xxxx年6月30日興義市幸福里尾盤推廣思路及價(jià)格策略-在線瀏覽
2025-03-27 14:41本頁面
【正文】 整體局勢(shì)良好；促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)頻繁，大型商 業(yè)綜合體、一站式購物中心的需求在不斷上升； 2)本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端 產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； 3)交通樞紐城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商 業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)興義商城的（ 住宅、商鋪）整體需求。 5)興義市現(xiàn)在的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā) 展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，提供了人才和社會(huì) 氛圍資源，促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著 對(duì)大型商業(yè)綜合體需求的增加； 6)發(fā)展商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，和先進(jìn)的策劃和經(jīng)營(yíng)管理公司作 為支撐 。因此本項(xiàng)目要脫穎而出、加快資金回籠和提高利潤(rùn)，就必須獨(dú)樹一幟，挖掘自己的客戶群體和特性優(yōu)勢(shì)。但本項(xiàng)目受高地價(jià)成本影響，住宅部分在目前價(jià)格行情下幾乎無利潤(rùn)可言，因此商業(yè)的售價(jià)就成為項(xiàng)目利潤(rùn)支撐點(diǎn)。 建議：根據(jù)我們多年做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)及可行性分析（包括人流動(dòng)向、劃鋪原則），得出結(jié)論：根據(jù)我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，避免產(chǎn)生太多的死角物業(yè)，把可出售的物業(yè)配比增加，主要出售的物業(yè)盡量放在外區(qū)兩側(cè)，這樣的話我們可以更好的把控銷售價(jià)格。 O機(jī)會(huì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)大型綜合類地產(chǎn)項(xiàng)目需求增加，給興義商城這種大型商業(yè)綜合體一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展空間 周邊街心花園 ,目前商業(yè)步行街的日益成熟，帶動(dòng)興義市當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)和消費(fèi)意識(shí) 興義市最近幾年改革的勢(shì)頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，桔山片區(qū)的快速發(fā)展也有利于興義商城朝著更好的方向發(fā)展，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的成熟大型零售商欲以進(jìn)入 T威脅分析 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品銷售價(jià)格略低 ,對(duì)興義商城產(chǎn)品推出后 ,在價(jià)格定位上有一定的影響因素 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大勢(shì)的影響是否輻射到興義市的商業(yè)投資產(chǎn)品，影響程度如何等等都需考慮。把興義商城打造成一個(gè)一站式購物天堂方便市民購物消費(fèi)和聚集人流。 本片區(qū) 無政府整體規(guī)劃。 一切還取決于我們將把它塑造成什么 譽(yù) 峰 ——定位 —— 中國(guó) CEO首席官邸 ——高度 —— 國(guó)際鑒賞級(jí)豪宅 炒作、 震撼、轟動(dòng)、驚喜 非凡不可言傳，惟有親歷，方能領(lǐng)悟 —— 興義“譽(yù)峰”經(jīng)典 CEO殿堂之旅 炒作、 震撼 、轟動(dòng)、驚喜 “譽(yù)峰”帶來的不是產(chǎn)品，而是作品 炒作、震撼 、轟動(dòng) 、驚喜 讓資本折服的豪門 資質(zhì)全球共享 炒作、震撼、轟動(dòng) 、驚喜 立 最 “貴” 形象－ 2600美元 /平米 2100美元 /平米驚喜入市，順“市”而上 ? 