【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 暫時(shí)經(jīng)濟(jì)條件還不夠。 ———— 余先生（ 29歲，桐鄉(xiāng)人，自營(yíng)小店） ? 很想有個(gè)自己的家，雖然在老家這邊也可以，可始終不安分，畢竟還很年輕，總想出去闖闖 ...要我選擇，第一位還是杭州吧，那里有朋友，生活也舒適，就是房?jī)r(jià)和生活成本太高了。 ———— 馬女士（ 28歲，千島湖人，財(cái)務(wù)工作） 個(gè)人發(fā)言 客群描摹 外埠打拼一族 —— 年齡 2533歲，事業(yè)穩(wěn)定了、渴望有個(gè)家； 堅(jiān)持理想、渴望融入這個(gè)城市、渴望被認(rèn)同； 存款不多、收入步步高升、所以期待穩(wěn)定的生活 只要扎根這座城市，他們的未來，就一切皆有可能 ...... ? 來杭州幾年了，一直在想在這里安家。喜歡小總面、大空間的時(shí)尚居，落地窗、有山有樹有水 ...可惜價(jià)格有點(diǎn)離譜。 ———— 任先生（ 31歲，安徽人，網(wǎng)絡(luò)工程師） ? 當(dāng)初來杭，就是為了闖事業(yè)，不過到現(xiàn)在為止，仍然沒有房。我很努力，但真的追不上這里的房?jī)r(jià)，如果有一萬以下的、離杭州 2小時(shí)以內(nèi)的房子，我第一個(gè)去買 ... ———— 郭先生（ 30歲，四川人，金融顧問） 個(gè)人發(fā)言 客群精神屬性 他們?cè)隈R斯洛的金字塔上是屬于 渴望歸屬人群 ； 他們渴望在陌生城市擁有屬于自己的歸宿； 他們大部分想象著自己未來，充滿信心 哪怕現(xiàn)在仍在寄人籬下 ...... 他們擁有 物質(zhì)與精神的雙重性格 ， 總期待自己的家雖不高貴，卻很悠然 ...... 他們，城市的夾角中尋找屬于自己的領(lǐng)地 ...... 喜好新鮮的一切，充滿好奇，也期望安定。 時(shí)常矛盾，那是因?yàn)樗季S的廣泛 年輕、有活力、倡導(dǎo)自由、開放、平等的思想境界。 也正因如此，他們是最感性而且易受傳媒影響的一群人。 客群核心特質(zhì) 他們，是仍在奮斗的一群人； 他們，有自己獨(dú)特的生活思想，有著自我的價(jià)值堅(jiān)持； 他們，是希望一個(gè)歸宿的人； 他們是普羅大眾，無力承擔(dān)高房?jī)r(jià)，卻一樣渴望家的品質(zhì)； 他們是主流，是處在 最需穩(wěn)定的人生階段 。 客群購(gòu)買動(dòng)因 性價(jià)比、城市距離、居住品質(zhì)、環(huán)境 追求夢(mèng)想生活的新晉階層 核心客群定位 動(dòng)力小結(jié) 新晉階層的概念：包含杭州主城區(qū)、城市圈及外市主流中高收入群體； 他們都渴望在杭州生活； 物質(zhì)層面，他們期望低成本尋找優(yōu)生活； 精神層面，他們期望在物質(zhì)的實(shí)現(xiàn)與追求中，應(yīng)保有生活的純凈與原味。 項(xiàng)目分析 綠都價(jià)值解讀 ? 蕭山首屈一指品牌保障：造景堪比龍湖、產(chǎn)品細(xì)節(jié)完美、超值性價(jià)比 ... ? 標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，不斷優(yōu)化的完美產(chǎn)品體系 ? 獨(dú)有房地產(chǎn)研發(fā)中心，建筑體系精益求精 ? 高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，為求品質(zhì)不惜代價(jià) ? 城市造景的核心開發(fā)理念：創(chuàng)造生活夢(mèng)想的絕對(duì)保證 ? ?? ?綠都具備無可比擬的優(yōu)勢(shì)理念，它遠(yuǎn)大于產(chǎn)品本身 ?任何時(shí)刻均精益求精的建筑精耕，價(jià)值體系完整 ?借區(qū)位構(gòu)建利好、讓板塊成就未來 動(dòng)力觀點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn) 湘湖美譽(yù)度及板塊頂級(jí)價(jià)值，是項(xiàng)目借位的重頭。 區(qū)位交通便利，距離各主城區(qū)均等，即“湘湖外，主城內(nèi)，三江口”的概念由此形成！ 動(dòng)力發(fā)掘：關(guān)鍵詞 山居、三江交匯、鄰湘湖、繞城線、主城圈內(nèi)、國(guó)務(wù)院一級(jí)飲用水源、生態(tài)。 本案 湘湖度假區(qū) 蕭山區(qū) 濱江區(qū) 綠都戰(zhàn)略布 局三江板塊 往西湖區(qū) 往之江 往錢江世紀(jì)城 繞城高速 項(xiàng)目名稱 金域蘭庭 占地面積 57500平方米 建設(shè)用地面積 52380平方米 總建筑面積 164700平方米 地上建筑面積 130900平方米 容積率 2． 