【文章內(nèi)容簡介】 水平具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。江南區(qū)塊（濱江）與江北區(qū)塊的競爭關(guān)系分析與文教區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)的競爭關(guān)系：– 由于眾多高校的搬遷和可利用土地?cái)?shù)量的限制，文教區(qū)已經(jīng)不會出現(xiàn)大面積的科技園區(qū)類辦公物業(yè)，再加上目前已有的辦公物業(yè)出租率都奇高，并且呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此，文教區(qū)塊不會與江南區(qū)塊（濱江）發(fā)生爭奪客源的競爭關(guān)系。– 與文教區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)的租金水平相比，江南區(qū)塊（濱江）具有一定的租金價(jià)格優(yōu)勢，因此，會吸引由文教區(qū)轉(zhuǎn)移出的高新技術(shù)企業(yè)來此研發(fā)辦公。與西湖區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)的競爭關(guān)系：– 與西湖區(qū)的研發(fā)辦公物業(yè)相比，江南區(qū)塊（濱江）具備如下優(yōu)點(diǎn)：– 區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢：杭州向東發(fā)展的城市規(guī)劃，使得江南區(qū)域（濱江）成為杭州地理位置上的新中心，具備成為杭州 “ 浦東 ” 的發(fā)展條件，區(qū)域發(fā)展前景看好；– 交通優(yōu)勢：江南區(qū)塊（濱江）的水陸空交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有發(fā)展 “ 臨港經(jīng)濟(jì) ” 的潛質(zhì)，符合研發(fā)辦公類企業(yè)的選址要求；– 產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢：相對于西湖區(qū)塊，江南區(qū)塊（濱江）的產(chǎn)業(yè)規(guī)模更大、產(chǎn)業(yè)聚集度更高。江南區(qū)塊（濱江）具備的上述優(yōu)勢將使其成為江北區(qū)塊內(nèi)轉(zhuǎn)移出來的高新技術(shù)企業(yè)的最佳選擇 地。 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布概況 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)江北區(qū)供應(yīng)情況 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)江南區(qū)（濱江）供應(yīng)情況濱江區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)濱江辦公類物業(yè)供給純寫字樓科技園區(qū)總部區(qū)域出租自用高新區(qū)域 生產(chǎn)廠房濱江高新區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)概況濱江區(qū)的辦公物業(yè)分成兩大塊 —— 高新區(qū)板塊及總部基地板塊，濱江區(qū)辦公物業(yè)類型豐富、規(guī)律分布，形成一條完整的形態(tài)鏈。形式上主要分為三類：一類為標(biāo)準(zhǔn)廠房式：企業(yè)主要分布在濱康路、濱安路沿線。二類為科技園區(qū)：主要集中在研發(fā)用地和江南大道以南的各大園區(qū)內(nèi)。三類為寫字樓式：主要分布在江南大道以北、濱盛路以南區(qū)域?？偛繀^(qū)塊寫字樓的供應(yīng)情況濱江區(qū)總部區(qū)塊目前已經(jīng)投入使用的寫字樓大部分以集團(tuán)總部自用為主，因此入住率較高。目前，已經(jīng)建成并進(jìn)入租賃市場的項(xiàng)目有威陵大廈、興耀大廈和雪峰科技大廈，供應(yīng)面積大概在。未來幾年，隨著區(qū)域的成熟和配套的完善，總部區(qū)域內(nèi)市場化操作并用于租售的寫字樓項(xiàng)目將增多，到 08年將增加約 25萬方的市場供應(yīng)量， 09年之后出現(xiàn)寫字樓項(xiàng)目大量供應(yīng)的局面。04－ 總部區(qū)塊寫字樓供求情況（單位：萬方）未來幾年總部區(qū)塊寫字樓供應(yīng)面積（單位：萬方）高新區(qū)塊寫字樓的供應(yīng)情況高新區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目是在工業(yè)用地的基礎(chǔ)上形成的，以出租為主，銷售個(gè)案較少；優(yōu)惠政策招租的樓宇出租率在95％左右；其他市場化樓宇出租率 50%；高新區(qū)塊未來可用土地的數(shù)量有限，因此此區(qū)域內(nèi)未來的寫字樓供應(yīng)量也將非常有限。