【文章內容簡介】 權部分（如配套設 施）的長期性收益。?開發(fā)商可保留酒店配套等的產權而獲得長期收益 ?投資客為主產權酒店研判4/2/2023 61經營模式詳解模式 產權 管理 者 業(yè)主收益 業(yè)主入住權利 開發(fā)商權益按竭期間 按竭到期后模式 一產權完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構?月收益用于支付月供款?無分紅?根據經營狀況每月收取凈收益?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤分配模式 二?月收益用于抵沖供樓款?獲得浮動分紅?根據經營狀況每月收取凈收益 +浮動分紅?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤分配模式 三?自付供樓款， 獲得酒店支付的月收益?獲得浮動分紅?根據經營狀況每月收取凈收益 +浮動分紅?每月可入住若干天?入住 影響 收益?參與酒店利潤分配模式 四?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅?業(yè)主 自付供樓款?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅?業(yè)主自付供樓款?每月可入住若干天?入住 不影響收益?參與酒店利潤分配?承擔 保證業(yè)主月固定收益的義務?風險由業(yè)主承 擔，可能出現 虧損?主要風險由酒店 經營狀況擔承4/2/2023 62案例展示 —— 丹楓白露（模式 1）? 投資商： 深圳市三九房地產（集團）有限公司? 酒店管理： 深圳市三九物業(yè)管理有限公司? 地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路 1001號? 占地面積： ? 建筑面積： ? 客房： 共有 294間典雅寬敞的套房， 面積從 60平方米到 205平方米不等? 均價： 10800元 /平方米? 銷售狀況 ： 售磬? 經營狀況： 平均月開房率達 85％～ 90％， 投資方式實景展示15年租賃的按揭供款方式5年租賃的按揭供款方式0年租賃的按揭供款方式 1. 首付 30％，其中 5％發(fā)展商不收取， 實際首付 25％ 2. 與三九酒店公司簽定認購物業(yè) 15年的租賃合約（ 發(fā)展商作擔保 ） 3. 經營收入用于代為支付按揭供款4. 無分紅和其他收益1. 業(yè)主 自行負擔月供 （房款的95％）2. 與三九酒店公司簽定認購物業(yè) 5年的租賃合約（ 發(fā)展商作擔保 ）3. 投資者在租賃期內可獲得 每月 4100元 人民幣的回報4. 5％的剩余樓款 五年內免息分期支付1. 投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約2. 自行支付按揭供款3. 5％的剩余樓款 入伙前 補齊經營模式 產權完全歸屬業(yè)主 ，由三九集團統(tǒng)一對酒店進行管理，三九方 僅支付酒店營運成本 ，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款， 每月可入住酒店 4天，入住不影響收益 。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。4/2/2023 63案例展示 —— 東方威斯大酒店（模式 2） ? 發(fā)展商： 深圳天源通利房地產開發(fā)有限公司? 投資商： 深圳市景億投資發(fā)展有限公司? 酒店管理： 深圳南山國際旅行社有限公司? 地址： 深圳市鹽田港東海大道 9號區(qū)? 客房： 擁有各類客房共 117套。? 該酒店所占地塊為居住用地，產權年限為 70年。 ? 銷售狀況 : 售罄。 投資方式實景展示 投資方式總述 ?一期投資方式? 二期投資方式1. 付清全款后，獲得該物業(yè) 70年的產權2. 有效期內，可以進行 抵押、轉讓、轉移和繼承 。3. 業(yè)主每月享有酒店免費入住權，該入住權可以 轉贈 親友4. 業(yè)主在每個財務年度，獲得當年利潤分紅 。1. 首期款 元2. 永不供樓，并每月獲得固定的投資回報（月供）3. 每月享有 3天的免費入住權1. 總價 57萬元 /套，首期 8萬元2. 投資商每月按時支付業(yè)主 固定收益3. 每年 48天的酒店公寓免費入住權經營模式 酒店 保證月供款部分 的收益，對年度分紅數額不做保證（但購房時對客戶許以良好的收益預期）。4/2/2023 64案例展示 —— 雅蘭酒店（模式 3）? 