【尚美佳】華廈生態(tài)時代價格報告(編輯修改稿)
2025-02-07 19:08 本頁面
【文章內容簡介】 % 約 230套 30% 約 200套 ： （ 1）價值實現(xiàn)： 加強展示，實現(xiàn)問題產品的轉化 ,有效引導客戶； （ 2）策略執(zhí)行： 策劃與銷售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行； （ 3）價格控制： 關注市場，關注客戶，及時調整價格。 * 價格是一種面向消費者的語言。 價格報告思路 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導 4 價目表形成及驗證 核心均價推導方法 價格策略推導 核心均價推導 整體均價合成 區(qū)域高層產品無論是地段，還是產品都比較相似，也是本項目的直接競爭對手， 因此類比定價比較適宜本項目整體均價達推到方向。 ?“ 市場比較法 ” 推導高層均價 通過對現(xiàn)場客戶的摸底，目前積累的上門客戶關注的項目主要有 城市公館、聚豐大城際、新城天街、軒苑世家 等，除新城天街還未公開外，這些項目在區(qū)域上、產品上、品質定位上都會與本項目形成利益競爭，因此本項目高層產品選定它們通過“市場比較法”進行靜態(tài)比準，然后根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。 ：市場比較法 參考樓盤 實收均價 (元 /㎡ ) 比準系數(shù) R 比準均價 權重 權重均價 城市公館 3300 3267 聚豐大城際 3100 3038 軒 苑 世家 2900 2784 本項目 本項目的靜態(tài)市場比準均價 本項目的靜態(tài)市場比準均價 —— 在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目的 10年 3月靜態(tài)市場比準均價 為 3053元 /㎡ “參考樓盤” 基于客戶關注度及項目可比性確定。 “權重” 為客戶關注度指數(shù)與產品差異度指數(shù)結合計算所得。 參考樓盤 實收均價 (元 /㎡ ) 權重系數(shù) 比準系數(shù) R 繁華 交通 配套 檔次 戶型 噪音 城市公館 3500 100 98 100 98 96 102 聚豐大城際 3400 98 100 100 98 96 98 軒 苑 世家 3100 94 96 98 96 98 98 備注： 取權重系數(shù)為Ｗ（條件相當?。保埃白鱿禂?shù)，條件大于本物業(yè)取大于１００的系數(shù)，差于本物業(yè)者取小于１００的系數(shù)） ：典型樓盤比較法 市場自然增長溢價率 ——數(shù)據(jù)來源：寶雞市房地產研究中心 基于 09年寶雞整體市場同比上漲 27％，結合 2023年 1季度市場增長的預計以及總理的講話與宏觀政策的收緊，預計 2023年的市場增長率將在 2025％左右，因此，本項目 2023年二季度入市時應考慮到后期政策對市場的影響因素，預計二季度市場自然增長率為： 10％ 左右。 ?2023年成交情況： 寶雞市住宅批準預售面積超過 60萬平方米，較往年同比上升超 20％。 住宅價格較 08年底 2200元 /平米上漲到 09年底 2800元 /平米，同比上漲了近 30%. P：動態(tài)市場比準價 Pn：靜態(tài)比準均價 r：市場自然增長溢價率 P = Pn (1+r) ：典型樓盤比較法 根據(jù)參考項目的市場靜態(tài)比準及結合市場自然增長溢價率的計算， 得出本項目的市場比準均價為 /㎡ , 手動修正為： 3300元 /㎡ P=3053 (1+10.%) *動態(tài)比準均價 3300元 /㎡ 為本項目 2023年 5月市場均價 本項目的整體合成均價為： /平米 *此整體合成均價為本項目 2023年 5月入市時靜態(tài)合成價格表 整體合成均價＝ —————————————————————— 比準均價 項目總面積（ 74000） 項目可售總面積（ 70000） 根據(jù) 市場比較法 ，結合市場自然增長率溢價，得出高層比準均價為： 3300元 /㎡ 價格報告思路 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導 4 價目表形成及驗證 價格策略推導 精細打分 —— 為產品優(yōu)劣打分，建立合理的價值體系； 精確致導 —— 精確制定影響價格的因素和權重，進行銷售和策劃分別爬樓打分； 精準銷售 —— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。 —— 影響價格的因素和權重 ?本項目標準層打分調差因素及權重參考了區(qū)域內其他競爭項目的產品共性，如城市公館、聚豐大城際、軒轅世家等； ?權重設置的基本原則是 客戶購買時的關注度 及 產品本身差異度 。 分項 環(huán)境 園林 噪音 朝向 通風采光 視野 戶型 權重 30% 15% 10% 5% 5% 10% 25% 項目標準層調差因素及權重： —— 平面調差 ? 高層采用 8層作為基準層； ? 特殊單位如贈送入戶花園、空中花園、陽臺等情況的處理將在后
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