【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 DM直郵 定向傳播 篩選高端層次客戶項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、認(rèn)籌或開(kāi)盤(pán)信息客戶解構(gòu)2023/1/27 58第三部分：營(yíng)銷支撐4 客戶拓展支撐3 媒介渠道支撐1 推售節(jié)奏回顧2 營(yíng)銷活動(dòng)支撐2023/1/27 591樓： 44層超高層住宅 +6層 SOHO辦公產(chǎn)品： 78160㎡左右，主力為 160㎡左右大戶型。南面景觀面較好，中高樓層可看到城墻、運(yùn)河景觀 ，低樓層采光受影響。位于片地塊內(nèi)部，較安靜， 整體產(chǎn)品素質(zhì)較高。 28層高層住宅。產(chǎn)品： 100140㎡中等戶型。南面被 B區(qū)高層住宅遮擋，景觀面受影響。靠延陵路后期會(huì)受交通和商業(yè)兩方面的噪音影響。12343： 28層高層住宅。產(chǎn)品： 100140㎡中等戶型。南面被 B區(qū)高層住宅遮擋，景觀面受影響。靠延陵路后期會(huì)受交通和商業(yè)兩方面的噪音影響。4： 48層超高層住宅戶型： 100㎡、 140㎡。南面 33層以上可看城墻、運(yùn)河景觀。推售節(jié)奏回顧2023/1/27 60維度 1 2 3 4位置 臨輔路 臨主路 臨主路 臨主路戶型 78168㎡ 100140㎡ 100140㎡ 100140㎡層數(shù) 44層 28層 28層 48層景觀 城景、河景 城景 城景 城景視野 北部分擋 南全擋 南全擋樓間距大 南部分擋樓間距 大展示 較好 好 好 最好預(yù)值 最高 高 高 較高綜合素質(zhì)排序： 1432各棟素質(zhì)排序推售節(jié)奏回顧2023/1/27 612023年擬推出住宅部分樓棟 套數(shù) 面積2 96 24654㎡3 96合計(jì) 192推售節(jié)奏回顧2023/1/27 622首批推貨編 號(hào) 戶 型 套內(nèi)建筑面積 套型建筑面積 套數(shù) 戶型比例 實(shí)用率2—B1 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 23 % %2—B2 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 23 %2—C2 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 48 %2—D1 四房三廳四衛(wèi) 1 % %2—D2 四房三廳四衛(wèi) 1 %匯 總 　 96 % 　推售節(jié)奏支撐2023/1/27 63推盤(pán)支撐綜合評(píng)定 2樓為相對(duì)較低樓棟，適合首批以略低價(jià)格推出，以達(dá)到快速出貨目的，同時(shí)給市場(chǎng)制造火熱銷售的良好口碑；1一批產(chǎn)品以略低價(jià)格推出為后期素質(zhì)較好產(chǎn)品預(yù)留價(jià)格空間，使項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)；22023年計(jì)劃推出的 3樓中只有 2樓擁有 3房單位，首批推出2樓滿足客戶 3房需求，盡量不流失客戶。3推售節(jié)奏回顧2023/1/27 647 8 9 102023年11 122023年推貨銷售節(jié)奏8月中旬推出， 2樓 96套住宅，開(kāi)當(dāng)月完成銷售80%。開(kāi)盤(pán)銷售：8月份當(dāng)月整月完成銷售77套 ， 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 不低于 13000元/㎡。既定全年銷售任務(wù)住宅 151套2023年推盤(pán)共 192套9月份銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售 30套。9月份視銷售情況加推 3樓低中樓層48套，以價(jià)格擠壓 2樓繼續(xù)走量。同時(shí)釋放 3樓客戶需求。推盤(pán)銷售目標(biāo)10月份銷售目 標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售 20套。11月份銷售目 標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售 16套。12月份銷售目 標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售 10套。2023年實(shí)現(xiàn)銷售153套10月份加推3樓剩余中高層單位 48套。實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升，同時(shí)用優(yōu)勢(shì)單位提高銷售速度。