【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來潛力 由于土地資源的稀缺，受限于土地供應(yīng)，未來發(fā)展空間有限。 金雞湖、獨(dú)墅湖板塊 在售項(xiàng)目數(shù)量 2個(gè) 3個(gè) 5個(gè) 品牌開發(fā)商供應(yīng) 仁恒、中茵 晉合 萬科、中海 產(chǎn)品特征 地段 +湖景型高端別墅 地段 +湖景 +產(chǎn)品型高端別墅 地段 +湖景型高端大宅公寓 未來潛力 區(qū)域高端國際化氛圍濃厚，高端配套設(shè)施日趨完善，未來成長(zhǎng)性明顯。 合計(jì) 6個(gè) 9個(gè) 15個(gè) ?供應(yīng)上看，蘇州千萬級(jí)以上的高端物業(yè)在售數(shù)量以每年 60%左右的速度上漲； ?開發(fā)商實(shí)力上看，均欠缺成就高端物業(yè)的品牌價(jià)值作為支撐； ?產(chǎn)品形態(tài)上看，多以傳統(tǒng)別墅為主，湖景平層高端公寓近兩年才入市，高端市場(chǎng)極度缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品和品質(zhì)產(chǎn)品 . 供應(yīng)變化分析 三大板塊千萬級(jí)產(chǎn)品物業(yè)情況：以地段型和資源型高端物業(yè)為主，產(chǎn)品型高端物業(yè)和品牌型高端物業(yè)等復(fù)合項(xiàng)目尚未形成。 案名 建筑風(fēng)格 景觀規(guī)劃 物業(yè)管理 特色配套 產(chǎn)品特色 綜合品質(zhì) 太湖板塊 華麗家族 —— 總體布局以荷葉為切入點(diǎn)，以“水”為載體 —— 五星級(jí)酒店、 18洞高爾夫球場(chǎng)、國際級(jí)文化論壇、水星游艇俱樂部 建筑設(shè)計(jì)繼續(xù)華麗家族集團(tuán)建筑經(jīng)典和詩意居住的開發(fā)理念 太湖天闋 新自然主義 以“秋水”為主圍 合成島 上海瑞駿 控股 水星游艇俱樂部 光影地下室 超大花園面積 太湖高爾夫山莊 新亞洲風(fēng)格 以水為脈絡(luò)成洲島布局 蘇州安邦物業(yè) 18洞太湖高爾夫球場(chǎng)、太湖高爾夫酒店、水星游艇俱樂部 雙車庫，朝大觀景平臺(tái)、溫泉入戶 古城板塊 平門府 中式風(fēng)格 私家園林 華潤(rùn)物業(yè) 北寺塔、觀前商圈 創(chuàng)新地下行車系統(tǒng) 姑蘇人家 中式簡(jiǎn)約派 繼承了蘇州園林的造園藝術(shù)，將風(fēng)景與現(xiàn)代人居結(jié)合 新滄浪物業(yè) 蘇州農(nóng)學(xué)院 ,大潤(rùn)發(fā) ,石路商圈 ,華潤(rùn)萬家 ,西園寺 ,市立醫(yī)院北區(qū) 強(qiáng)調(diào)建筑空間的私密性和建筑與庭院的完美融合 陽澄湖板塊 中興銀麗高爾夫別墅 三期北美風(fēng)格 高爾夫與項(xiàng)目融合度高 深圳中旅聯(lián)合物業(yè) 中興高爾夫球場(chǎng) 市區(qū)唯一高爾夫球場(chǎng)內(nèi) 金雞湖板塊 玲瓏灣 新古典主義 融合地塊的自然地理特征及傳統(tǒng)文化 蘇南萬科 物業(yè) 星海學(xué)校 ,幼兒園 , 鄰里中心 超寬幢距，建筑層次豐 富 水巷鄰里花園 新古典現(xiàn)代主義 以金雞湖為中心水景呈漣漪狀散 晉合物業(yè) 金雞湖、李公堤商業(yè) 花園城市的低密度全精裝高檔豪宅 星島仁恒 國際現(xiàn)代簡(jiǎn) 約 島上大量河道縱橫交錯(cuò)，形成“島上的島”式流域規(guī)劃 仁恒物業(yè) 獨(dú)墅湖、 27洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)金雞湖大酒店 10米面寬，同樣面積，更多享受 御湖熙岸 歐式新古典 主義 以水、島、坡、橋 打造歐洲水街 中海物業(yè) 金雞湖、李公堤商業(yè) 組團(tuán)明晰 