(唐琪)信托項目盡職調(diào)查關(guān)鍵要點-基本框架及交易結(jié)構(gòu)(編輯修改稿)
2025-03-13 12:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?銷售費用： 400萬元 ?銷售提成 ?償還金額 ?（四）現(xiàn)金凈流量 ?（五）敏感性分析：銷售價格下降 10%或項目成本上升 10%，凈現(xiàn)金流仍為正。 29 信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析 財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例） ?（六）信托資金使用計劃 ?（七）對銷售價格的分析 30 信托項目盡職調(diào)查的風(fēng)險要點 ?一、融資方實力及其控股股東： ?基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營業(yè)績 ?與各類金融機構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢 ?既往還款記錄、還款方式與還款來源 ?經(jīng)營優(yōu)勢：主業(yè)與盈利能力 ?二、真實備用授信情況 ?三、未在銀行實現(xiàn)融資的原因： ?項目償還銀行貸款的原因。 31 信托項目盡職調(diào)查的風(fēng)險要點 ?四、控股股東的過往融資情況：特別是信托融資情況。 ?五、項目情況： ?項目概況 ?過往融資情況：萬福廣場項目（五礦信托、華融資產(chǎn)等）。 ?不同類型項目的分類盡職調(diào)查：新項目 OR持續(xù)融資項目。 ?提示：要求融資方及項目公司須列出過往所有的融資記錄。 ?提示：貸款卡并未記錄所有的融資記錄。例如融資租賃等方式的融資。 32 信托項目盡職調(diào)查的風(fēng)險要點 ?六、還款來源： ?項目現(xiàn)金流 融資現(xiàn)金流 其他 ?七、風(fēng)險控制措施： ?抵質(zhì)押物情況：重點闡述，務(wù)必現(xiàn)場考察 ?保證擔(dān)保方實力：類似于融資方實力審查內(nèi)容 33 信托項目盡職調(diào)查案例 ?資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公司（以下簡稱 “ 南京中恒 ” ）提供貸款，用于償還工商銀行的 1億元的貸款本金及相應(yīng)利息以及用于目標項目的開發(fā)建設(shè)。 ?信托計劃規(guī)模： 。 ?信托計劃期限： 。 ?信托收益及信托資金還款來源： ?（ 1） “ 來燕商城 ” 項目的銷售回款； ?（ 2）銀行發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款。 ?保障措施： ?（ 1） “ 來燕商城 ” 土地及在建工程抵押； ?（ 2）曙光地產(chǎn)集團有限公司提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保； ?（ 3）曙光控股集團對南京中恒的履約進行增信； ?（ 4)自然人張壽明進行無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 34 信托項目盡職調(diào)查案例 ? 投向項目簡介： ? 來燕商城位于著名的旅游景點南京市夫子廟西南入口處，長樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長樂路，緊對沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。 ? 項目建筑面積 ：地上建筑面積 、地下建筑面積 15840平方米，其中 (1)地下負三層、負二層為停車場，停車位 171個，建筑面積 ；（ 2）商鋪為負一至二層結(jié)構(gòu)，合計；（ 3）酒店式公寓為三層至五層，建筑面積 平方米。項目容積率為 。 ? 項目所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有 30余條，已經(jīng)運營的地鐵一號線“三山街站”距離夫子廟與本項目位置步行約 10~15分鐘。地鐵三號線按照工程規(guī)劃于 2023年 6月全線通車，其“夫子廟站”、“長樂路站”距離本項目所在地步行皆 5分鐘左右。另外地鐵五號線規(guī)劃于2023年通車。 ? 目前，項目四證齊全，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。 35 信托項目盡職調(diào)查要點提示 ? 1億元銀行貸款的使用情況及償還安排。 ?銀行后期不予支持原因。 ?項目資金情況及整體資金安排：是否足以保證項目竣工結(jié)束。 ?資金用途。 ?還款來源：銷售測算與現(xiàn)金流測算。 ?核心：抵押物價值、融資方金融機構(gòu)往來情況、項目欠款情況、項目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預(yù)測分析等 36 投資計劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運用 金額 資金來源 金額 土地成本 資本金 1）出讓金 預(yù)售收入 2） 融資 前期工程費 質(zhì)保金 建安費 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費、配套 開發(fā)期稅費 其他費用 合計 合計 房地產(chǎn)信托項目盡職調(diào)查分析 37 項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析 ?還款期的計算 ?以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成：自有資金、金融機構(gòu)借款和預(yù)售款 ?房地產(chǎn)項目開發(fā)過程：資金替換及補償過程 38 信托項目盡職調(diào)查的核心要素分析 ? 一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析 ? 新項目介入 ? 為同一融資方的持續(xù)融資 ? 二、融資方與信托公司的合作方式 ? 融資方與信托公司的初步合作：單個項目 ? 融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè) ? 背景性融資與集團統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。海航集團。 ? 三、融資的核心控制方：融資方的實際控制人及其背景。 ? 四、還款安排 ? 五、風(fēng)險控制措施：變現(xiàn)能力、真實價值 ? 六、真實交易對手的分析： ? 還款方而非用款方。 ? 核心：還款安排。 39 信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的核心 ? 私募債性融資 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)：借貸型資產(chǎn) ? 信托資金的按期足額償還 ? 基礎(chǔ)：與融資方基于借貸償還的債務(wù)融資性法律關(guān)系 ? 核心： 風(fēng)險控制 40 信托產(chǎn)品交易設(shè)計的基礎(chǔ)要點 ? 一、風(fēng)險控制措施的風(fēng)險補償性 ? 核心：抵押登記、強制執(zhí)行公證的辦理等 ? 提示：注重相關(guān)措施的實際效果 ? 二、普遍適用條款 ? （一）加速到期條款：融資方關(guān)于本信托融資的任何一筆需分期償還的融資成本或本金未及時償還，其所欠全部本金及融資成本全部提前到期。 ? （二）交叉違約條款：融資方在任一金融機構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約 ? （三）“不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)?！钡膹V泛應(yīng)用： ? 自然人：融資方實際控制人夫妻雙方 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ? 其他機構(gòu) ? 設(shè)計理念：加大融資方違約成本（控制融資方盡量多的資源） ? 風(fēng)險處置
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