推售節(jié)奏回顧2023/1/27 65營(yíng)銷原則針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的主要營(yíng)銷原則價(jià)值點(diǎn)高調(diào)釋放提高營(yíng)銷推廣調(diào)性提高知名度、美譽(yù)度2023/1/27 66推廣節(jié)奏支撐推廣軸線5月 6月 8月2月 3月 4月 7月產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)釋放期項(xiàng)目形象期 國(guó)裔產(chǎn)品形象期推廣階段高于城，傾于心時(shí)代，改變常州 只此一脈，從來(lái)顯赫階段主推廣語(yǔ)信息釋放 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放項(xiàng)目區(qū)位與形象 國(guó)裔產(chǎn)品形象2023/1/27 67推廣節(jié)奏支撐階段推廣語(yǔ)高 于 城 傾 于 心高于城 ——》高于城是物質(zhì)的；體現(xiàn)在城市之上的物質(zhì)生活；》在城市之上之后，體現(xiàn)是在城市之上的精神境界；》高是目標(biāo)，高體現(xiàn)項(xiàng)目都市核心的超高層；》高也體現(xiàn)檔次，是時(shí)尚前沿的高尚符號(hào)；》高于城，即高于常州，即俯瞰城市的姿態(tài)；傾于心 ——》傾于心是內(nèi)心返樸歸真的精神；》傾于心就是對(duì)萊蒙時(shí)代國(guó)際、時(shí)尚、文化的認(rèn)可；》傾于心是相對(duì)高于城而言的，在內(nèi)心是平和的；》傾于心即在事業(yè)生活達(dá)到一定高峰后的回歸；2023/1/27 68第三部分：營(yíng)銷支撐4 客戶拓展支撐3 媒介渠道支撐1 推售節(jié)奏支撐2 營(yíng)銷活動(dòng)支撐2023/1/27 69營(yíng)銷活動(dòng)支撐開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)安排原則配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)小活動(dòng)系列化現(xiàn)代國(guó)際時(shí)尚奢華節(jié)奏規(guī)模調(diào)性2023/1/27 70營(yíng)銷活動(dòng)支撐開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)線 —— 萊蒙時(shí)代國(guó)際名流體驗(yàn)季7月 8月 9月開(kāi)始認(rèn)籌 板區(qū)開(kāi)放、客戶升級(jí)到訪活動(dòng)以估計(jì)名流體驗(yàn)季為主題，以系列活動(dòng)的形式穿插項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的逐步釋放，讓客戶對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)連貫的認(rèn)知，讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上保持持續(xù)的熱度。物業(yè)展示基本節(jié)點(diǎn)以高端活動(dòng)形式提升檔次感；以活動(dòng)影響力提升項(xiàng)目形象；以銷售節(jié)點(diǎn)把握提升客戶夠買(mǎi)動(dòng)機(jī)！2023/1/27 71營(yíng)銷活動(dòng)支撐國(guó)際名流體驗(yàn)季之 —— 名流樣板開(kāi)放、名車(chē)品鑒活動(dòng)主要目的：u樣板房預(yù)約開(kāi)放，釋放產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)；u開(kāi)啟客戶升級(jí)，對(duì)前期客戶進(jìn)行誠(chéng)意梳理，并進(jìn)一步了解客戶購(gòu)房意向?；顒?dòng)時(shí)間：2023年 7月 10日活動(dòng)地點(diǎn)：萊蒙時(shí)代 4D國(guó)際名流生活館活動(dòng)形式：u邀請(qǐng)前期老客戶回訪參觀項(xiàng)目樣板房，現(xiàn)場(chǎng)提供高檔餐飲；u置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)客戶參觀樣板房并為客戶辦理升級(jí)手續(xù)；u外場(chǎng)進(jìn)行奔馳名車(chē)展，配合活動(dòng)調(diào)性。信息發(fā)布組合：戶外、圍墻、報(bào)紙、電梯、網(wǎng)絡(luò)、短信同步信息發(fā)布費(fèi)用預(yù)估： 2023/1/27 72國(guó)際名流體驗(yàn)季之 —— 英國(guó)領(lǐng)事館到訪營(yíng)銷活動(dòng)支撐活動(dòng)主要目的：u以新聞事件炒作提升項(xiàng)目知名度；u開(kāi)啟業(yè)主咨詢專線，提供實(shí)際咨詢服務(wù)；u制造持續(xù)的市場(chǎng)關(guān)注，強(qiáng)化項(xiàng)目口碑?；顒?dòng)時(shí)間：2023年 7月 31日活動(dòng)地點(diǎn)：萊蒙時(shí)代 4D國(guó)際名流生活館活動(dòng)形式：u邀請(qǐng)升級(jí)客戶、前期到訪客戶到場(chǎng)，感受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、建立客戶良好口碑；u促使新客戶到訪，提高客戶升級(jí)量；u以領(lǐng)事館領(lǐng)事到訪作為事件炒作。