【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)間在 40200萬(wàn) /畝，價(jià)格差距較大，金融酒店用地價(jià)格最高，住宅價(jià)格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價(jià)值較為市場(chǎng)認(rèn)可，南部區(qū)域土地價(jià)格較低，專業(yè)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低。 60150萬(wàn) /畝 4080萬(wàn) /畝 60180萬(wàn) /畝 商業(yè)金融酒店用地 商業(yè)住宅 用地 住宅用地 專業(yè)市場(chǎng)用地 140180萬(wàn)/畝 80100萬(wàn) /畝 4060萬(wàn) /畝 1015萬(wàn) /畝 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 31 ?07年以來(lái)沭陽(yáng)商品房累計(jì)供銷比為 ： 1，縣商業(yè)物業(yè)累計(jì)供銷比為： 1，整體分析，供求趨勢(shì)相對(duì)均衡； ?07年以來(lái)沭陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)在 2023年銷售量達(dá)到最大值為 ，2023年銷售量為 平方米； ?商業(yè)物業(yè)供銷比在 2023年達(dá)到了最大值， 2023年均出現(xiàn)了較大程度的回落， 09年起重新呈上升趨勢(shì)，隨著后續(xù)國(guó)家相關(guān)政策，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)仍將保持上升態(tài)勢(shì) 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì)相對(duì)均衡，隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的控制，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局面，預(yù)計(jì)市場(chǎng)焦點(diǎn)將集聚商業(yè)地產(chǎn) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 32 ?2023年以來(lái)，沭陽(yáng)商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢(shì)，目前成交均價(jià)已逐漸攀升，商業(yè)價(jià)值正在得到體現(xiàn)； ?2023年以來(lái)沭陽(yáng)住宅物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢(shì)，目前成交均價(jià)維持在 2100元 /平方米以上； ?由于沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，商業(yè)以及住宅物業(yè)價(jià)格泡沫相對(duì)較小，未來(lái)仍將保持了良好的走勢(shì)。 近年來(lái)沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)良好，未來(lái)仍將保持這一發(fā)展態(tài)勢(shì) 近年來(lái)沭陽(yáng)住宅商業(yè)成交均價(jià)走勢(shì) 備注：以上成交均價(jià)為縣域范圍含鎮(zhèn)的成交均價(jià) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 33 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) 供求關(guān)系 價(jià)格走勢(shì) 土地市場(chǎng) 沭陽(yáng)土地價(jià)值性質(zhì)差異大 近年沭陽(yáng)土地市場(chǎng)的需求總體保持平穩(wěn)走勢(shì)，其中商業(yè)金融用地價(jià)值最高，而非核心區(qū)域住宅較低，專業(yè)市場(chǎng)最低。 目前供大于求，預(yù)計(jì)未來(lái)將出現(xiàn)供需基本平衡 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，商業(yè)地產(chǎn)從 09年開(kāi)始供銷比呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)保持此局面 價(jià)格泡沫較小，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 近年來(lái)沭陽(yáng)住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)良好，商業(yè)物業(yè)均價(jià)大約為住宅均價(jià)兩倍左右，由于物業(yè)價(jià)格泡沫較小，且地價(jià)持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)物業(yè)價(jià)格將保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 目前沭陽(yáng)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，價(jià)格泡沫較?。? 但隨著土地市場(chǎng)的緊縮，產(chǎn)業(yè)需求的不斷釋放以及區(qū)域市場(chǎng)的加快發(fā)展， 未來(lái)沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，這為項(xiàng)目的成功帶來(lái)了良好的市場(chǎng)環(huán)境 宏觀政策 國(guó)家宏觀政策為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好環(huán)境 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，回調(diào)的可能性不大，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)前景看好 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 34 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ╬ 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ╬ 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 35 按房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度，沭陽(yáng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三個(gè)板塊 ? 