近三年來蘇州千萬級(jí)以上高端物業(yè)成交情況 —— 07年 區(qū)域 項(xiàng)目 總價(jià)段 合計(jì) 10002023萬 20233000萬 3000萬以上 古城區(qū) 百花洲地塊 10 10 百家花園 8 8 草堂之春 1 1 公園天下 1 1 桃塢巷 6 6 蘭亭苑 1 1 姑蘇人家 2 1 3 吳中區(qū) 寶島花園 2 2 翠峰山莊 1 1 太湖天闋 1 1 太湖之星 2 2 御景花園 4 4 太湖高爾夫山莊 3 3 園區(qū) 水墨山莊 1 1 御湖熙岸 4 4 中茵 2 1 3 金水灣花園 2 1 3 金湖灣花園 2 2 合計(jì) 46 7 3 56 近三年來蘇州千萬級(jí)以上高端物業(yè)成交情況 —— 08年 區(qū)域 項(xiàng)目 總價(jià)段 合計(jì) 10002023萬 20233000萬 3000萬以上 古城區(qū) 百家花園 2 2 姑蘇人家 2 2 4 桃花橋路 100號(hào) 4 1 5 平門府 9 9 百花洲路 5地塊 5 5 虎阜路 399號(hào) 8 8 留園路 188號(hào) 3 3 留園路 289號(hào) 6 6 世家留園 3 3 吳中區(qū) 太湖高爾夫花園 8 1 9 太湖之星 6 5 11 碧瀛谷 1 1 靈天路 2號(hào) 2 2 天倫隨園 2 2 園區(qū) 中茵皇冠國際 4 1 5 水巷鄰里 3 3 觀瀾麗宮 6 6 玲瓏灣花園 8 8 金水灣花園 1 1 合計(jì) 70 18 5 93 近三年來蘇州千萬級(jí)以上高端物業(yè)成交情況 —— 09年 區(qū)域 項(xiàng)目 總價(jià)段 合計(jì) 10002023萬 20233000萬 3000萬以上 古城區(qū) 平門府 60 0 60 拙政東園 8 3 0 11 桃花橋路 100號(hào) 7 0 7 世家留園 2 0 2 桃塢小筑 3 0 3 百花洲路 5地塊 7 0 7 虎阜路 399號(hào) 2 0 2 和院 1 0 1 觀前庭院 1 0 1 桃塢巷 2 0 2 姑蘇人家 2 2 4 博雅苑 5 0 5 吳中區(qū) 太湖天闋 5 0 5 太湖湖濱山莊 1 1 0 2 太湖高爾夫山莊 6 2 0 8 太湖之星 9 0 9 靈天路 2號(hào) 5 0 5 越湖名邸 2 1 0 3 西山恬園 2 0 2 華麗家族 9 1 0 10 天倫隨園 1 0 1 星島仁恒 2 0 2 碧瀛谷 5 0 5 園區(qū) 水巷鄰里 17 2 19 本岸 3 0 3 御湖熙岸 6 0 6 中茵 2 1 3 水墨江南 23 0 23 玫瑰灣 1 1 白塘一號(hào) 11 0 11 相城區(qū) 銀麗高爾夫別墅 8 0 8 聆湖麗墅 5 0 0 5 合計(jì) 218 12 6 236 09年蘇州千萬級(jí)豪宅供應(yīng)分布點(diǎn)分析 總價(jià)（萬） 總面積（㎡） 10002023 20233000 3000以上 200250 21 250300 6 300350 12 350400 17 400450 25 1 450500 26 500550 15 1 550600 10 1 600650 5 7 650700 3 800以上 1 2 2 合計(jì) 141 3 11 ?市場(chǎng)供應(yīng) 1000萬級(jí)項(xiàng)目以 200250、 350550的面積區(qū)間為主，其中 220250主要分布在市區(qū)，以超過 5萬的單價(jià)使其晉身千萬級(jí)行列；而 2023萬以上級(jí)市場(chǎng)以超過 600㎡ 的大面積產(chǎn)品為主，單價(jià)尚無突破； 3000萬以上項(xiàng)目單價(jià)多數(shù)突破了 5萬，加之以較大的面積實(shí)現(xiàn)了總價(jià)突破，以市區(qū)和園區(qū)的湖景房源為主； ?市場(chǎng)千萬級(jí)項(xiàng)目絕大多數(shù)分布于太湖、金雞湖和古城絕版地段，其中吳中和市區(qū)以獨(dú)立別墅為主，園區(qū)聯(lián)排占了一定比例； ?