【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 態(tài)景觀資源 大開(kāi)發(fā)商，大盤帶動(dòng)居住氛圍提升 項(xiàng)目商業(yè)配套可依客戶需求定制，業(yè)態(tài)，檔次 項(xiàng)目地塊高差明顯，溪，山以及生態(tài)規(guī)劃脈絡(luò) 高低錯(cuò)落，遠(yuǎn)視距，寬開(kāi)間，均好性 項(xiàng)目 SWOT 分析 根據(jù)以上市場(chǎng)信息、經(jīng)濟(jì)等分析以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)興義商城存在以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。 S優(yōu)勢(shì)分析 1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的大環(huán)境整體局勢(shì)良好；促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)頻繁，大型商 業(yè)綜合體、一站式購(gòu)物中心的需求在不斷上升； 2)本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端 產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； 3)交通樞紐城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商 業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)興義商城的（ 住宅、商鋪）整體需求。 4)興義市城市發(fā)展的趨向是旅游城市定位，為高端投資產(chǎn)品 －興義商城（大型商業(yè)綜合體）提供了長(zhǎng)期發(fā)展的土壤。 5)興義市現(xiàn)在的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā) 展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，提供了人才和社會(huì) 氛圍資源，促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著 對(duì)大型商業(yè)綜合體需求的增加； 6)發(fā)展商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，和先進(jìn)的策劃和經(jīng)營(yíng)管理公司作 為支撐 。 W劣勢(shì)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 目前，興義市大大小小的項(xiàng)目近 30個(gè)，待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比比皆是，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)超過(guò) 20萬(wàn)平米的樓盤近十個(gè)。因此本項(xiàng)目要脫穎而出、加快資金回籠和提高利潤(rùn)，就必須獨(dú)樹(shù)一幟，挖掘自己的客戶群體和特性優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目土地成本高、周邊商業(yè)檔次低 目前興義的核心商圈主要集中在街心花園片區(qū)，本項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)種類繁雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)零散，就使得商業(yè)價(jià)值受到影響。但本項(xiàng)目受高地價(jià)成本影響，住宅部分在目前價(jià)格行情下幾乎無(wú)利潤(rùn)可言，因此商業(yè)的售價(jià)就成為項(xiàng)目利潤(rùn)支撐點(diǎn)。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的問(wèn)題 根據(jù)這幾天都項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)的消化，在商鋪劃分上面，我們得出的結(jié)論是： 如果根據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)布局作規(guī)劃設(shè)計(jì)的話，公司持有的商業(yè)物業(yè)占總體比例的 80℅，可出售的商業(yè)物業(yè)僅占不到 20 ℅；原因：可出售的商業(yè)物業(yè)主要是在內(nèi)區(qū)占的比例較大，在銷售價(jià)格上面沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)。 建議：根據(jù)我們多年做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)及可行性分析（包括人流動(dòng)向、劃鋪原則），得出結(jié)論：根據(jù)我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，避免產(chǎn)生太多的死角物業(yè)，把可出售的物業(yè)配比增加，主要出售的物業(yè)盡量放在外區(qū)兩側(cè)，這樣的話我們可以更好的把控銷售價(jià)格。所以，在商業(yè)總平布局上面要做較大的調(diào)整，盡量避免死角物業(yè) 。 O機(jī)會(huì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)大型綜合類地產(chǎn)項(xiàng)目需求增加，給興義商城這種大型商業(yè)綜合體一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展空間 周邊街心花園 ,目前商業(yè)步行街的日益成熟，帶動(dòng)興義市當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)和消費(fèi)意識(shí) 興義市最近幾年改革的勢(shì)頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，桔山片區(qū)的快速發(fā)展也有利于興義商城朝著更好的方向發(fā)展，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的成熟大型零售商欲以進(jìn)入 T威脅分析 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品銷售價(jià)格略低 ,對(duì)興義商城產(chǎn)品推出后 ,在價(jià)格定位上有一定的影響因素 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大勢(shì)的影響是否輻射到興義市的商業(yè)投資產(chǎn)品，影響程度如何等等都需考慮。 2）項(xiàng)目整體定位： 繁華 從此被定義 3）商業(yè)功能定位 大型商業(yè)綜合體、一站式購(gòu)物中心 為興義市商務(wù)人士、公務(wù)員、學(xué)生、外來(lái)投資精英以及本地市民打造，集住宅、購(gòu)物（餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)）、多功能為一體的商業(yè)綜合體。把興義商城打造成一個(gè)一站式購(gòu)物天堂方便市民購(gòu)物消費(fèi)和聚集人流。 競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知一 缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)的區(qū)域炒作，只會(huì)付出更多的財(cái)務(wù)成本 二線拓展區(qū) 功能定位及建設(shè)目標(biāo)為：“福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)”，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。 本片區(qū) 無(wú)政府整體規(guī)劃。 競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知二 缺乏唯一性或可覆蓋性的產(chǎn)品價(jià)值訴求或概念炒作就能成就營(yíng)銷的時(shí)代已經(jīng)一去不服還了，客戶已經(jīng)對(duì)這種方式已經(jīng)開(kāi)始鈍化 目錄 競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知三 “投資性產(chǎn)品隱性供給”競(jìng)爭(zhēng) 在投資性產(chǎn)品仍然有獲利空間的時(shí)候，價(jià)格永遠(yuǎn)能保持該類產(chǎn)品持久的競(jìng)爭(zhēng)力 競(jìng)爭(zhēng)比對(duì)發(fā)現(xiàn) “溪山美地”在一些“先天性”基礎(chǔ)能力方面并不具備 “不可替代性” 或 “覆蓋性” 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)不可改變 產(chǎn)品不可改變 營(yíng)銷可以改變 造 “勢(shì)” 正如一位希臘哲人所說(shuō)的那樣，決定一切的只是姿態(tài)。 一切還取決于我們將把它塑造成什么 譽(yù) 峰 ——定位 —— 中國(guó) CEO首席官邸 ——高度 —— 國(guó)際鑒賞級(jí)豪宅 炒作、 震撼、轟動(dòng)、驚喜 非凡不可言傳，惟有親歷，方能領(lǐng)悟 —— 興義“譽(yù)峰”經(jīng)典 CEO殿堂之旅 炒作、 震撼 、轟動(dòng)、驚喜 “譽(yù)峰”帶來(lái)的不是產(chǎn)品，而是作品 炒作、震撼 、轟動(dòng) 、驚喜 讓資本折服的豪門 資質(zhì)全球共享 炒作、震撼、轟動(dòng) 、驚喜 立 最 “貴” 形象－ 2600美元 /平米 2100美元 /平米驚喜入市，順“市”而上 ? 譽(yù)峰既然有“豪”華地段、 “豪”華配套、“豪”華產(chǎn)品、理所當(dāng)然應(yīng)該有“豪”氣的價(jià)格。 ? 但“譽(yù)峰”首期入市時(shí)區(qū)域成熟度及項(xiàng)目配套不完善，開(kāi)盤賣預(yù)期，賣未來(lái)，收益需放在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ? 首期通過(guò)炒作立最“貴”形象，但必須順應(yīng)當(dāng)前豪宅市場(chǎng)價(jià)格特征，低價(jià)驚喜入市，給客戶以驚喜，通過(guò)后期項(xiàng)目影響力的建立順“市”提價(jià)。 領(lǐng) “市” 定義范圍 —— 什么是銷控策略 銷控策略 優(yōu)惠策略