quán) 管理 者 業(yè)主收益 業(yè)主入住權(quán)利 開(kāi)發(fā)商權(quán)益按竭期間 按竭到期后模式 一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)?月收益用于支付月供款?無(wú)分紅?根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤(rùn)分配模式 二?月收益用于抵沖供樓款?獲得浮動(dòng)分紅?根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益 +浮動(dòng)分紅?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤(rùn)分配模式 三?自付供樓款， 獲得酒店支付的月收益?獲得浮動(dòng)分紅?根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益 +浮動(dòng)分紅?每月可入住若干天?入住 影響 收益?參與酒店利潤(rùn)分配模式 四?獲得 承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅?業(yè)主 自付供樓款?獲得 承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅?業(yè)主自付供樓款?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤(rùn)分配?承擔(dān) 保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)?風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承 擔(dān)，可能出現(xiàn) 虧損?主要風(fēng)險(xiǎn)由酒店 經(jīng)營(yíng)狀況擔(dān)承4/2/2023 62案例展示 —— 丹楓白露（模式 1）? 投資商： 深圳市三九房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司? 酒店管理： 深圳市三九物業(yè)管理有限公司? 地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路 1001號(hào)? 占地面積： ? 建筑面積： ? 客房： 共有 294間典雅寬敞的套房， 面積從 60平方米到 205平方米不等? 均價(jià)： 10800元 /平方米? 銷售狀況 ： 售磬? 經(jīng)營(yíng)狀況： 平均月開(kāi)房率達(dá) 85％～ 90％， 投資方式實(shí)景展示15年租賃的按揭供款方式5年租賃的按揭供款方式0年租賃的按揭供款方式 1. 首付 30％，其中 5％發(fā)展商不收取， 實(shí)際首付 25％ 2. 與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè) 15年的租賃合約（ 發(fā)展商作擔(dān)保 ） 3. 經(jīng)營(yíng)收入用于代為支付按揭供款4. 無(wú)分紅和其他收益1. 業(yè)主 自行負(fù)擔(dān)月供 （房款的95％）2. 與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè) 5年的租賃合約（ 發(fā)展商作擔(dān)保 ）3. 投資者在租賃期內(nèi)可獲得 每月 4100元 人民幣的回報(bào)4. 5％的剩余樓款 五年內(nèi)免息分期支付1. 投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約2. 自行支付按揭供款3. 5％的剩余樓款 入伙前 補(bǔ)齊經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 ，由三九集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)酒店進(jìn)行管理，三九方 僅支付酒店?duì)I運(yùn)成本 ，業(yè)主所獲利潤(rùn)主要用于支付月供款， 每月可入住酒店 4天，入住不影響收益 。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營(yíng)，每月收取凈收益。4/2/2023 63案例展示 —— 東方威斯大酒店（模式 2） ? 發(fā)展商： 深圳天源通利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司? 投資商： 深圳市景億投資發(fā)展有限公司? 酒店管理： 深圳南山國(guó)際旅行社有限公司? 地址： 深圳市鹽田港東海大道 9號(hào)區(qū)? 客房： 擁有各類客房共 117套。? 該酒店所占地塊為居住用地，產(chǎn)權(quán)年限為 70年。 ? 銷售狀況 : 售罄。 投資方式實(shí)景展示 投資方式總述 ?一期投資方式? 二期投資方式1. 付清全款后，獲得該物業(yè) 70年的產(chǎn)權(quán)2. 有效期內(nèi)，可以進(jìn)行 抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承 。3. 業(yè)主每月享有酒店免費(fèi)入住權(quán)，該入住權(quán)可以 轉(zhuǎn)贈(zèng) 親友4. 業(yè)主在每個(gè)財(cái)務(wù)年度，獲得當(dāng)年利潤(rùn)分紅 。1. 首期款 元2. 永不供樓，并每月獲得固定的投資回報(bào)（月供）3. 每月享有 3天的免費(fèi)入住權(quán)1. 總價(jià) 57萬(wàn)元 /套，首期 8萬(wàn)元2. 投資商每月按時(shí)支付業(yè)主 固定收益3. 每年 48天的酒店公寓免費(fèi)入住權(quán)經(jīng)營(yíng)模式 酒店 保證月供款部分 的收益，對(duì)年度分紅數(shù)額不做保證（但購(gòu)房時(shí)對(duì)客戶許以良好的收益預(yù)期）。4/2/2023 64案例展示 —— 雅蘭酒店（模式 3）? 投資商：香港雅蘭集團(tuán)? 發(fā)展商： 雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司? 酒店管理： 雅蘭酒店管理（深圳）有限公司，粵海酒店管理公司? 地址： 深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路 8號(hào)? 占地面積： 11750平方米? 建筑面積： 21900平方米? 客房：總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房和標(biāo)準(zhǔn)雙人客房共196間，面積為 39～ 平方米。? 均價(jià)： 53萬(wàn)元 /套 投資方式實(shí)景展示 休閑投資型 投資回報(bào)型 完全自用型1. 