整體市場(chǎng)供應(yīng)以 1000萬級(jí)項(xiàng)目為絕對(duì)主力，2023萬以上市場(chǎng)供應(yīng)極少。 10002023 20233000 3000以上 市區(qū) 32 1 4 園區(qū) 41 0 6 吳中區(qū) 56 2 1 相城區(qū) 12 0 0 合計(jì) 141 3 11 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)供應(yīng)總價(jià)與面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)： 總價(jià) 區(qū)域 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域分布圖體現(xiàn)： 09年蘇州千萬級(jí)豪宅成交分布點(diǎn)分析 總價(jià)（萬） 總面積（㎡） 10002023 20233000 3000以上 200250 10 250300 6 300350 17 3 350400 49 400450 30 450500 45 500550 22 550600 11 600650 7 1 2 650700 4 700750 12 1 750800 3 1 1 800以上 2 6 3 合計(jì) 218 12 6 10002023 20233000 3000以上 市區(qū) 99 8 1 園區(qū) 63 4 吳中區(qū) 43 4 1 相城區(qū) 13 合計(jì) 218 12 6 總價(jià) 區(qū)域 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)成交總價(jià)與面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)： 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)成交區(qū)域分布圖體現(xiàn)： ?市場(chǎng) 1000萬級(jí)成交以 300550㎡ 的面積區(qū)間為主，而 300㎡ 以下的主要分布在市區(qū)，代表項(xiàng)目為平門府，占據(jù)了這一區(qū)間的絕大部分比例；而 2023萬及 3000萬以上級(jí)市場(chǎng)以超過 700㎡ 的大面積產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)總價(jià)突破； ?市場(chǎng) 2023萬級(jí)成交項(xiàng)目以太湖、金雞湖湖景和古城稀缺地段豪宅為主，去化主力分布于華麗家族太上湖、水巷鄰里和平門府 、 姑蘇人家； ?整體市場(chǎng)成交仍然以 1000萬級(jí)項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，真正的總價(jià)瓶頸尚未突破。 09年蘇州千萬級(jí)豪宅庫存分布點(diǎn)分析 ?市場(chǎng)千萬級(jí)以上庫存截止 09年年底共有 135套， 1000萬級(jí)項(xiàng)目以 350650的面積區(qū)間為主，市區(qū)和園區(qū)為主力區(qū)域；2023萬以上級(jí)庫存市場(chǎng)仍然以超過 600㎡ 的大面積產(chǎn)品為主，分布于古城區(qū)和太湖區(qū)域； 3000萬級(jí)市場(chǎng)庫存中 800㎡以上超大面積產(chǎn)品占據(jù)了多數(shù)比例； ?以目前的庫存量，結(jié)合 2023年的市場(chǎng)預(yù)計(jì)，去化周期需要 812個(gè)月的時(shí)間，同時(shí)考慮到 2023年大量高端房源的入市，市場(chǎng)去化壓力較大。 