1 老城區(qū) 供應(yīng)量丌大，以舊城改造為主，購(gòu)房出體為老沭陽(yáng)人，樓型多以高層供應(yīng)為主流，未來(lái)可供用亍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較少，商業(yè)供應(yīng)逐漸成為重點(diǎn) ? 2城東新區(qū) 縣政府所在區(qū)域，開(kāi)發(fā)已經(jīng)比較成熟，樓盤于集，是沭陽(yáng)房地產(chǎn)最為集中的區(qū)域，置業(yè)者以公務(wù)員、在外奮斗的打工及經(jīng)商沭陽(yáng)人為主，購(gòu)房的主力面積集中在 90120平米乊間的三房，供應(yīng)量將繼續(xù)上升，產(chǎn)品類型在逐步豐富，出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，尤其是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ? 3 城南新區(qū) 南部新區(qū)是未來(lái)沭陽(yáng)規(guī)劃的新城區(qū)，目前基礎(chǔ)配套設(shè)施還丌完善，尤其在新長(zhǎng)鐵路南面樓盤供應(yīng)量較小，但未來(lái)規(guī)模將會(huì)丌斷擴(kuò)大 東部新區(qū) 老城區(qū) 南部新區(qū) 5 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 36 老城區(qū) —— 輻射全市的商業(yè)配套中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)，目前開(kāi)發(fā)空間不大 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早的區(qū)域，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段； ? 配套優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)是客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域 ? 目前，中心城區(qū)開(kāi)發(fā)空間丌大，主要以高層住宅和大型商業(yè)為主 蘇果超市、 2恒隆廣場(chǎng)、 3歐中廣場(chǎng) 1 2 3 老城區(qū) 典型樓盤 藍(lán)天國(guó)際商貿(mào)城 規(guī)模 總占地 ，總建筑面積達(dá) 39萬(wàn)㎡，商業(yè)約 22萬(wàn)多㎡，商住及辦公約 10萬(wàn)㎡， 產(chǎn)品形式 高層、商業(yè)、酒店式公寓 均價(jià) 商鋪 /平米 戶型面積 3068平米商鋪 銷售狀況 年推出總量 2023套，年中推出，目前銷售完成 50%左右 定位 批發(fā)零售、休閑娛樂(lè)等全方位多功能于一身 客戶特征 以公務(wù)員、沭陽(yáng)及周邊經(jīng)商人士為主 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 37 城東新區(qū)板塊 —— 政府機(jī)關(guān)所在地，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，是沭陽(yáng)商品住宅集中開(kāi)發(fā)區(qū)域， 縣政府及主要政府機(jī)關(guān)所在地，生活配套成熟、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全 產(chǎn)品形式以高層住宅為主，輔以小高層和多層，商業(yè)開(kāi)發(fā)以專業(yè)市場(chǎng)為主 主力客戶是在區(qū)域內(nèi)工作的的公務(wù)員、企業(yè)單位職員、在外經(jīng)商及打工的沭陽(yáng)人 區(qū)域市場(chǎng)住宅均價(jià)在 30003500元 /平米左右，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不大， 依托 資源 物業(yè) 形式 客戶 特征 價(jià)格 平臺(tái) 典型樓盤 奧運(yùn)都城 規(guī)模 總建筑面積 30萬(wàn)平米 產(chǎn)品形式 多層，小高層、花園洋房 均價(jià) 小高層 3700元 /平米 戶型面積 二房 75123，三房 120140平米， 銷售狀況 剩余的房源 27套，都是小高層的 10樓以上的房源，面積較大，多層價(jià)格偏高，合同不能簽。 產(chǎn)品特色 新古典建筑風(fēng)格，兵營(yíng)式排布，低密度居住小區(qū) 客戶特征 以項(xiàng)目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務(wù)員為主 東部新區(qū) 軟件園 行政中心 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 38 南部新區(qū)板塊 —— 城市主流發(fā)展方向，但開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)不足 區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域配套相對(duì)完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏，以學(xué)校和公建為主 大部分以多層住宅為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 主力客戶是在沭陽(yáng)老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶 28003300元 /平米 依托 資源 產(chǎn)品 形式 客戶 特征 價(jià)格 平臺(tái) 翰林府第 規(guī)模 占地 10萬(wàn)平米，建筑面積 20萬(wàn)平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、排屋 均價(jià) 3500元 /平米 戶型面積 三房 120133平米 銷售情況 今年底的 4月 29日開(kāi)盤，到目前銷售 90%，目前的多層房源好樓層均價(jià)在 36003700左右 該盤的銷售策略是單價(jià)報(bào)價(jià)提高 200元左右，然后打折 產(chǎn)品特色 經(jīng)典歐式建筑 客戶特征 以項(xiàng)目周邊小業(yè)主及公務(wù)員為主， 南部新區(qū) 南部新城核心區(qū)域 南部新城邊緣區(qū)域 地塊所在 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 39 通過(guò)盤點(diǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊我們發(fā)現(xiàn) 主流客戶基本一致 以中等規(guī)模項(xiàng)目為主，物業(yè)類型趨同 ?