譽(yù)峰既然有“豪”華地段、 “豪”華配套、“豪”華產(chǎn)品、理所當(dāng)然應(yīng)該有“豪”氣的價(jià)格。 領(lǐng) “市” 定義范圍 —— 什么是銷控策略 銷控策略 優(yōu)惠策略 定價(jià)策略 ? 價(jià)格策略的 3個(gè)構(gòu)成部分中，銷控策略是實(shí)操性最強(qiáng)策略 ? 通過銷控我們可以調(diào)整產(chǎn)品主觀價(jià)值與客戶價(jià)值的差距 銷控的目的 控局 控價(jià) 控利潤(rùn) 量?jī)r(jià)關(guān)系博弈 —— 銷控的本質(zhì) ? 控局 —— 好賴房子都能賣 ? 在一個(gè)樓盤的產(chǎn)品當(dāng)中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷售。 ? 控價(jià) —— 保證價(jià)格穩(wěn)步爬升 ? 對(duì)于絕大多數(shù)期房項(xiàng)目的銷售來說，越是接近現(xiàn)房?jī)r(jià)格就越高。 ? 控利潤(rùn) —— 加速銷售，降低滾動(dòng)開發(fā)成本，增加利潤(rùn)空間 ? 銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，回款的速度越快，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤(rùn)空間就會(huì)加大，反之亦然。 量?jī)r(jià)關(guān)系博弈 —— 銷控的本質(zhì) 公式：利潤(rùn)額＝利潤(rùn)率（價(jià)格）銷量 ? 作為開發(fā)商，最終追求的是絕對(duì)利潤(rùn)額，但在上面這個(gè)公式中，價(jià)格和銷量在市場(chǎng)理論中往往又是相背離的 ? 薄利才能多銷，是以銷量為主導(dǎo)的日用消費(fèi)品中 ? 溢價(jià)原則則多出現(xiàn)于追求品牌附加值的高端奢侈品消費(fèi) 對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)關(guān)系到國(guó)體民生的特殊行業(yè)，價(jià)格和銷量實(shí)際就如同“魚與熊掌”都難以舍棄 銷控策略研究的實(shí)際就是如何在價(jià)格銷量這組蹺蹺板中保持平衡，實(shí)現(xiàn)最終的利潤(rùn)最大化 控制銷量 —— 快速銷售不再是唯一的目標(biāo) ? 快速銷售的得與失 ? 什么時(shí)期需要快速銷售？ ? 哪部分銷量是需要控制的？ ? 如何做好銷控？ 快速銷售的得與失 得 現(xiàn)金流 快速擴(kuò)張 規(guī)模效應(yīng) 失 利潤(rùn)率 費(fèi)用 財(cái)務(wù)成本 ? 快速擴(kuò)張時(shí)期，我們?cè)?jīng)經(jīng)歷過現(xiàn)金流掛帥的銷售模式 ? 單純的對(duì)快速銷售的追求，讓我們失去了利潤(rùn)率，浪費(fèi)了費(fèi)用與財(cái)務(wù)成本 ? 在企業(yè)轉(zhuǎn)型為利潤(rùn)率戰(zhàn)略的今天，價(jià)格不再是我們唯一的追求 區(qū)位比較 40% 片區(qū)形象 15% 項(xiàng)目市場(chǎng)比較權(quán)重的確定 與市中心的距離 13% 道路交通狀況 12% 周邊自然環(huán)境 10% 周邊人文環(huán)境 10% 周邊配套 20% 治安狀況 8% 片區(qū)提升空間 12% 項(xiàng)目比較 60% 總體規(guī)劃 6% 社區(qū)規(guī)模 6% 物業(yè)類型 10% 園林環(huán)境 12% 建筑外觀 8% 戶型設(shè)計(jì) 15% 100% 規(guī)劃設(shè)計(jì) 57% 社區(qū)配套 21% 社區(qū)商業(yè) 10% 學(xué)校 5% 會(huì)所 6% 其他 10% 開發(fā)商品牌 12% 工程進(jìn)度 5% 物業(yè)管理 5% 100% 價(jià)格表形成 | 入市均價(jià)制定 市場(chǎng)比較打分法說明 ? 打分取值區(qū)間： 0～ 10 ? 打分方式：根據(jù)各因素的好壞，在取值區(qū)間內(nèi)打本項(xiàng)目得分 ? 總評(píng)分：將各打分因素按權(quán)重進(jìn)行累加 ? 分值還原：最終得分需要進(jìn)行還
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