信息發(fā)布組合：戶外、圍墻、報(bào)紙、電梯、網(wǎng)絡(luò)、短信同步信息發(fā)布費(fèi)用預(yù)估： 28萬(wàn)元2023/1/27 73國(guó)際名流體驗(yàn)季之 —— 高力物業(yè)展示營(yíng)銷活動(dòng)支撐活動(dòng)主要目的：u展示項(xiàng)目物業(yè)管理人員形象；u對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的逐步釋放；u與業(yè)主進(jìn)行物業(yè)方面的交流溝通?；顒?dòng)時(shí)間：2023年 8月 7日活動(dòng)地點(diǎn)：萊蒙時(shí)代 4D國(guó)際名流生活館活動(dòng)形式：u邀請(qǐng)升級(jí)客戶、前期到訪客戶到場(chǎng)，感受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、建立客戶良好口碑；u由高力國(guó)際主管對(duì)客戶進(jìn)行高力物管介紹和高端物管服務(wù)的走秀展示；u現(xiàn)場(chǎng)通靈珠寶走秀展示。信息發(fā)布組合：圍墻、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信同步信息發(fā)布費(fèi)用預(yù)估： 2023/1/27 742023/1/27 75國(guó)際名流體驗(yàn)季之 —— 項(xiàng)目認(rèn)籌活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)支撐活動(dòng)主要目的：u對(duì)升級(jí)客戶進(jìn)行收籌，進(jìn)一步梳理客戶誠(chéng)意，摸排客戶意向，為開(kāi)盤(pán)做好蓄客準(zhǔn)備；u提升業(yè)主的好感度和項(xiàng)目的檔次感，維護(hù)市場(chǎng)口碑?；顒?dòng)時(shí)間：2023年 8月 18日晚活動(dòng)地點(diǎn)：萊蒙時(shí)代 4D國(guó)際名流生活館活動(dòng)形式：u啟動(dòng)客戶認(rèn)籌，并給予一定開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠；u產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)釋放 —— 會(huì)所私家廚房u法式鵝肝、魚(yú)子醬現(xiàn)場(chǎng)品嘗信息發(fā)布組合：戶外、 圍墻、報(bào)紙、電梯、網(wǎng)絡(luò)、短信同步信息發(fā)布費(fèi)用預(yù)估： 4萬(wàn)元2023/1/27 76國(guó)際名流體驗(yàn)季之 —— 萊蒙時(shí)代開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷活動(dòng)支撐活動(dòng)主要目的：u項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，消化前期誠(chéng)意客戶；u提升業(yè)主的好感度和項(xiàng)目的檔次感。u活動(dòng)時(shí)間：2023年 8月 28日活動(dòng)地點(diǎn)：萊蒙時(shí)代 4D國(guó)際名流生活館活動(dòng)形式：u客戶選房，簽約；u現(xiàn)場(chǎng)奢侈品走秀；u前 50名業(yè)主簽約可獲得高檔舍奢侈品禮品信息發(fā)布組合：戶外、 圍墻、報(bào)紙、電梯、網(wǎng)絡(luò)、短信同步信息發(fā)布費(fèi)用預(yù)估： 8萬(wàn)元2023/1/27 77營(yíng)銷活動(dòng)支撐開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)線名流系列體驗(yàn)一 時(shí)間：事件：樣板房開(kāi)放、客戶升級(jí)名流調(diào)性配合：奔馳新款車(chē)展目的：項(xiàng)目樣板房預(yù)約開(kāi)放，產(chǎn)品信息全面釋放名流系列體驗(yàn)二 時(shí)間：事件：英國(guó)理事館到訪事件名流調(diào)性配合：英國(guó)貴族學(xué)校留學(xué)咨詢目的：提升項(xiàng)目形象品質(zhì)，凸顯差異名流系列體驗(yàn)三 時(shí)間：事件：高力物業(yè)展示活動(dòng)名流調(diào)性配合：一線品牌珠寶展示（通靈）目的：項(xiàng)目物業(yè)管理形象展示，提升客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)名流系列體驗(yàn)四 時(shí)間：事件：項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，正式認(rèn)籌名流調(diào)性配合：法式大餐品鑒會(huì)目的：通過(guò)收取費(fèi)用測(cè)試客戶購(gòu)房誠(chéng)意度名流系列體驗(yàn)五 時(shí)間