享受 100％利潤(rùn)分配2. 委托期為 一年3. 可隨時(shí)入住，并承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)，年底從業(yè)主應(yīng)分配利潤(rùn)中扣除，不足部分從下一年財(cái)務(wù)年度中續(xù)扣。1. 委托期不少于六年2. 業(yè)主每年入住簽分限為 80分，超過(guò)部分按散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià) 付費(fèi)3. 基本運(yùn)行費(fèi)及可能的虧損 由發(fā)展商承擔(dān)1. 酒店提供基本管理服務(wù)2. 業(yè)主只須承擔(dān) 基本運(yùn)行費(fèi)和客房服務(wù)費(fèi)3. 不參與 酒店的經(jīng)營(yíng)算例演示 假定：休閑投資（ A方式）： 客房 80套，價(jià)值 4000萬(wàn) 投資回報(bào)（ B方式）： 客房 50套，價(jià)值 2500萬(wàn) 發(fā)展商自留物業(yè)： 價(jià)值 7500萬(wàn) 酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總價(jià)值： 14000萬(wàn) 本年度酒店可分配利潤(rùn)： 800萬(wàn)A方式業(yè)主可分配利潤(rùn)＝酒店可分配利潤(rùn) A 方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值＝ 8004000/14000 ＝ A方式業(yè)主年度收益＝全體 A方式業(yè)主可分配利潤(rùn) 業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /A方式物業(yè)總值 自住系數(shù)＝ 50/4000 ＝ 萬(wàn)B方式業(yè)主可分配利潤(rùn)＝酒店可分配利潤(rùn) B 方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值 60 ％＝ 8002500/1400060 ％＝ B方式業(yè)主年度收益 ＝全體 B方式業(yè)主可分配利潤(rùn) 業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /B方式物業(yè)總值 自住系數(shù)＝ 50/2500 ＝ 4/2/2023 65案例展示 —— 大梅沙海景酒店（模式 4）? 發(fā)展商： 深圳市桂祺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司? 投資商： 秀峰度假俱樂(lè)部（深圳）有限 公司? 酒店管理： 秀峰度假俱樂(lè)部（深圳）有限 公司? 地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙? 占地面積： ? 建筑面積： 14088平方米? 客房： 312間各式高檔客房? 均價(jià)：海景房約 60萬(wàn)元 /套 ； 山景房約 50萬(wàn)元 /套? 銷售狀況 ：基本售磬 投資方式實(shí)景展示 方式1. 獲 40年的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是可以 自由買賣 的2. 每年能享受 60天 的休閑度假生活3. 酒店承諾每年給客戶相當(dāng)于 總購(gòu)房款 5％ 的 固定回報(bào) 和 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 30％ 的分成算例演示 當(dāng)投資者以 30％的首付購(gòu)買一套價(jià)值 50萬(wàn)的酒店產(chǎn)權(quán)時(shí)，他只需投入首期款 15萬(wàn)元，每年就能得到固定回報(bào) 25000元。若客房部平均年純利潤(rùn)只計(jì) 500萬(wàn)元，那么他每年可分得紅利。投資者 60天的入住權(quán)益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達(dá)到 13016元?？鄢龖?yīng)扣減的服務(wù)費(fèi) 6528元，權(quán)益轉(zhuǎn)讓可得 6488元，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，投資的動(dòng)態(tài)回報(bào)率能達(dá)到 ％。即使扣除每個(gè)月 ，其投資回報(bào)率也可達(dá)到 ％4/2/2023 66產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)劣分析? 優(yōu)點(diǎn)1. 快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力；2. 可以長(zhǎng)期擁有 使用權(quán) ，以及酒店配套設(shè)施 產(chǎn)權(quán) 從而獲得長(zhǎng)期收益；3. 通過(guò)客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶；4. 從南昌的投資客戶來(lái)看，未來(lái)更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的長(zhǎng)線投資類型，投資物業(yè)持有期超過(guò) 10年的非常多，而產(chǎn)權(quán)酒店恰恰需要的是理性的長(zhǎng)線投資客戶。? 缺點(diǎn) 1. 通常要承諾較高的投資回報(bào)率，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)為 5％－ 8％；2. 若向投資客戶承諾過(guò)高的固定回報(bào)，則需承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至虧損；3. 成功的關(guān)鍵在于酒店經(jīng)營(yíng)回報(bào)。4/2/2023 67項(xiàng)目名稱 海航白金匯區(qū)位 紅谷灘中心區(qū)地址 紅谷灘區(qū)中心區(qū)紅谷大道 348建筑形態(tài) A座共 24層， B座共 16層開(kāi)發(fā)商 江西洪城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì) 上海方大建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 /江西省環(huán)球建筑設(shè)計(jì)院建筑規(guī)模 產(chǎn)權(quán) 50年開(kāi)盤時(shí)間 2023年 8月 10日銷售價(jià)格 73008600項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目實(shí)景圖南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 68面積段 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)比例 銷售率31~35 212 36% 100%36~40 182 30% 100%41~50 148 25% 100%61~80 45 8% 100%80以上 10 2% 100%從上圖可以看出，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店面積供應(yīng)在 3140平方米的戶型， 60平方米產(chǎn)品供應(yīng)少量。