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)庫存總價(jià)與面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)： 總價(jià) 區(qū)域 蘇州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)庫存區(qū)域分布圖體現(xiàn)： 總價(jià)（萬） 總面積（㎡） 10002023 20233000 3000以上 200250 5 250300 2 300350 8 350400 14 400450 17 1 450500 13 500550 19 1 550600 10 1 600650 11 2 5 650700 4 700750 2 750800 1 1 800以上 3 4 8 合計(jì) 109 8 15 1000萬 2023萬 3000萬以上 市區(qū) 35 4 8 園區(qū) 14 3 吳中區(qū) 60 4 4 相城區(qū) 合計(jì) 109 8 15 1 0709年整體豪宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)（套） 年份 總價(jià)段 合計(jì) 10002023萬 20233000萬 3000萬以上 07年 46 7 3 56 08年 70 18 5 93 09年 218 12 6 236 合計(jì) 334 37 14 385 ?10002023萬之間的豪宅為市場(chǎng)供應(yīng)和成交的絕對(duì)主力， 2023萬以上豪宅鳳毛麟角，蘇州豪宅的總價(jià)水平尚未突破，整體上行空間存在； ?近三年來，蘇州千萬級(jí)以上豪宅成交以平均每年超過 100%的速度增長(zhǎng)，蘇州豪宅市場(chǎng)容量巨大，市場(chǎng)亟需真正頂級(jí)大宅充分釋放市場(chǎng)需求； ?目前的豪宅分布區(qū)域集中于古城、太湖周邊和金雞湖板塊，分別主打稀缺地段和湖景牌，但整體形象模糊單一，無凌駕于現(xiàn)階段豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)，頂級(jí)豪宅形象尚未建立。 板塊 序號(hào) 項(xiàng)目 古城板塊 吳中喜來登對(duì)面儲(chǔ)備用地 倉街地塊（待掛牌出讓） 百家巷別墅（共 60余套） 陽澄湖 安徽高速項(xiàng)目 雙湖板塊 綠城地塊 九龍倉儲(chǔ)備用地 仁恒儲(chǔ)備用地 晉合水巷鄰里北區(qū)儲(chǔ)備用地，容積 中海獨(dú)墅島 保利儲(chǔ)備用地 新鴻基儲(chǔ)備用地 21 25 26 24 16 17 18 19 20 22 23 27 ?從土地儲(chǔ)備量上看，未來兩年千萬級(jí)以上的高端物業(yè)項(xiàng)目將新增 12個(gè)，其中 8個(gè)項(xiàng)目均來自雙湖板塊； ?毋庸置疑，雙湖板塊必將成為千萬級(jí)豪宅的主要供應(yīng)源， 蘇州市場(chǎng)未來兩年千萬級(jí)別墅必將呈現(xiàn)供應(yīng)爆發(fā)式上漲的態(tài)勢(shì)。 新增分布整體預(yù)判 1 2 11 12 13 9 3 7 4 10 5 8 6 14 15 未來兩年蘇州上千萬級(jí)高端物業(yè)的新增供應(yīng)分布圖 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 三、未來高端物業(yè)供應(yīng)預(yù)判 板塊 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 面積范圍 (㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià)范圍 (萬元 ) 2023年新增套數(shù) 總體供應(yīng)套數(shù) 總體供應(yīng)面 積 (㎡ ) 古城 平門府 獨(dú)棟別墅 326905 33000 10003000 6080 6787 2800045000 桃塢才苑 (桃塢巷 ) 613889 18000 1100