投資商：香港雅蘭集團? 發(fā)展商： 雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司? 酒店管理： 雅蘭酒店管理（深圳）有限公司，粵海酒店管理公司? 地址： 深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路 8號? 占地面積： 11750平方米? 建筑面積： 21900平方米? 客房：總統(tǒng)套房、豪華商務套房和標準雙人客房共196間，面積為 39～ 平方米。? 均價： 53萬元 /套 投資方式實景展示 休閑投資型 投資回報型 完全自用型1. 享受 100％利潤分配2. 委托期為 一年3. 可隨時入住，并承擔基本運行費，年底從業(yè)主應分配利潤中扣除，不足部分從下一年財務年度中續(xù)扣。1. 委托期不少于六年2. 業(yè)主每年入住簽分限為 80分，超過部分按散客房價的優(yōu)惠價 付費3. 基本運行費及可能的虧損 由發(fā)展商承擔1. 酒店提供基本管理服務2. 業(yè)主只須承擔 基本運行費和客房服務費3. 不參與 酒店的經營算例演示 假定：休閑投資（ A方式）： 客房 80套，價值 4000萬 投資回報（ B方式）： 客房 50套，價值 2500萬 發(fā)展商自留物業(yè)： 價值 7500萬 酒店聯(lián)營物業(yè)總價值： 14000萬 本年度酒店可分配利潤： 800萬A方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤 A 方式業(yè)主物業(yè)價值 /酒店聯(lián)營物業(yè)總值＝ 8004000/14000 ＝ A方式業(yè)主年度收益＝全體 A方式業(yè)主可分配利潤 業(yè)主物業(yè)價值 /A方式物業(yè)總值 自住系數＝ 50/4000 ＝ 萬B方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤 B 方式業(yè)主物業(yè)價值 /酒店聯(lián)營物業(yè)總值 60 ％＝ 8002500/1400060 ％＝ B方式業(yè)主年度收益 ＝全體 B方式業(yè)主可分配利潤 業(yè)主物業(yè)價值 /B方式物業(yè)總值 自住系數＝ 50/2500 ＝ 4/2/2023 65案例展示 —— 大梅沙海景酒店（模式 4）? 發(fā)展商： 深圳市桂祺實業(yè)發(fā)展有限公司? 投資商： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司? 酒店管理： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司? 地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙? 占地面積： ? 建筑面積： 14088平方米? 客房： 312間各式高檔客房? 均價：海景房約 60萬元 /套 ； 山景房約 50萬元 /套? 銷售狀況 ：基本售磬 投資方式實景展示 方式1. 獲 40年的產權，這個產權是可以 自由買賣 的2. 每年能享受 60天 的休閑度假生活3. 酒店承諾每年給客戶相當于 總購房款 5％ 的 固定回報 和 經營利潤 30％ 的分成算例演示 當投資者以 30％的首付購買一套價值 50萬的酒店產權時，他只需投入首期款 15萬元，每年就能得到固定回報 25000元。若客房部平均年純利潤只計 500萬元，那么他每年可分得紅利。投資者 60天的入住權益根據淡旺季平攤，就可以達到 13016元?？鄢龖蹨p的服務費 6528元，權益轉讓可得 6488元，考慮到資金的時間價值，投資的動態(tài)回報率能達到 ％。即使扣除每個月 ，其投資回報率也可達到 ％4/2/2023 66產權酒店經營模式優(yōu)劣分析? 優(yōu)點1. 快速脫手，快速回現，減小資金壓力；2. 可以長期擁有 使用權 ，以及酒店配套設施 產權 從而獲得長期收益；3. 通過客房部分產權的出售將部分或全部經營風險轉嫁給投資客戶；4. 從南昌的投資客戶來看，未來更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的長線投資類型，投資物業(yè)持有期超過 10年的非常多，而產權酒店恰恰需要的是理性的長線投資客戶。? 缺點 1. 通常要承諾較高的投資回報率，國內常見為 5％－ 8％；2. 