宏華大廈創(chuàng)新大廈華榮時(shí)代（動漫之都）先鋒科技火炬軟件信達(dá)雅 陳氏大廈東冠發(fā)展大廈亞琪大廈項(xiàng)目 占地面積（畝）建筑面積（萬方）已建信雅達(dá)大樓 先鋒科技大廈 元天科技大廈 火炬大廈 華榮時(shí)代 創(chuàng)新大廈 東冠發(fā)展大廈 亞琪科技 宏華大廈 通策廣場 合計(jì) 23在建新世紀(jì)大廈 三匯科技大樓 1卓信科技大樓 3合計(jì) 純寫字樓與科技園區(qū)類項(xiàng)目的競爭關(guān)系分析總部和高新區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目屬于傳統(tǒng)的辦公寫字樓范疇，從硬件方面上來講，在建筑形式、空間劃分、層高面積、配套設(shè)施等方面都是按照傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造，與科技園區(qū)類辦公物業(yè)都存在較大的差別，難以滿足高新技術(shù)企業(yè)的特殊辦公研發(fā)要求；從軟件方面來講，純寫字樓項(xiàng)目在優(yōu)惠政策、辦公氛圍和租金成本方面顯然也不能跟科技園區(qū)類辦公項(xiàng)目相比；因此，對科技園區(qū)類項(xiàng)目來講， 總部和高新兩大區(qū)塊的寫字樓項(xiàng)目屬于替代品競爭關(guān)系 ，并不會與其構(gòu)成正面的競爭關(guān)系。生產(chǎn)廠房類項(xiàng)目濱江區(qū)域內(nèi)出讓的工業(yè)用地上形成的生產(chǎn)廠房絕大多數(shù)用于廠方自用，有小部分進(jìn)行流通市場；對本項(xiàng)目來講，生產(chǎn)廠房類項(xiàng)目屬于不同用途的物業(yè)，不構(gòu)成競爭關(guān)系?？萍紙@區(qū)（自用型 )自用型的科技園區(qū)類項(xiàng)目主要集中在一橋和總部研發(fā)區(qū)域，白馬湖研發(fā)區(qū)域還未啟動。這類項(xiàng)目基本上帶大型企業(yè)帶規(guī)劃建設(shè)的，用于企業(yè)自身的辦公研發(fā)。目前，已建的項(xiàng)目主要包括 UT斯達(dá)康、華為、中控、吉利汽車等，在建的是歐樂項(xiàng)目，浙大中控軟件園則有部分面積閑置。此類項(xiàng)目不進(jìn)入流通市場，因此與本項(xiàng)目也不構(gòu)成競爭關(guān)系?？萍紙@區(qū)（出租型 )通過圖表可以看出，目前，濱江區(qū)內(nèi)的科技園項(xiàng)目，已建建成的土地面積為 ，建筑面積為 。目前，已建成科技園區(qū)的出租情況較為理想。在建的土地面積為 ，預(yù)計(jì)形成的建筑面積 ，此類項(xiàng)目是與濱江慧港項(xiàng)目同期推出的直接競爭項(xiàng)目。未建的土地面積為 ，預(yù)計(jì)形成的建筑面積在 方，預(yù)計(jì)會在今后 23年內(nèi)陸續(xù)推向市場；閑置的土地面積為 ，此類項(xiàng)目是由于項(xiàng)目建設(shè)資金的缺乏而陷入閑置狀態(tài)，預(yù)計(jì)形成的面積在 。科技園區(qū)類辦公物業(yè)浙大科技園高新軟件園金盛工業(yè)園華業(yè)高新科技城道道科技園區(qū)濱江慧港東忠軟件園華越軟件發(fā)展中心恒生軟件園三維通信研發(fā)基地杭州源越科技有限公司德?？萍艰骼タ萍己腿鹂萍?置業(yè)金盛工業(yè)園華業(yè)高新科技城已建 在建 未建 閑置已建成的科技園區(qū)項(xiàng)目名稱 用地單位 項(xiàng)目地點(diǎn) 批準(zhǔn)文號 批準(zhǔn)時(shí)間土地 用途土地面積 (畝 )建筑面積（萬方）已租面積（萬方）浙大科技園 杭州中恒世紀(jì)科技實(shí)業(yè)有限公司高新區(qū)之江科技工業(yè)園濱土字[2023]第059號.11 工業(yè) 華業(yè)科技城浙江長河光電股份有限公司濱江區(qū)高新技術(shù)園區(qū)杭國土字[2023]401號.14 工業(yè) 金盛工業(yè)園杭州金盛工業(yè)園有限公司濱江區(qū)浦沿鎮(zhèn)浦聯(lián)村浙土字[A2023]第20232號、杭國土[2023156]號.10 工業(yè) 高新軟件園 高新區(qū)之江科技工業(yè)園 工業(yè) 恒生軟件園 杭州恒生電子股份有限公司高新區(qū)之江科技工業(yè)園杭高新土字 [2023]第 005號.25 工業(yè) 合計(jì) 　 　 　 　 　 在建的科技園項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 用地單位 項(xiàng)目地點(diǎn) 批準(zhǔn)文號 批準(zhǔn)時(shí)間 土地 用途 土地面積 (畝 ) 建筑面積（萬方）網(wǎng)新慧谷濱江慧港 (杭州