(唐琪)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查關(guān)鍵要點(diǎn)-基本框架及交易結(jié)構(gòu)(文件)
【正文】 證擔(dān)保。 14 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告要點(diǎn)與針對(duì)性盡職調(diào)查 ? 一、 項(xiàng)目要點(diǎn) ? 二、 信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu) ? 三、 交易對(duì)手情況 ? （一）外部環(huán)境 ? （二）交易對(duì)手介紹 ? （三）交易對(duì)手分析與評(píng)價(jià) ? 四、法律分析 ? 五、 財(cái)務(wù)分析 ? （一）交易對(duì)手財(cái)務(wù)狀況 ? （二）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ? （三）還款能力分析 ? 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)：窮舉法，分析各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性 ? 七、風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析：對(duì)第六條中相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案 ? 八、項(xiàng)目操作方案 ? 九、法律文本事項(xiàng) ? 十、收益分析 ? 十一、結(jié)論 15 盡職調(diào)查要點(diǎn)分析 ? 企業(yè)情況介紹 ? 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本 ? 組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本 ? 稅務(wù)登記證正副本 (國(guó)稅、地稅 ) ? 法人代表身份證明、身份證復(fù)印件、個(gè)人簡(jiǎn)歷、簽字樣本 ? 法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡(jiǎn)歷和身份證復(fù)印件 ? 企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況 ? 企業(yè)貸款卡復(fù)印件 ? 企業(yè)基本信用信息報(bào)告 ? 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷和身份證復(fù)印件 ? 公司章程復(fù)印件 ? 企業(yè)全套工商注冊(cè)資料： 項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu) ? 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及相關(guān)批文 ? 融資申請(qǐng)書：融資規(guī)模、資金使用計(jì)劃、還款來源、還款安排以及擔(dān)保措施等 16 盡職調(diào)查要點(diǎn)細(xì)化分析 ? 一、資金狀況 ? 項(xiàng)目公司債務(wù)明細(xì) ? 資金使用計(jì)劃及總體安排：欠款明細(xì)。 29 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?（六）信托資金使用計(jì)劃 ?（七）對(duì)銷售價(jià)格的分析 30 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn) ?一、融資方實(shí)力及其控股股東： ?基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ?與各類金融機(jī)構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機(jī)構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢(shì) ?既往還款記錄、還款方式與還款來源 ?經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：主業(yè)與盈利能力 ?二、真實(shí)備用授信情況 ?三、未在銀行實(shí)現(xiàn)融資的原因： ?項(xiàng)目?jī)斶€銀行貸款的原因。 ?提示：要求融資方及項(xiàng)目公司須列出過往所有的融資記錄。 ?信托計(jì)劃規(guī)模： 。 34 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查案例 ? 投向項(xiàng)目簡(jiǎn)介： ? 來燕商城位于著名的旅游景點(diǎn)南京市夫子廟西南入口處，長(zhǎng)樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長(zhǎng)樂路，緊對(duì)沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。地鐵三號(hào)線按照工程規(guī)劃于 2023年 6月全線通車，其“夫子廟站”、“長(zhǎng)樂路站”距離本項(xiàng)目所在地步行皆 5分鐘左右。 ?銀行后期不予支持原因。 ?核心：抵押物價(jià)值、融資方金融機(jī)構(gòu)往來情況、項(xiàng)目欠款情況、項(xiàng)目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預(yù)測(cè)分析等 36 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來源 金額 土地成本 資本金 1）出讓金 預(yù)售收入 2） 融資 前期工程費(fèi) 質(zhì)保金 建安費(fèi) 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì) 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查分析 37 項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算與還款能力分析 ?還款期的計(jì)算 ?以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金組成：自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款和預(yù)售款 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程：資金替換及補(bǔ)償過程 38 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心要素分析 ? 一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析 ? 新項(xiàng)目介入 ? 為同一融資方的持續(xù)融資 ? 二、融資方與信托公司的合作方式 ? 融資方與信托公司的初步合作：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目 ? 融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè) ? 背景性融資與集團(tuán)統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。 ? 核心：還款安排。 ?單一信托交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：信托公司自身的低風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。 ? 擔(dān)保措施： 上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外灘項(xiàng)目待開發(fā)土地抵押； 上陵實(shí)業(yè)集團(tuán)股東史信先生兄弟等提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保； 寧夏上陵實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒安汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、銀川時(shí)新商廈有限公司、寧夏賜鑫建筑工程有限公司、寧夏南宇建材實(shí)業(yè)有限公司作為本信托計(jì)劃的共同債務(wù)人，履行支付信托貸款本金及利息的義務(wù)； 信托期間對(duì)信托資金使用進(jìn)行監(jiān)管。 ? 50 股權(quán)信托的優(yōu)勢(shì)運(yùn)用領(lǐng)域 ?補(bǔ)充項(xiàng)目資本金 ?“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資 51 股權(quán)信托的操作模式 ?一、信托公司通過增資方式為項(xiàng)目公司提供資金。 53 受讓應(yīng)收賬款 ?中鐵信托 ?優(yōu)債 1323期高科房產(chǎn)綠水東城項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 ?募集規(guī)模： 20230萬元 ?信托期限： 24個(gè)月 ?投資方向：用于受讓西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司對(duì)西安高科東城新岸置業(yè)有限公司20230萬元的應(yīng)收賬款債權(quán)。高科房產(chǎn)在取得應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓款后，將該筆款項(xiàng)用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱 “ 東城置業(yè)”) 開發(fā)、建設(shè)的高科 ?綠水東城二期 (5號(hào)地塊 )、三期 (6號(hào)地塊 )項(xiàng)目。 ?或以評(píng)估值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托計(jì)劃成立時(shí)的抵押率標(biāo)準(zhǔn)置換上述抵押物。 56 信托與有限合伙結(jié)合 ?規(guī)避銀行開發(fā)貸對(duì)項(xiàng)目資本金的認(rèn)定 ?華潤(rùn)信托 華威 1號(hào)集合資金信托計(jì)劃 ?發(fā)行規(guī)模： ，其中 A類（優(yōu)先級(jí)） 億元， B類（劣后級(jí)） 。 為華夏銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中誠(chéng)信托、北京國(guó)際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英大信托、興業(yè)信托、中國(guó)投資擔(dān)保有限公司等多家國(guó)內(nèi)知名金融機(jī)構(gòu)及復(fù)地投資集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟等私募基金提供培訓(xùn)及咨詢服務(wù)。 :14:1
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