5 綠地率 30% 建筑密度 18． 9% 戶型面積 80120多平米為主 總戶數(shù) 1361戶 機(jī)動(dòng)車位 700個(gè)左右 項(xiàng)目整個(gè)小區(qū)占地 80多畝，總建筑面積約 13萬平米，首次開盤將推 3萬平米，戶型以 80120多平米為主。 項(xiàng)目概況 ? 通過項(xiàng)目分析得到的優(yōu)勢(shì)屬性 —— “ 湘湖外，主城內(nèi)，三江口”； ? 由交通、區(qū)位延伸可見：湘湖、生態(tài)、主城內(nèi)、繞城線、三江口等這些關(guān)鍵詞，將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉的核心要素。 動(dòng)力價(jià)值 項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 三江交匯區(qū)位 虎爪山天然生態(tài) 國(guó)務(wù)院一級(jí)飲用水源地 緊鄰湘湖國(guó)家 4A級(jí)景區(qū) 5。綠都品牌，優(yōu)質(zhì)生活出品商 6。優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)和戶型、空間 7。冠山隧道開通，距離主城 30分鐘車程 板塊認(rèn)知低，價(jià)值弱性； 2. 市場(chǎng)認(rèn)同低，需要引導(dǎo)； 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） 1. 打造未來熱點(diǎn)板塊利好 交通改善后的巨大價(jià)值空間 3. 價(jià)格洼地將驟變?yōu)閮r(jià)值堡壘 湘湖南，三江口，生態(tài)社區(qū)概念輸入 借世紀(jì)大道引位主城圈 保障綠都一貫精耕品質(zhì)，為價(jià)值升空奠定根基 前期避免過早炒作板塊特性 強(qiáng)勢(shì)宣導(dǎo)居住及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 精品建筑細(xì)節(jié)將極大樹立綠都在杭州大都市圈的廣泛口碑。 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 客群觀念改變將需較長(zhǎng)時(shí)間 迎合客群需求，構(gòu)建生態(tài)、舒適、高性價(jià)、交通便捷價(jià)值系統(tǒng) 著重產(chǎn)品價(jià)值輸導(dǎo) 2. 形象包裝梳理品質(zhì)標(biāo)桿 景觀：湘湖、國(guó)務(wù)院一級(jí)飲用水源地、漁浦夕照、虎爪山； 地段：三江交匯口、繞城線、主城圈內(nèi)、緊鄰熱點(diǎn)價(jià)值板塊； 戶型：以 70129平米打造超高性價(jià)比的生態(tài)社區(qū)； 產(chǎn)品：小高層、 18F（ 29F）高層 內(nèi)配套：高尚會(huì)所、社區(qū)商超等； 外配套：世紀(jì)大道，連通時(shí)代大道，與主城區(qū)更成一體； 建筑品質(zhì)：現(xiàn)代、精致、高品 核心價(jià)值： 繞城線、主城圈內(nèi)、湘湖南、三江口、生態(tài)、品質(zhì)綠都 ... 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目總體定位 基于以上價(jià)值梳理得到本項(xiàng)目的優(yōu)化定位 繞城沿線、主城圈內(nèi)、湘湖南岸、三江交匯的生態(tài)品質(zhì)社區(qū) 湘湖南，三江口，生態(tài)品質(zhì)社區(qū) 推廣訴求 江山、湘湖、國(guó)家級(jí)水源 產(chǎn)品屬性 80120純凈戶型 價(jià)值要點(diǎn) 繞城線、主城圈內(nèi)、湘湖南、 三江口、生態(tài)、品質(zhì)綠都 優(yōu)化 提煉 ? 項(xiàng)目核心屬性： 湘湖南，三江口，生態(tài)品質(zhì)社區(qū) ? 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性： 80120純凈戶型 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉： 繞城沿線 /主城圈內(nèi) 江山與湖／國(guó)家級(jí)水資源／ 80－ 120純凈戶型 動(dòng)力小結(jié) 項(xiàng)目戶型配比 戶型面積 平米 戶型類屬 所處物業(yè)形態(tài) 7 89 B戶型 小高層、 29F高層 8 123 C\D\E戶型 18F高層 129 A戶型