其中 7－ 12層用作酒店客房，總共 114間。南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 69墻 面： SKK高檔金屬漆門 窗： 藍(lán)光品牌雙層鋼化中空玻璃開(kāi)關(guān)： 西蒙開(kāi)關(guān)面櫥柜： 帝森牌整體廚柜抽油煙機(jī) : 普伊康牌側(cè)吸式廚具： 紅日牌電磁爐海爾牌微波爐衛(wèi) 具： 美標(biāo)牌座廁壹、洗臉盆熱 水器： 海爾牌電視 機(jī)： 海爾牌 32吋液晶彩色洗衣機(jī)： 海爾牌滾筒洗衣機(jī)冰箱： 海爾牌冰箱保 險(xiǎn) 箱： 酒店用保險(xiǎn)箱家俬 固定衣柜、鞋柜、床、席夢(mèng)思床墊（臥具用戶自理）、床頭柜、電視機(jī)矮柜、書(shū)桌、書(shū)桌椅海航白金匯交房標(biāo)準(zhǔn)南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯?海航白金匯：物業(yè)管理公司為海航國(guó)際酒店管理有限公司，海航產(chǎn)權(quán)式酒店公寓業(yè)主每年享有 21天免費(fèi)入住全國(guó)各地海航酒店；機(jī)票 5折優(yōu)惠，酒店消費(fèi) 8折，興隆高爾夫 5折優(yōu)惠。?項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，產(chǎn)權(quán)式酒店為高端投資型產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較高。?目前標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià) 308380元 /晚 大床房房?jī)r(jià) 308370元 /晚 套房房?jī)r(jià) 528元 /晚 入住率約 50％4/2/2023 70南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 71?第一街區(qū)：業(yè)主委托酒店經(jīng)營(yíng)，每月可獲得 1200～ 2023元不等的固定回報(bào)，每年還可免費(fèi)享受累計(jì)不超過(guò) 30天的酒店入住權(quán)益，若推薦客戶入住，可獲得 30%的房費(fèi)分成。?項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，產(chǎn)權(quán)式酒店為高端投資型產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較高。?目前標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià) 388398元 /晚 大床房房?jī)r(jià) 348元 /晚 套房房?jī)r(jià) 468－ 568元 /晚 入住率約 40％南昌產(chǎn)權(quán)式酒店分析 /洪客隆第一街區(qū)4/2/2023 72產(chǎn)權(quán)酒店研判p發(fā)展酒店物業(yè)具備市場(chǎng)空間，但要適當(dāng)控制規(guī)模，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在價(jià)位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)差異化，保持有利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。p酒店式物業(yè)的投資吸引力很強(qiáng)，能快速回籠資金，但必須要對(duì)保持經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，維持其保值、增值的功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 4/2/2023 73高端類豪宅產(chǎn)品研判高端類豪宅產(chǎn)品研判4/2/2023 74中高端項(xiàng)目供應(yīng)量走勢(shì) —— 物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)豪宅市場(chǎng)（ 7000元以上產(chǎn)品）?從 08年 1月至 09年 11月別墅供應(yīng)量為 萬(wàn)平米（共 336套），在市場(chǎng)中， 純別墅項(xiàng)目基本沒(méi)有，綜合類別墅項(xiàng)目是主流。?從 0 10 11中高端住宅供應(yīng)量為 ㎡（共 11353套），其中 08年供應(yīng)了 100萬(wàn)平米， 09年中高端普通住宅供應(yīng)減少樓盤名稱 銷售 數(shù)量 均價(jià) 面積 （萬(wàn)平）金額 (億元 )綠地中央廣場(chǎng) 211 11670 恒茂國(guó)際都會(huì) 484 7473 青山湖香寓 290 7837 高能金域名都 632 6248 青山湖香溢花城 315 7816 皇冠國(guó)際 401 6800 紫金城 580 5416 4/2/2023 75? 確定項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)及未來(lái)所處競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 /競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定現(xiàn)中高端熱點(diǎn)板塊： 市中心、青山湖、紅谷灘、朝陽(yáng)洲板塊， 未來(lái)市場(chǎng)依然是以這幾大板塊為中高端板塊。市中心板塊紅谷灘板塊青山湖板塊朝陽(yáng)洲板塊基于板塊以及中高端項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們選擇以下項(xiàng)目作為市場(chǎng)研判的依據(jù)：紅谷灘板塊項(xiàng)目： 綠地中央廣場(chǎng)、海航白金匯市中心板塊項(xiàng)目： 紫金城、恒茂國(guó)際都會(huì)朝陽(yáng)洲板塊項(xiàng)目： 皇冠國(guó)際；青山湖板塊項(xiàng)目： 高能金域名都4/2/2023 76豪