(唐琪)信托項目盡職調查關鍵要點-基本框架及交易結構(文件)
【正文】 證擔保。 14 信托項目盡職調查報告要點與針對性盡職調查 ? 一、 項目要點 ? 二、 信托計劃交易結構 ? 三、 交易對手情況 ? （一）外部環(huán)境 ? （二）交易對手介紹 ? （三）交易對手分析與評價 ? 四、法律分析 ? 五、 財務分析 ? （一）交易對手財務狀況 ? （二）財務指標分析 ? （三）還款能力分析 ? 六、項目風險分析與評價：窮舉法，分析各類風險發(fā)生的可能性 ? 七、風險控制措施分析：對第六條中相關風險的應對方案 ? 八、項目操作方案 ? 九、法律文本事項 ? 十、收益分析 ? 十一、結論 15 盡職調查要點分析 ? 企業(yè)情況介紹 ? 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本 ? 組織機構代碼證正副本 ? 稅務登記證正副本 (國稅、地稅 ) ? 法人代表身份證明、身份證復印件、個人簡歷、簽字樣本 ? 法人授權委托書、授權代理人簡歷和身份證復印件 ? 企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況 ? 企業(yè)貸款卡復印件 ? 企業(yè)基本信用信息報告 ? 財務負責人簡歷和身份證復印件 ? 公司章程復印件 ? 企業(yè)全套工商注冊資料： 項目公司的股權結構 ? 項目可行性分析報告及相關批文 ? 融資申請書：融資規(guī)模、資金使用計劃、還款來源、還款安排以及擔保措施等 16 盡職調查要點細化分析 ? 一、資金狀況 ? 項目公司債務明細 ? 資金使用計劃及總體安排：欠款明細。 29 信托項目盡職調查的關鍵要點分析 財務盡職調查（以某房地產項目盡職調查報告為例） ?（六）信托資金使用計劃 ?（七）對銷售價格的分析 30 信托項目盡職調查的風險要點 ?一、融資方實力及其控股股東： ?基本情況：行業(yè)排名、經營業(yè)績 ?與各類金融機構的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機構與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢 ?既往還款記錄、還款方式與還款來源 ?經營優(yōu)勢：主業(yè)與盈利能力 ?二、真實備用授信情況 ?三、未在銀行實現(xiàn)融資的原因： ?項目償還銀行貸款的原因。 ?提示：要求融資方及項目公司須列出過往所有的融資記錄。 ?信托計劃規(guī)模： 。 34 信托項目盡職調查案例 ? 投向項目簡介： ? 來燕商城位于著名的旅游景點南京市夫子廟西南入口處，長樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長樂路，緊對沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。地鐵三號線按照工程規(guī)劃于 2023年 6月全線通車，其“夫子廟站”、“長樂路站”距離本項目所在地步行皆 5分鐘左右。 ?銀行后期不予支持原因。 ?核心：抵押物價值、融資方金融機構往來情況、項目欠款情況、項目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預測分析等 36 投資計劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運用 金額 資金來源 金額 土地成本 資本金 1）出讓金 預售收入 2） 融資 前期工程費 質保金 建安費 其他資金來源 基礎建設費、配套 開發(fā)期稅費 其他費用 合計 合計 房地產信托項目盡職調查分析 37 項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析 ?還款期的計算 ?以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間 ?房地產開發(fā)項目的資金組成：自有資金、金融機構借款和預售款 ?房地產項目開發(fā)過程：資金替換及補償過程 38 信托項目盡職調查的核心要素分析 ? 一、信托產品設立核心原因分析 ? 新項目介入 ? 為同一融資方的持續(xù)融資 ? 二、融資方與信托公司的合作方式 ? 融資方與信托公司的初步合作：單個項目 ? 融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè) ? 背景性融資與集團統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。 ? 核心：還款安排。 ?單一信托交易結構設計：信托公司自身的低風險承擔。 ? 擔保措施： 上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外灘項目待開發(fā)土地抵押； 上陵實業(yè)集團股東史信先生兄弟等提供連帶責任保證擔保； 寧夏上陵實業(yè)（集團）有限公司、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售服務有限公司、寧夏上陵卓恒安汽車銷售服務有限公司、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售服務有限公司、寧夏上陵房地產開發(fā)有限公司、銀川時新商廈有限公司、寧夏賜鑫建筑工程有限公司、寧夏南宇建材實業(yè)有限公司作為本信托計劃的共同債務人，履行支付信托貸款本金及利息的義務； 信托期間對信托資金使用進行監(jiān)管。 ? 50 股權信托的優(yōu)勢運用領域 ?補充項目資本金 ?“四證不全”房地產項目的融資 51 股權信托的操作模式 ?一、信托公司通過增資方式為項目公司提供資金。 53 受讓應收賬款 ?中鐵信托 ?優(yōu)債 1323期高科房產綠水東城項目集合資金信托計劃 ?募集規(guī)模： 20230萬元 ?信托期限： 24個月 ?投資方向：用于受讓西安高科集團高科房產有限責任公司對西安高科東城新岸置業(yè)有限公司20230萬元的應收賬款債權。高科房產在取得應收賬款轉讓款后，將該筆款項用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)有限公司 (以下簡稱 “ 東城置業(yè)”) 開發(fā)、建設的高科 ?綠水東城二期 (5號地塊 )、三期 (6號地塊 )項目。 ?或以評估值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托計劃成立時的抵押率標準置換上述抵押物。 56 信托與有限合伙結合 ?規(guī)避銀行開發(fā)貸對項目資本金的認定 ?華潤信托 華威 1號集合資金信托計劃 ?發(fā)行規(guī)模： ，其中 A類（優(yōu)先級） 億元， B類（劣后級） 。 為華夏銀行、中國郵政儲蓄銀行、中誠信托、北京國際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英大信托、興業(yè)信托、中國投資擔保有限公司等多家國內知名金融機構及復地投資集團、中國房地產基金聯(lián)盟等私募基金提供培訓及咨詢服務。 :14:1
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