主城、東部板塊客戶基本以泛公務(wù)員、客戶為主，北部則以職員、教師、小業(yè)主、進(jìn)城農(nóng)民等地緣性性客戶為主； ?由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。 ?沭陽(yáng)目前總建面超過(guò) 30萬(wàn)平米的項(xiàng)目?jī)H有 4個(gè)； ?在建大部分樓盤是小高層、高層住宅，僅有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目有多層、別墅。 區(qū)域價(jià)格差未拉開(kāi) ?在沭陽(yáng)市場(chǎng)的主要居住板塊中，多層、小高層產(chǎn)品價(jià)格差較小，普遍集中在 30003600元 /平方米的范圍內(nèi)。 沭陽(yáng)是一個(gè)高度同質(zhì)化的市場(chǎng)，在梳理片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中我們更多地看到了共同點(diǎn) —— 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 40 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ╬ 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ╬ 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 沭陽(yáng)總體商業(yè)市場(chǎng) 沭陽(yáng)商圈分析 沭陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)分析 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2023 2023 2023恩格爾系數(shù)沭陽(yáng)居民收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)支出的增加，人民生活質(zhì)量得到有效改善 數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)沭陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 城市居民人均消費(fèi)收入 ?城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng) 20232023年沭陽(yáng)城市居民可支配收入年均增長(zhǎng)達(dá)15%， 高于全國(guó)平均水平 。 ?城市居民消費(fèi)支出實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng) 沭陽(yáng)縣城鎮(zhèn)居民 2023年人均消費(fèi)收入超過(guò) 8000元 。20232023年實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)率達(dá) 17%， 超出江蘇省平均水平 。 ?沭陽(yáng)城市人民生活質(zhì)量得到顯著改善 沭陽(yáng)城市居民恩格爾系數(shù)已達(dá) ， 按照聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) ， 結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情 ， 居民已經(jīng)步入小康社會(huì) ， 向富裕階層過(guò)渡 。 人民生活質(zhì)量 恩格爾系數(shù) 59%以上 5059% 4050% 3040% 低于 30% 貧富程度 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 注：聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) 溫飽 小康 城市居民人均可支配收入 %%%%01020304050607080902023年 2023年 2023年 2023年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率 %%%%%%%020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 沭陽(yáng)市民各類消費(fèi)實(shí)現(xiàn)全面增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)、消費(fèi)習(xí)慣向追求生活品質(zhì)改善 0500100015002023250030003500食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂(lè)服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)元2023 2023?市區(qū)居民各類生活消費(fèi)呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)局面 ?作為基本生活的食品支出 2023年比 2023年增長(zhǎng) 55%，年均增長(zhǎng) 9%；衣著類支出增長(zhǎng) 39%，年均增長(zhǎng) 7%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)類、醫(yī)療保健、交通和通信類、教育文化娛樂(lè)服務(wù)等支出均實(shí)現(xiàn)了 30%的增長(zhǎng) 36%，年均增長(zhǎng)率高于