若向投資客戶承諾過高的固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損；3. 成功的關鍵在于酒店經營回報。4/2/2023 67項目名稱 海航白金匯區(qū)位 紅谷灘中心區(qū)地址 紅谷灘區(qū)中心區(qū)紅谷大道 348建筑形態(tài) A座共 24層， B座共 16層開發(fā)商 江西洪城房地產開發(fā)有限公司園林設計 上海方大建筑設計事務所 /江西省環(huán)球建筑設計院建筑規(guī)模 產權 50年開盤時間 2023年 8月 10日銷售價格 73008600項目總平面圖項目實景圖南昌產權式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 68面積段 供應套數 供應比例 銷售率31~35 212 36% 100%36~40 182 30% 100%41~50 148 25% 100%61~80 45 8% 100%80以上 10 2% 100%從上圖可以看出，項目產權式酒店面積供應在 3140平方米的戶型， 60平方米產品供應少量。其中 7－ 12層用作酒店客房，總共 114間。南昌產權式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 69墻 面： SKK高檔金屬漆門 窗： 藍光品牌雙層鋼化中空玻璃開關： 西蒙開關面櫥柜： 帝森牌整體廚柜抽油煙機 : 普伊康牌側吸式廚具： 紅日牌電磁爐海爾牌微波爐衛(wèi) 具： 美標牌座廁壹、洗臉盆熱 水器： 海爾牌電視 機： 海爾牌 32吋液晶彩色洗衣機： 海爾牌滾筒洗衣機冰箱： 海爾牌冰箱保 險 箱： 酒店用保險箱家俬 固定衣柜、鞋柜、床、席夢思床墊（臥具用戶自理）、床頭柜、電視機矮柜、書桌、書桌椅海航白金匯交房標準南昌產權式酒店分析 /海航白金匯?海航白金匯：物業(yè)管理公司為海航國際酒店管理有限公司，海航產權式酒店公寓業(yè)主每年享有 21天免費入住全國各地海航酒店；機票 5折優(yōu)惠，酒店消費 8折，興隆高爾夫 5折優(yōu)惠。?項目裝修標準較高，產權式酒店為高端投資型產品，產品品質較高。?目前標準間房價 308380元 /晚 大床房房價 308370元 /晚 套房房價 528元 /晚 入住率約 50％4/2/2023 70南昌產權式酒店分析 /海航白金匯4/2/2023 71?第一街區(qū)：業(yè)主委托酒店經營，每月可獲得 1200～ 2023元不等的固定回報，每年還可免費享受累計不超過 30天的酒店入住權益，若推薦客戶入住，可獲得 30%的房費分成。?項目裝修標準較高，產權式酒店為高端投資型產品，產品品質較高。?目前標準間房價 388398元 /晚 大床房房價 348元 /晚 套房房價 468－ 568元 /晚 入住率約 40％南昌產權式酒店分析 /洪客隆第一街區(qū)4/2/2023 72產權酒店研判p發(fā)展酒店物業(yè)具備市場空間，但要適當控制規(guī)模，降低風險，同時在價位、產品、服務等方面實現差異化，保持有利的競爭優(yōu)勢。p酒店式物業(yè)的投資吸引力很強，能快速回籠資金，但必須要對保持經營管理、服務、產品創(chuàng)新等方面上的競爭優(yōu)勢，維持其保值、增值的功能，實現物業(yè)長遠的經濟價值。 4/2/2023 73高端類豪宅產品研判高端類豪宅產品研判4/2/2023 74中高端項目供應量走勢 —— 物業(yè)發(fā)展機會豪宅市場（ 7000元以上產品）?從 08年 1月至 09年 11月別墅供應量為 萬平米（共 336套），在市場中， 純別墅項目基本沒有，綜合類別墅項目是主流。?從 0 10 11中高端住宅供應量為 ㎡（共 11353套），其中 08年供應了 100萬平米， 09年中高端普通住宅供應減少樓盤名稱 銷售 數量 均價 面積 （萬平）金額 (億元 )綠地中央廣場 211 11670 恒茂國際都會 484 7473 青山湖香寓 290 7837 高能金域名都 632 6248 青山湖香溢花城 315 7816 皇冠國際 401 6800 紫金城 580 5416 4/2/2023 75? 確定項目現實及未來所處競爭板塊競爭市場分析 /競爭市場界定現中高端熱點板塊： 市中心、青山湖、紅谷灘、朝陽洲板塊， 未來市場依然是以這幾大板塊為中高端板塊。市中心板塊紅谷灘板塊青山湖板塊朝陽洲板塊基于板塊以及中高端項目的特點，我們選擇以下項目作為市場研判的依據：紅谷灘板塊項目： 綠地中央廣場、海航白金匯市中心板塊項目： 紫金城、恒茂國際都會朝陽洲板塊項目： 皇冠國際；青山湖板塊項目： 高能金域名都4/2/2023 76豪