【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)景觀資源 大開發(fā)商，大盤帶動居住氛圍提升 項目商業(yè)配套可依客戶需求定制，業(yè)態(tài)，檔次 項目地塊高差明顯，溪，山以及生態(tài)規(guī)劃脈絡(luò) 高低錯落，遠(yuǎn)視距，寬開間，均好性 項目 SWOT 分析 根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟等分析以及所處的環(huán)境和時代特點中，我們可以發(fā)現(xiàn)興義商城存在以下優(yōu)勢和劣勢，機會點和威脅點。 S優(yōu)勢分析 1)整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā) 展的大環(huán)境整體局勢良好；促進了企業(yè)的商貿(mào)頻繁，大型商 業(yè)綜合體、一站式購物中心的需求在不斷上升； 2)本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端 產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； 3)交通樞紐城市，經(jīng)濟持續(xù)性強，城市進入快速發(fā)展期，商 業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長帶動興義商城的（ 住宅、商鋪）整體需求。 4)興義市城市發(fā)展的趨向是旅游城市定位，為高端投資產(chǎn)品 －興義商城（大型商業(yè)綜合體）提供了長期發(fā)展的土壤。 5)興義市現(xiàn)在的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟的發(fā)展還注重文化的發(fā) 展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟環(huán)境的同時，提供了人才和社會 氛圍資源，促進商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著 對大型商業(yè)綜合體需求的增加； 6)發(fā)展商強大的經(jīng)濟實力，和先進的策劃和經(jīng)營管理公司作 為支撐 。 W劣勢分析 市場競爭激烈 目前，興義市大大小小的項目近 30個，待開發(fā)的項目比比皆是，已經(jīng)開工建設(shè)超過 20萬平米的樓盤近十個。因此本項目要脫穎而出、加快資金回籠和提高利潤，就必須獨樹一幟，挖掘自己的客戶群體和特性優(yōu)勢。 項目土地成本高、周邊商業(yè)檔次低 目前興義的核心商圈主要集中在街心花園片區(qū)，本項目周邊經(jīng)營種類繁雜，經(jīng)營業(yè)態(tài)零散，就使得商業(yè)價值受到影響。但本項目受高地價成本影響，住宅部分在目前價格行情下幾乎無利潤可言，因此商業(yè)的售價就成為項目利潤支撐點。 項目商業(yè)規(guī)劃的問題 根據(jù)這幾天都項目本身設(shè)計的消化，在商鋪劃分上面，我們得出的結(jié)論是： 如果根據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)布局作規(guī)劃設(shè)計的話，公司持有的商業(yè)物業(yè)占總體比例的 80℅，可出售的商業(yè)物業(yè)僅占不到 20 ℅；原因：可出售的商業(yè)物業(yè)主要是在內(nèi)區(qū)占的比例較大，在銷售價格上面沒有太大的優(yōu)勢。 建議：根據(jù)我們多年做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗及可行性分析（包括人流動向、劃鋪原則），得出結(jié)論：根據(jù)我們的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位，避免產(chǎn)生太多的死角物業(yè)，把可出售的物業(yè)配比增加，主要出售的物業(yè)盡量放在外區(qū)兩側(cè)，這樣的話我們可以更好的把控銷售價格。所以，在商業(yè)總平布局上面要做較大的調(diào)整，盡量避免死角物業(yè) 。 O機會分析 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，市場對大型綜合類地產(chǎn)項目需求增加，給興義商城這種大型商業(yè)綜合體一個長足的發(fā)展空間 周邊街心花園 ,目前商業(yè)步行街的日益成熟，帶動興義市當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識和消費意識 興義市最近幾年改革的勢頭良好，促進了經(jīng)濟大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，桔山片區(qū)的快速發(fā)展也有利于興義商城朝著更好的方向發(fā)展，因為隨著市場的成熟大型零售商欲以進入 T威脅分析 目前項目周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品銷售價格略低 ,對興義商城產(chǎn)品推出后 ,在價格定位上有一定的影響因素 國內(nèi)房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到興義市的商業(yè)投資產(chǎn)品，影響程度如何等等都需考慮。 2）項目整體定位： 繁華 從此被定義 3）商業(yè)功能定位 大型商業(yè)綜合體、一站式購物中心 為興義市商務(wù)人士、公務(wù)員、學(xué)生、外來投資精英以及本地市民打造，集住宅、購物（餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)）、多功能為一體的商業(yè)綜合體。把興義商城打造成一個一站式購物天堂方便市民購物消費和聚集人流。 競爭認(rèn)知一 缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)的區(qū)域炒作，只會付出更多的財務(wù)成本 二線拓展區(qū) 功能定位及建設(shè)目標(biāo)為：“福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)”，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。 本片區(qū) 無政府整體規(guī)劃。 競爭認(rèn)知二 缺乏唯一性或可覆蓋性的產(chǎn)品價值訴求或概念炒作就能成就營銷的時代已經(jīng)一去不服還了，客戶已經(jīng)對這種方式已經(jīng)開始鈍化 目錄 競爭認(rèn)知三 “投資性產(chǎn)品隱性供給”競爭 在投資性產(chǎn)品仍然有獲利空間的時候，價格永遠(yuǎn)能保持該類產(chǎn)品持久的競爭力 競爭比對發(fā)現(xiàn) “溪山美地”在一些“先天性”基礎(chǔ)能力方面并不具備 “不可替代性” 或 “覆蓋性” 優(yōu)勢 市場不可改變 產(chǎn)品不可改變 營銷可以改變 造 “勢” 正如一位希臘哲人所說的那樣，決定一切的只是姿態(tài)。 一切還取決于我們將把它塑造成什么 譽 峰 ——定位 —— 中國 CEO首席官邸 ——高度 —— 國際鑒賞級豪宅 炒作、 震撼、轟動、驚喜 非凡不可言傳，惟有親歷，方能領(lǐng)悟 —— 興義“譽峰”經(jīng)典 CEO殿堂之旅 炒作、 震撼 、轟動、驚喜 “譽峰”帶來的不是產(chǎn)品，而是作品 炒作、震撼 、轟動 、驚喜 讓資本折服的豪門 資質(zhì)全球共享 炒作、震撼、轟動 、驚喜 立 最 “貴” 形象－ 2600美元 /平米 2100美元 /平米驚喜入市，順“市”而上 ? 譽峰既然有“豪”華地段、 “豪”華配套、“豪”華產(chǎn)品、理所當(dāng)然應(yīng)該有“豪”氣的價格。 ? 但“譽峰”首期入市時區(qū)域成熟度及項目配套不完善，開盤賣預(yù)期，賣未來，收益需放在長遠(yuǎn)來看 ? 首期通過炒作立最“貴”形象，但必須順應(yīng)當(dāng)前豪宅市場價格特征，低價驚喜入市，給客戶以驚喜，通過后期項目影響力的建立順“市”提價。 領(lǐng) “市” 定義范圍 —— 什么是銷控策略 銷控策略 優(yōu)惠策略